#부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 금융시장 위기의 핵으로 떠올랐다. 정부가 긴급 자금 수혈에 나선 가운데 그동안 잠잠했던 증권사 PF사업에 대한 ‘도덕적 해이’ 논란이 흘러나온다. 증권사들에겐 '효자'이자 '업계 종사자들에겐 '꿈의 라운드'였던 부동산PF. 관련 비즈니스의 현주소와 이들의 성과급 체계를 세 차례에 걸쳐 점검해보고 개선 방향도 짚어본다.
(사진=연합뉴스)
■ ‘변두리’ 부서에서 ‘핵심’ 부상한 PF
증권업계에 부동산 PF부서가 처음 등장한 것은 지난 2004년 전후다. 당시 주식중개를 통한 수수료 수익사업이 중심이었던 증권사들은 부동산 시장의 가능성을 감안해 일부 인력들을 중심으로 PF 부서를 새롭게 꾸리기 시작했다.
당시 부동산 시장은 건설사가 책임 준공과 지급보증까지 대부분을 책임지는 구조였다. 자금조달 창구 역할마저 은행들이 도맡았던 만큼 증권사를 비롯한 제2금융권이 시장에서 할 수 있는 여지도, 환경도 녹록치 않았다. 증권사들은 발로 뛰면서 소위 '몸빵'으로 성과를 내는 과정을 통해 PF 비즈니스를 주된 수익원으로 끌어올렸다.
“증권사 고유 업무 영역이 아니었기 때문에 PF부문이 생기고 초기에는 난이도 자체가 매우 높았습니다. 당시 할 수 있는 업무는 자문수수료 정도였죠. 인력 확보와 상대적으로 높은 진입장벽 등을 감안해 높은 성과급을 지급하기 시작하면서 현재 PF 성과급 체계가 만들어졌어요.” -A증권사 고위 임원
이후 2008년 글로벌 금융위기를 겪으며 건설 시장의 판도는 크게 바뀌었다. 사업 시행시 은행 대출을 기반으로 시공사의 신용 보강을 통해 자금을 조달했던 건설사들의 재무 구조가 악화되고 은행들의 건전성 규제마저 강화되면서 변두리에 있던 증권사를 비롯한 다른 금융권에게 기회가 열리게 된 것.
PF시장의 '1세대'로 불리는 멤버들이 있었던 한국투자증권, 메리츠증권 등을 필두로 증권사들은 보다 적극적으로 나섰다. 시장이 커지자 업권과 업체간 경쟁은 심화되기 시작했다. 토지 계약금 대출을 비롯해 PF투자, 담보대출 등은 물론 본 PF대출 이전에 토지 매입과 인허가, 시공사 보증 등에 필요한 자금을 대출해주는 ‘브릿지론’까지 선점 효과를 노린 '하이 리스크' 사업의 범위는 넓어졌고 수익원도 더 다양해졌다.
한국은행에 따르면 2013년말 9조원대였던 증권사들의 부동산 PF 잔액은 올해 상반기 현재 28조원 수준이 됐다. 인허가 리스크, 토지확보 여부, 본 PF조달 성사 여부 등 안고 가야 하는 리스크는 더 커졌지만 이를 통해 기대되는 ‘리턴’이 많은 만큼 공격적인 사업 확장이 빠르게 이뤄진 것이다.
■ PF 성과급 체계, 꾸준히 조정했지만…
이 과정 가운데 성과급에 대한 조정은 꾸준히 이뤄져왔다.
“기본적으로 회사마다 성과급에 대해선 지속적으로 조정합니다. 기존 IB영업처럼 높게 적용했던 PF부문의 인센티브 비율도 조금씩 낮아지고 있어요. 특히 회사 자금, 이른 바 '북'을 사용하는 부분이 생기면서 대형사의 경우 '북'을 활용한 딜에 대한 수수료율은 상당히 낮아졌죠.” -B증권사 PF본부 총괄임원
그럼에도 불구하고 여전히 표면적으로 드러나는 것은 높은 금리와 수수료율로 인한 회사들의 이익 증대 뿐 아니라 담당 임직원들의 성과급 확대다.
금융감독원 전자공시에 따르면 올해 상반기 기준 5억원 이상 보수를 받은 주요 증권사 19명(CEO, 퇴직임원 등 제외)의 임직원 가운데 14명은 IB부문 및 PF담당부서 소속으로 집계됐다. 이들 중 일부는 수년째 경영진보다 높은 보수를 받고 있다.
지난해 대비 부동산 시장의 침체로 보수액이 전년대비 줄어들었음에도 불구하고 많게는 32억원대(방창진 한국투자증권 PF그룹장)부터 적게는 12억원대(고영우 KB증권 부동산금융본부장)까지 여전히 수십억원에 달하는 성과급을 가져간다.
문제는 최근 시장의 자금 경색과 부동산 경기 악화로 PF리스크가 불거지기 시작했다는 점. 나이스채권평가에 따르면 이달부터 내년 1월까지 증권사에 만기가 도래하는 부동산PF 물량만 31조3000억원 규모다.
특히 최근 자금시장의 경색에 따른 유동성 문제 해결을 위해 정부 당국이 자금 투입에 나서자 그동안 증권사들이 수익성을 거둔 만큼 리스크 관리를 적절하게 했는지, 단기 성과에 주력한 것은 아닌지에 대한 대대적 점검이 있을 것이란 분위기가 짙어지고 있다.
실제 이복현 금융감독원장은 “단기성과에만 집착해 리스크 관리를 소홀히 한 기관에 대해서는 책임을 명확히 해 도덕적 해이를 막고 지나친 수익성 일변도 영업에 따른 부작용을 예방하겠다”고 언급했다.
금융투자업계 한 관계자는 “금융시장에서 문제되는 이슈가 발생했을 때마다 당국에서 기존 체계를 그대로 유지하는 쪽으로 결정한 적은 거의 없었다”면서 “현재 시장 상황에서 PF로 인한 충격이 우려되고 있는 만큼 성과급의 당위성, 부동산 사업영역의 리스크 관리에 대해 전방위적 변화를 주문하는 것이 수순이 될 것”이라고 전했다.
부동산 시장의 찬바람에 한기를 머금은 여의도 증권가, 그리고 PF시장에 대해 모두의 시선이 쏠리는 이유다.