인간이 행복한 삶을 영위할 수 있는 요소 중 하나는 바로 '의식주'다. 특히 '주'에 해당하는 집은 현대사회를 살아가는 많은 사람에게 없어서는 안 될 필수 불가결한 것 중 하나다. 그렇기 때문에 국민의 삶을 행복하게 만들어야 할 의무가 있는 정부에서는 그동안 수많은 부동산 정책으로 국민들을 돕기 위해 애써왔다. 특히 지난 2017년 국민의 촛불로 인해 탄생한 문재인 정부는 지금까지 총 22번의 부동산 정책을 펼쳐왔다. 하지만 이러한 노력에도 성공적인 정책이라는 평가 대신 서민들을 옥죄는 정책이라는 비판을 지속해서 받아오고 있다. 그 이유는 무엇일까. 뷰어스는 창간 5주년을 맞아 지난 3년간 문재인 정부 부동산 정책의 역사를 되짚어 본다. -편집자주-
여러 규제책 제시했지만 상황이 나아지지 않던 부동산 업계 (사진=연합뉴스)
2019년에 접어들면서 문재인 정부는 다주택자에 대한 규제를 더욱 강력하게 진행한다. 새해 시작과 동시에 '등록 임대주택 관리 강화 방안'을 발표한 정부는 전월세 임대차시장 안정성 강화를 위해 임대주택관리시스템 구축과 세제감면 혜택에 따른 임대인의 의무조건을 제시했다.
임대사업자의 의무 위반에 대한 제재도 강화했다. 임대료 증액 제한 위반에 대한 과태료는 기존 1천만원에서 3천만원으로, 임대기간 이내 주택 양도 금지 위반에 대한 과태료는 기존 1000만원에서 5000만원으로 상향 조정됐다.
국토부는 해당 대책 발표 당시 "임대인은 임대소득과 세제혜택 등을 누릴 수 있어 좋고, 임차인의 적정 임대료와 거주 기간을 보장받을 수 있어 1석2조의 효과"라고 소개했지만, 다주택자들은 정부가 일시적 세제 혜택으로 임대사업자로 끌어들인 후 갈수록 세제 혜택은 줄이고 처벌 규정만 강화해 다주택자들을 조인다는 불만의 목소리를 쏟아냈다.
결과적으로 임대인과 임차인의 거리는 좁히지 못한 채 소강상태로 이어져오던 부동산 시장을 바로 잡기 위해 정부는 4·23 대책을 내놓는다. 주거종합계획이라는 이름으로 공개된 부동산 대책은 공적임대(17.6만호)와 주거급여(110만가구), 전월세자금(26만가구) 등의 지원으로 서민과 실수요자 중심의 주거안정성을 강화한다는 부동산 금융지원책으로 발표됐다.
또 정비사업에 대해서는 임대주택 부과비율 상향과 추진위원회 정비업체 업무제한, 공사비검증과 같은 규제책이 제시됐다.
하지만 수요자들은 2018년도 급등했던 시장 상황을 감안하면 이러한 정책에도 집값 하락세를 체감하기 어려웠다. 또 대출이 막혀 거래 자체가 이뤄지지 않은 상황이 이어지자 집값 역시 크게 하락하지는 않았다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 당시 상황에 대해 "주택거래가 평년에 비해 크게 축소되는 등 거래소강상태가 이어지고 있는 역기능도 동시에 나오고 있다는 점은 아쉬운 부분"이라고 말했다.
공급은 지속적으로 이어갔지만 여전히 줄지 않는 투기를 잡지 못해 발생한 혼란들 (사진=연합뉴스)
■ 5·7 대책 통해 수도권 30만호 주택공급 진행
4·23 대책 이후 전문가들은 정부의 주택 추가 공급 계획의 실효성에 대해서도 구체성이 필요하다는 지적을 내놨으며 결국 정부는 '3차 수도권 주택공급 계획'(5·7 대책)을 통해 신도시 지정과 주택공급 계획을 대대적으로 발표한다.
5·7 대책은 고양시 창릉동, 부천시 대장동에 3기 신도시를 짓고 앞서 발표했던 수도권 30만호 주택공급 수량 모두 채워졌다.
공급은 지속적으로 이어갔지만 여전히 줄지 않는 투기를 잡기 위해 정부는 8·12 대책을 통해 민간택지 분양가상한제 적용기준을 확대하고 나섰다. 상한제 적용요건을 투기과열지구로 확대하고, 상한제 지정효력 시점을 관리처분인가 신청에서 최초 입주자모집 승인신청일로 앞당겼다. 또 분양가상한제 주택의 전매제한 기한을 3~4년에서 5~10년으로 확대했다.
서민이 부담 가능 수준의 주택을 안정적으로 공급하겠다는 취지로 적용된 '민간택지 분양가상한제'는 이후 ▲주택 공급 절벽 우려 ▲'로또 분양' 논란 ▲서울 아파트 공급 위축 등 각종 부작용을 낳았고 오는 29일 시행을 앞두고 여전히 부동산 이슈로 오르내리고 있다.
집값 상승에 대한 근본적인 대책이 마련되지 않은 상황이다보니 결국 집값은 계속 올랐고 이를 이유로 정부는 10·1 대책을 통해 규제를 강화했다. 투기지역·투기과열지구의 개인사업자·법인의 LTV규제가 강화·신설됐고, 1주택 보유자도 고가주택 보유자라면 공적보증이 제한됐다. 특히, 민간택지 분양가상한제 적용검토 기준을 ▲일반분양 물량이 많거나 ▲분양가 관리를 회피한 곳으로 확대해, 핀셋 구역지정의 요건을 마련했다.
말도 많고 탈도 많은 '민간택지 분양가상한제' 적용지역을 11·6 대책을 통해 발표했다. 대상지역은 강남4구 22개동과 마용성 4개동, 그리고 영등포구 여의도동이 지정됐다.
국토부는 집값 상승세가 지속된다면 즉각 추가지정에 대한 여지 역시 남겨놨으며 이번 상한제 구역지정이 1차 지정일 뿐이라고 밝혔다.
역대 부동산정책 중 최고의 규제정책으로 불리는 12·16 대책이 발표됐다. 이번 규제책은 총 30여개에 달하며, ▲9억원 초가분에 대한 LTV 규제비율 강화 ▲초고가(15억원) 주택구입 주담대 금지 ▲DSR 한도 하향조정 ▲규제지역 주택처분 및 전입 기한 단축(2→1년) ▲사업자 주담대 제한지역 확대 ▲사적보증 전세대출보증 규제강화 등 행정·금융·제도를 아우르는 종합적인 규제대책이다.
가장 강력한 규제정책인만큼 부작용도 빠르게 속출했다. 규제가 강력하다 보니 풍선효과 역시 지속적으로 나왔으며 대출규제로 인해 거래는 실종됐다. 또 대기수요 폭증에 따른 전세가 급등 현상과 함께 서울 강북지역의 아파트 가격상승, 비규제지역으로의 청약 열풍 등 곳곳에서 볼멘소리가 흘러나왔다.