국내 최대 규모의 아파트 재건축 사업이 파행 위기를 맞았다. 시공단과 조합의 갈등이 극한으로 치닫는 상황에서 둔촌주공의 재건축 역사와 현재 상황 그리고 향후 전망을 짚어보는 자리를 마련했다. -편집자 주-
오는 15일부터 공사가 중단된다는 통보가 안내 된 둔촌주공 (사진=연합뉴스)
둔촌주공 재건축 사업은 분양가 산정에서부터 조합과 현대건설 시공사업단의 갈등이 있었다.
당초 HUG(주택도시보증공사)는 HUG보증과 관련해 둔촌주공의 3.3㎡당 분양가를 2978만원 이하로 책정했다. 3500만원 이상의 분양가를 기대한 조합은 수익성 악화를 우려했고 후분양 카드를 고려하기도 했다. 분양을 미룰 수록 분양가를 올릴 수 있다는 판단에서다.
그러나 시공사업단은 선분양을 해야만 한다고 목소리를 높였다. 건설사 입장에서는 3조2000억원에 달하는 공사비가 부담이 되므로 안정적으로 사업을 이어가기 위해서는 선분양이 필수다
지난해 12월 시공사업단은 '둔촌주공 사업의 정상화를 바랍니다'라는 보도자료를 통해 조합이 새 집행부를 구성한 이후 택지비감정평가 취소 및 보류, 분양일정 번복 등으로 인해 정상적인 공사 수행이 불가능해지고 있다는 입장을 밝혔다.
조합이 분양을 통해 수익을 내고 공사에 필요한 자금을 시공사에 지급하는 과정이 생략된 상태로 사실상 무료로 공사를 진행하고 있다는 게 시공사업단의 주장이다.
'둔촌주공아파트'의 공정률은 50%를 넘겼으나 여전히 분양이 미지수인 상황이다. 현재 일반분양 일정조차 잡지 못하고 있다.
조합은 시공사가 분양가 추정에 필요한 정보들을 제대로 제공하지 않았다면서 분양 일정 연기 책임도 시공사업단에 있다는 주장이다.
둔촌주공 아파트 주택재건축 정비사업 현장 (사진=정지수 기자)
■ 공사비 증액 관련 문제로 폭발한 갈등…공사중단 VS 계약해지 맞불
분양 일정에서부터 일어난 마찰이 결국 공사비 증액 관련 갈등으로까지 폭발했다.
시공사업단은 지난 2020년 6월 조합과 공사비 증액 계약을 체결했다. 원자재 가격 상승 등을 반영해 공사 비용을 2조6000억원에서 3조2000억원으로 증액했다.
그해 8월 조합장 및 조합 집행부 해임이 이뤄졌고 이듬해 5월 새 집행부가 출범했다. 새 집행부는 공사비 증액 계약은 전임 조합장이 임의로 날인한 계약이라며 무효라는 주장을 펼치고 있다.
조합 관계자는 "공사비 증액 계약은 한국부동산원의 공사비 검증결과를 시공사업단이 공개하지 않는 등 적법한 과정을 거친 것으로 보기 힘들다"고 말했다.
조합은 최근 2020년 체결한 공사비 증액 변경 계약을 무효로 해달라며 법원에 소송을 제기했다.
시공사업단 주간사인 현대건설은 공사비 변경계약을 인정하지 않는다면 이달 15일부터 공사를 중단할 수 있다는 최후 통첩을 보냈다.
시공사업단은 조합이 적법한 과정을 거치지 않은 공사비 증액 계약은 무효라고 주장하는 부분에 대해 "초기 단계의 상세설계가 없는 민간공사 특성상 사업시행인가도서를 기반으로 조합과의 계약소위원회 협의했다"며 "2019년 10월 도정법 개정으로 인한 공사비 검증과정 등의 적법한 과정을 거쳐 산정한 평단가 계약으로 둔촌주공재건축은 변경계약된 것"이라고 설명했다.
결국 현대건설은 지난달 14일 강동구청과 HUG에 공사중단 예고 안내문을 보내면서 사업비와 공사비를 조합에 청구할 것을 검토 중이라는 입장을 밝혔다.
시공사업단은 공문을 통해 "2020년 2월 실착공 후 약 2년 이상 한 푼 받지 못하고 약 1조 6000억원 규모의 외상공사를 하고 있다"면서 "약 7000억원의 사업비 대출도 대부분 소진됐고 올해 7월말이면 대출만기까지 도래하는 상황"이라고 하소연했다.
둔촌주공 시공사업단 관계자는 "이 상태로라면 사업을 끝까지 이어갈 수 없는 상황이다"라면서 "공사 중단에 대한 귀책 사유가 조합에 있다고 판단하고 있어 계약이 해지된다면 손해배상 청구 등 소송을 염두에 두고 있다"고 말했다.
정비업계에 따르면 둔촌주공 조합은 지난달 설계용역을 맡은 삼우종합건축과 장원종합건축에 대한 설계 용역비 미지급으로 독촉 공문을 받기도 했다. 사업이 다방면으로 순탄하게 흘러가지는 않는 상황이다.
그러나 조합은 시공단의 공사중단 통보에도 물러서지 않고 공사를 10일 이상 중단할 경우 계약을 해지 않겠다며 맞서고 있다.
둔춘주공 조합 관계자는 "실제 공사가 중단될 경우 시공사의 결정만 기다리며 조합원들에게 피해가 가도록 할 수는 없어 계약해지를 검토하게 됐다"고 말했다.