지난 26일 서울 송파구 부동산 중개업소 모습 (사진=연합뉴스)
정부가 내년부터 소득에 따라 대출을 규제하는 차주단위 DSR 2·3단계를 본격적으로 시행하면서 가계부채 관리에 고삐를 죈다. 이 같은 대출 규제로 부동산 시장에도 한파가 닥칠 것이라는 전망이 나온다.
27일 부동산플랫폼 직방에 따르면 정부와 금융당국이 내년 1월부터 차주단위 DSR 2단계 시행 등 상황능력 중심의 대출심사 관행 확립에 나선다.
정부는 내년부터 주택담보대출과 신용대출을 합해서 총 대출액이 2억원을 초과한 차주에게 DSR 규제를 적용한다. 내년 상반기까지는 총 대출액 기준 외에 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우에도 차주단위 DSR 적용대상이 된다. 이와 함께 제2금융권의 평균DSR 기준을 종전 60%에서 50%로 하향 조정하고 DSR 산정에 카드론도 포함한다.
그동안 DSR 계산 시 적용하는 대출만기가 종전에는 최대만기였으나 평균만기로 바뀐다. 또 DSR을 적용하는 신용대출 대출만기는 7년에서 5년으로 바뀐다. 10년을 적용하던 비주택담보대출은 8년으로 단축된다. DSR 계산 시 대출만기가 단축되면 동일한 대출환경에서도 대출가능 금액이 감소한다.
하반기부터는 차주단위 DSR 3단계 시행이 예고됐다. 총 대출액이 1억원만 초과해도 차주단위 DSR 규제를 적용한다.
이외에도 가계부채의 질적 건전성 제고를 위해 1월부터는 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향조정한다. 정부는 전체 주택담보대출 분할상환 목표를 내년 초 최종 설정한다. 개별 주택담보대출 분할상환 목표는 80%로 세워졌다. 전세대출 분할상환 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하는 등 전세대출 분할상환에 인센티브를 부여해 가계부채 질적 건전성 향상을 꾀한다는 방침이다.
이 같은 대출 규제에 부동산 구매수요가 위축되고 자산가격 상승 둔화 및 거래량 감소가 이어질 것이라는 게 전문가의 시각이다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 "향후 부동산 시장에서는 소득과 상환능력 하에서의 대출 운용이 중요해질 것으로 판단된다"라며 "이자부담과 대출한 축소가 동반되며 다주택자의 주택 추가 구입 수요는 감소하고 똘똘한 한 채 선호 현상이 이어질 전망이다"라고 말했다.
양도소득세 및 상속세 등 세제도 손본다. 조합원입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위와 사업기간 중 거주를 위해 취득한 주택을 양도하면서 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이 되는 정비사업의 범위에 ▲자율주택정비사업 ▲가로주택정비사업 ▲소규모재개발사업을 추가한다.
조합원입주권을 양도하는 경우 다른 주택이나 조합원입주권 뿐만 아니라 분양권도 보유하지 아니하는 경우에만 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있도록 한다. 시행일 이전에 취득한 분양권은 해당되지 않는다.
내년부터는 12억을 초과하는 고가 상가주택 처분 시 면적과 무관하게 주택부분만 비과세 적용이 가능하다. 상가부분은 과세 대상이다. 12억 이하의 상가주택은 종전대로 비과세를 적용한다.
동거주택 상송공제 대상 확대도 이뤄진다. 피상속인과 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우 상속주택가액의 전부(6억원 한도)를 공제 받을 수 있는 상속인의 범위가 ‘직계비속의 배우자’까지 확대된다.
상속세 연부연납기간도 최대 10년까지로 연장된다. 기존 5년까지만 허용됐던 일반 상속세분 최대 연부연납 기간이 2배까지 늘어났다.
이 같은 과세제도 정비는 내년 1월 시행될 예정이다. 내년 2월부터는 상생임대인의 양도소득세 비과세 실거주요건도 완화된다. 상생임대인이 임대계약을 2년간 유지하면 양도소득세 비과세 특례적용을 받기 위한 실거주요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정하는 게 골자다.
다만 이는 한시적 특례로 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일 사이에 신규 또는 갱신계약이 체결된 경우에 한한다. 1세대 1주택자 보유주택이 임대개시 시점에 공시가격 9억원 이하 주택에만 적용된다.
상생임대인은 신규 또는 갱신계약시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 임대인을 의미한다. 직전 계약은 1년 6개월 이상 유지된 기존 임대차계약이 있어야 한다. 이 때 주택매수 후 신규로 체결한 임대차계약이나 주택 매수 시 승계 받은 임대차계약은 제외된다.
이외에도 무주택 청년을 위한 월 지원 및 무이자 대출 등이 연내 시행이 예고됐다. 내년 상반기 중으로 본인 소득이 중위소득 60% 이하, 가구 소득이 중위소득 100% 이하인 만 19∼34세 청년을 대상으로 1년간 월 최대 20만원씩 월세를 지원한다. 월세 지원을 받아도 자기가 부담해야 할 월세가 남아있는 청년에게 최대 20만원까지 무이자 대출을 지원한다.