"부동산 정책의 실패가 아니라 시장의 실패입니다."
김현미 전 국토교통부 장관이 지난해 한 말이다. 정부의 부동산 정책에 대한 비판이 쏟아지자 내놓은 변명이다. 투기지구·과열지구·조정대상지역 지정 등 공급보다 규제에 힘썼던 김 전 장관이다. 열심히 규제했지만 결국 시장이 말을 듣지 않았다는 의미다.
그렇게 규제 일변도 정책을 내세운 결과는 전국민이 다 아는 대로 실패였다. 대통령 선거를 앞두고 대권주자들은 여야 가릴 것 없이 문재인 정부의 가장 실패한 정책이 부동산이라고 한목소리를 내고 있다.
집값은 천정부지로 치솟았다. 서울 아파트 값은 8주 연속 0.1%대 상승을 보이고 있다. 수도권으로 범위를 확대해도 아파트값 상승률은 최근 7주 연속 역대 최고 상승률을 이어가고 있다.
여기에 강남권에서 멀어지는 3기 신도시 교통 개선을 위해 마구잡이나 다름없이 내놓는 GTX 노선이 집값을 밀어올리고 있다. 국토부가 나서서 GTX 본질을 흐릴 수 있는 중간역 추가에 열을 올리고 있다.
GTX에 신도시를 고려한 중간역을 계속 추가하니 느림보 구간이 생긴다. 속도가 생명인 GTX 정차 지점에서는 집값이 오르는 악순환이 반복된다.
결국 낄 데 끼지 못하고 빠질 곳을 빠지지 못한 정부 정책의 엄연한 실패를 두고 시장의 실패라고 못박은 자신감이 작금의 사태를 만들었다.
정부의 집값 잡기는 첫단추부터 꼬였다. 기본적으로 정부가 통계자료로 활용하는 한국부동산원부터가 오류가 있었다.
정부는 줄곧 지난 4년간 서울 아파트값은 17%밖에 오르지 않았다고 주장했다. 반면 민간에서는 95% 가량 상승했다고 전혀 다른 통계 결과를 내놨다.
정부는 한국부동산원 통계에 따라 이 같은 수치를 제시한 것이지만 한국부동산원이 표본을 2배로 늘리자 곧바로 민간 통계 분석치와 비슷한 수치가 나왔다. 통계에 문제가 있던 셈이다.
통계 오류에서 기인한 오진은 부동산 정책을 전혀 엉뚱한 방향으로 내놨다. 부동산 정책을 두고 그린 그들만의 장밋빛 전망. '당신들만의 천국'은 그렇게 만들어졌다.
여당과 정부는 정책에서 연이어 헛발질을 하다 정권 말기가 돼서야 공급 중심 정책으로 방향을 바꿨다.
더불어민주당 부동산특별위원회가 추진하는 '누구나집' 프로젝트가 6일 닻을 올렸다. 10년 임대 이후 민간에서 분양 전환이 가능하고 분양가는 사전에 확정한다.
여기서도 걱정되는 부분이다. 더불어민주당이 10년 동안 매년 1.5% 집값이 오른다고 가정하고 내놓은 대책이라는 것이다. 분양전환 후 시세차익은 모두 임차인의 몫인 반면 집값이 하락할 경우 손실은 사업 시행자인 민간 건설사가 떠안는다.
더불어민주당은 경제 성장률에 발맞춘 적정한 집값 상승률을 1.5% 정도로 파악한 것으로 풀이된다. 문제는 지난 4년간 집값의 하락과 상승을 정책적으로 장담하지 못해 정부의 신뢰도가 높지 않다는 것.
또 해당 프로젝트를 놓고 봤을 때 집값이 혹여나 하락할 경우 사업에 참여한 민간 건설사에 대한 안전장치는 없다. 사업에서 손해를 볼 수 있는 경우야 왕왕 있지만 리스크를 떠안고 사업에 참여할 건설사는 없다.
정부는 민간 건설사의 참여를 낙관하고 있다. 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용하면 사업자가 내부수익률(IRR) 5% 이상을 확보할 수 있어 건설사가 참여하지 않을 이유가 없다는 논리다. 민간 건설사에 대한 참여가 절실하지만 그들이 본 전망에 이 같은 손해 발생 상황은 배제됐다. 이번 부동산 정책도 그들만의 전망에서 나온 '당신들만의 천국'이 되는 것은 아닌지 우려가 된다.