기준금리 인상폭이 확대되면서 리츠(REITs) 투자에도 경고음이 울리고 있다. 낮은 변동성과 안정적인 배당 수익 지급이란 매력으로 대표적 헤지 수단이라 불렸지만 가파른 금리 인상으로 기대 수익률이 낮아지고 있다.
시장 전문가들은 현 시점에 리츠 투자를 고려한다면 신중하게 선별 투자할 것을 주문했다.
(자료=한국리츠협회)
16일 한국리츠협회에 따르면 4월 현재 기준 국내 운용리츠 개수는 총 326개다. 자산규모(AUM)는 총 79조1000억원 규모로 지난 2019년 51조원대였던 데 비하면 지난 2년간 가파른 성장세로 대체투자 수단으로 자리매김했다. 이 중 국내 증시에 상장된 20개 리츠의 시가총액은 8조6351억원.
리츠가 성장한 배경에는 '안정성'이 주효했다. 오피스와 쇼핑몰 등 부동산에 투자함으로써 발생하는 시세 이익은 물론 임대수익을 안정적으로 확보할 수 있다는 장점이 부각된 것이다. 여기에 물가 상승분을 임대료에 전가하기 용이하다는 점 때문에 인플레이션 헤지 수단으로도 주목받았다.
하지만 지난 4월까지만 해도 줄줄이 신고가를 기록했던 상장리츠들이 최근 한달여간 급격한 하락세를 보인다.
한국거래소에 따르면 이날 종가 기준 케이탑리츠는 한달간 20% 이상 하락하며 1225원선까지 후퇴했다. 에이리츠와 코람코에너지리츠도 동기간 각각 16.3%, 5.5% 내렸고 SK리츠 역시 5.3% 내림세를 기록 중이다.
부동산과 리츠 가격 변수는 주택담보대출비율(LTV)과 대출 만기에 따라 결정된다. 삼성증권 보고서에 따르면 통상 조달금리가 100bp(1bp=0.01%p) 오르면 리츠 배당수익률은 0.8~1.5%p 하락하는데 불어난 이자 부담을 상쇄하기 위해서는 임대료가 13%이상 올라야 한다.
하지만 임대료 인상 대비 금리 인상 속도가 숨가쁘게 빨라지는 분위기다. 전국은행연합회가 발표한 5월 코픽스는 1.98%로 3년 4개월만에 최고치까지 뛰었다. 지난해 초 0.86 수준이었던 데 비해 이미 1% 이상 치솟았으나 연내 금리인상 기조가 이어질 것으로 전망돼 이자 비용이 기대 수익률을 뛰어넘을 수 있다는 우려가 제기되고 있다.
(코람코지속성장오피스제1-1호 자리츠에서 투자 중인 강동이스트센트럴타워. 출처=코람코자산신탁)
한 자산운용사 상품전략담당 임원은 "리츠가 헤지 수단이 될 수 있는 것은 임대료 인상이 가능해 어느 정도 경기 상황이 뒷받침해줄 때를 전제로 한 것"이라며 "1년 전에 비해 주가는 두배 가량 뛰었지만 7% 이상이던 리츠의 배당수익률이 현재 3~4%대에 그치고 있다"고 전했다.
이 임원은 "리츠 투자가 유망한 투자대안으로 부각될 수 있던 시기는 사실상 지나갔다"며 "다만 대형 리츠들의 세부 부동산 내역이 서울 오피스 등을 중심으로 하고 대출만기가 2~3년 가량 남아있다면 다른 투자시장 대비 상대적인 매력도는 있다"고 덧붙였다.
길기모 대신증권 리스크관리부문장은 "부동산 안에서도 인플레이션 헤지가 가능한 자산과 불가능한 자산이 차별화된다"며 "투자 판단시 부동산 밸류에이션이 캡 레이트(Cap rate 자본환원율) 이상 상승 가능한 자산이라면 수익률을 방어할 수 있다"고 설명했다.
그는 "개인이 개별 리츠에 투자할 여력이 되지 않는다면 상대적으로 정보가 더 많은 기관투자자들이 운용하는 상품을 통해 투자하되 해당 자산의 오피스, 물류센터 등 임차인 정보 등을 파악하고 배당수익률 위주 혹은 안정적 자산 위주 등 자신이 선호하는 리츠에 선별 투자해야 한다"고 조언했다.