서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 서울의 아파트 밀집지역. (사진=연합뉴스)
공급 부족 이슈와 수요층 쏠림 등으로 서울에서 가장 먼저 상승했던 신축아파트가 올해는 가장 먼저 약세 전환한 것으로 나타났다.
25일 부동산R114가 이날까지 올해 서울 아파트의 연식별 매매가격 변동률을 조사한 결과 1~5년차 신축아파트가 0.54% 하락해 입주 6~10년차 준신축(0.86%↑)과 입주 10년 초과 구축(0.69%↑) 대비 가장 먼저 약세 전환했다.
서울 신축 아파트는 공급부족 우려로 2017년부터 급등했으나 올해 단기 급등 부담과 대출 규제, 금리인상 환경으로 매수 진입장벽이 높아지면서 하락 전환이 먼저 이뤄졌다는 게 부동산R114의 설명이다.
실제로 2017년 문재인 정부는 투기 수요 억제를 목적으로 8.2대책을 발표하며 정비사업 관련 규제를 대거 도입하면서 공급부족에 대한 우려감이 높아졌다. 당시 민간택지 분양가상한제와 재건축초과이익환수제, 조합원 지위양도 제한 등이 포함된 정비사업 규제가 도입되면서 수요층이 가격 급등세를 이끌었다. 이후 임대주택등록활성화 방안과 다주택자 중과세 정책 등이 추가 발표되자 시장 내 기존 매물의 잠김 현상까지 가세하면서 신축아파트를 중심으로 매매가격은 더욱 뛰었다.
부동산R114에 따르면 2017년에 입주 5년 이내 신축아파트의 매매가격이 15.56% 상승한 가운데 준신축(입주 6~10년)과 구축(입주 10년 초과)은 각각 상대적으로 낮은 12.68%, 13.56%의 변동률을 나타냈다. 그러나 2020년 이후부터 준신축과 구축의 매매가격 상승폭이 신축아파트 수준을 앞지른 것으로 확인된다.
정부는 270만호 공급계획 중 50만호를 서울에 배정하면서 신축 아파트 공급 증가에 따른 집값 안정 기대도 나온다. 다만 다른 지역과 달리 올해를 기점으로 서울 지역의 입주물량이 크게 줄어드는 데다 주요 정비사업에서의 신규 분양도 지연되는 분위기다. 부동산R114는 현재 서울 아파트 공급물량의 50~80%가량을 재건축과 재개발 등 정비사업에 의존하고 있다고 설명했다.
부동산R114 관계자는 "지난 정부에서 도입된 정비사업 관련규제 3가지(재건축초과이익환수제, 안전진단, 민간택지 분양가상한제)가 보다 전향적으로 완화되기 전까지는 정부의 서울 50만호 공급 대책에 대해 시장의 기대감은 물론, 우려감도 함께 공존할 전망이다"라고 분석했다.