하반기 부동산 시장에 대한 전망이 엇갈리고 있다. 기준금리 인하, 정부의 공급 계획, 관련 규제 등 변수에 대한 시장의 해석이 제각각이다. 관망세가 이어지는 가운데 상승 전망이 우위를 보인다.
상·하반기 주택 매매 가격 전망 그래프. (자료=부동산R114)
■ 관망세 지속…그러나 상승 전망 우세
6·27 부동산 대책의 영향으로 부동산 시장은 관망세가 이어지고 있다. 한국부동산원의 '8월 둘째 주 주간 아파트가격 동향'에 따르면 서울 아파트 매매가 변동률은 0.10%로 지난주에 비해 상승폭이 0.04% 감소했다. 이는 대책 이후 최저 수준이었던 7월 넷째 주(0.12%)보다도 낮은 수준이다. 지난주에는 0.14%를 기록하며 소폭 반등했으나 다시 하락세로 복귀했다.
하지만 시장에서는 상승 전망이 우세한 것으로 나타났다. 부동산R114가 발표한 '2025년 하반기 주택시장 인식 설문조사'에 따르면, 하반기 집값이 상승할 것이라는 응답이 49%로 과반에 가까웠다. 하락한다는 응답은 13%에 그쳤다.
상승 요인으로는 ▲서울·수도권 등 핵심 지역 가격 상승 ▲기준금리 추가 인하 가능성 ▲부동산 규제 완화 ▲주요 도심 공급부족 심화 등이 꼽혔다.
하락 요인으로는 ▲대출 규제로 인한 매수세 약화 ▲경기 침체 가능성 ▲고금리 이자·세금 부담으로 인한 매도 증가 등이 응답됐다.
발언하는 이창용 한국은행 총재. (사진=연합)
■ 금리·공급·규제 두고 전망별 해석 엇갈려
하반기 부동산 가격에 대해 금리인하, 정부의 주택 공급 계획과 추가 규제가 어떤 영향을 끼칠지 상승·하락 전망 별로 다른 해석을 보였다.
가장 주목받는 변수는 기준 금리인하 가능성이다. 금리인하는 주택시장에서는 명백한 상승 요인으로 해석된다. 한국은행이 기준금리를 낮추면 대출금리가 떨어져 자금조달 비용이 완화되고, 이는 집값 상승 압력으로 작용할 수 있다.
최근 미국의 고용지표 악화 등으로 인해 연방준비제도(Fed)가 9월 기준금리인하에 나설 가능성이 커졌다. 이에 따라 한국은행도 하반기금리인하 기대감이 높아지고 있다. 내수 경기 침체가 이어지고 있는 만큼 경기 회복을 위해서 금리인하가 필요하다는 주장이 힘을 얻는다.
다만 인하를 연기할 것이란 반론도 적지않다. 지난 12일 이창용 한국은행 총재는 "관세 협상이 잘 돼 통화정책 결정 부담을 크게 덜었다"고 말했다. 이는 금리인하에 따른 집값 상승을 경계해 인하 시점에 여유를 두겠다는 매파적 발언으로 해석된다.
정부의 주택 공급계획에 대해서도 해석이 엇갈렸다. ▲3기 신도시 공급 가속 ▲도심 유휴부지·노후 공공시설 활용 공급 ▲공공주택 확대 ▲신규택지 개발 확대 등 다양한 공급안이 대규모로 예고된 만큼, 공급 물량이 증가할 경우 중장기적으로 가격 안정이 기대된다는 분석이 나왔다.
그러나 실제 물량 공급까지 긴 시간이 소요되는 구조적 한계가 지적되며 공급 속도에 의문이 제기됐다. 대표적으로 3기 신도시 공급 지연이 이러한 흐름을 보여준다. 인허가와 교통 등 주변 인프라 조성 절차가 길어 공급 효과가 단기간에 나타나기 어렵기 때문이다.
부동산 관련 규제에 대해서도 서로 다른 의견들이 대두됐다. 6·27 대책과 관련해 이재명 대통령이 "이번 규제는 맛보기에 불과하다"고 공언한 만큼, 언제든 관련 규제가 시행될 수 있다는 견해가 존재한다.
반면 지난달 31일 세제개편안에 부동산 관련 내용이 전무했던 점을 근거로 추가 규제가 시행되지 않을 것이란 전망이 나왔다. 현재 대출 규제의 영향으로 시장이 둔화 흐름을 보이기에 추가적인 규제를 발표할 가능성이 낮다는 것이다.
이 밖에 제로에너지 건축 의무화, 건설 현장 안전 강화 등 정책적 요인으로 건설원가 상승이 현실화돼 가격 상승 압력으로 작용할 것이라는 예측도 제기됐다.
서울 시내 아파트 단지 전경. (사진=연합)
■ "핵심 인프라 지방 이전이 근본적 해법"
전문가는 향후 부동산 시장을 전망하며 시장 안정을 위한 해법을 제시했다
김인만 부동산경제연구소장은 "정책에 따라 단기적으로 조정 될 수 있으나 장기적으로는 서울과 수도권 중심 상승세가 이어질 것"이라고 말했다.
금리인하에 대해서는 "하반기 금리인하는 기정사실이지만 기준 금리는 내려도 실질적인 대출 금리는 내려가지 않도록 관리할 가능성이 높다"고 말했다.
시장을 안정화하기 위한 해법으로는 "결국 오래 걸리더라도 양질의 대학교,일자리 등 핵심 인프라를 지방으로 이전해야 한다"며 "지방에서 서울로 올라오는 수요를 막고 수도권에 집중되는 수요는 대규모 공급으로 감당해야 한다"고 밝혔다.
또한 "단순히 물량 중심 공급에 그치지 말고 수요자들이 살고 싶은 수준의 주택이 공급돼야 시장이 안정화된다"고 말했다.