서울시가 용적률 체계 개선을 통해 밀도 있는 개발을 지원하고 통합심의의 닻을 올리면서 정비사업 기간 단축을 본격화한다. 수익성은 높이고 속도를 빠르게 해 민간 개발을 활성화한다는 복안이다.
고금리와 경기침체에 짓눌린 건설업계에서는 민간 개발에 활력을 불어넣기 위한 서울시의 움직임을 놓고 장기적인 방향성에서 환영하는 분위기다.
서울 시내의 재건축 공사 단지 모습. (자료=연합뉴스)
■ 상한 용적률 적용 대상 폐지…"밀도있는 개발로 지역 정비사업 활성화 기대"
서울시는 19일 '서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안'을 이날부터 적용한다고 밝혔다.
해당 개편 방안은 ▲상한용적률 대상 확대 ▲시 정책 방향에 부합하는 인센티브 항목 마련 ▲용적률 운영체계의 단순화 및 통합화 등을 담고 있다.
공개공지 설치에 따른 상한용적률 적용 대상은 기존 준공업지역 등 특정 대상에서 전 지구단위계획구역으로 확대된다. 공개공지, 지능형 건축물을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지이다. 이에 따라 일반 상업지역도 공개공지 설치 인센티브 용적률이 800% 이하에서 최대 960%까지 증가한다.
공개공지 설치에 따른 상한용적률 증가. (자료=서울시)
또 지구단위계획구역에서 낮게 설정된 기준용적률 하향 규정도 폐지한다. 시 정책 목적에 부합하거나 공공성 항목을 도입하면 허용용적률 인센티브를 조례용적률 대비 최대 110% 추가 제공한다.
그간 지구단위계획구역 준주거·상업지역 기준용적률은 조례용적률 대비 100~300%p 낮게 설정하고 인센티브 항목 이행 여부에 따라 허용용적률 인센티브를 제공 하는 구조였다. 인센티브 이행이 쉬운 항목 위주로 선택이 이뤄지면서 적절한 도시개발 유도에 한계가 있다는 지적이 있었다.
시는 이와 같은 기준용적률 하향을 없애고 기준용적률을 조례용적률과 동일하게 적용한다. 대신 일반적 항목은 기준용적률범위에서 의무이행하고 미래도시정책·공공성 항목을 도입하면 최대 110%까지 상향한 인센티브를 제공한다.
용적률 계획기준 개선안. (자료=서울시)
일률적으로 적용한 인센티브 항목도 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편한다. 기존 인센티브 항목인 건축한계선과 권장용도, 공동개발 등 일반적 항목으로는 미래 변화 대응에 한계가 있다는 게 시의 판단이다. 대신 로봇 친화형 건물·UAM 시설 등 미래산업 용도 도입이나 탄소중립·녹지생태 도심 등 시 정책방향에 부합하는 항목을 도입해 인센티브를 제공하는 방식으로 용적률 제도를 전환한다.
끝으로 용도지역 변경시기에 따라 다르던 용적률 산정기준을 2000년으로 통일한다.
시는 용적률 체계 개선으로 용도지역 상향없이 밀도 있는 개발이 가능할 것으로 기대하고 있다. 지역 정비를 위한 사업 전반에 활력을 불어넣고 그간 개발이 지체된 구역에서 사업성 또한 크게 개선될 것으로 보고 있다. 특히나 용도지역 기준시점 조정으로 용적률 상향의 수혜를 누리는 지역 대부분이 강북과 강서에 위치해 강남북 균형 발전에도 영향을 끼칠 전망이다.
조남준 서울시도시공간본부장은 "다양한 도시변화가 예상되는 시점에서 이번 제도개선으로 지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것"이라며 "앞으로도 서울시 정책과 균형있는 개발이 이뤄지도록 지속적인 제도개선을 추진하겠다"고 말했다.
허용용적률 인센티브 항목 개선안. (자료=서울시)
■ 정비사업 속도 빠르게…정비사업 통합심의회 첫 개최
서울시는 전날에 제1차 정비사업 통합심의위원회를 개최하면서 '서소문구역 11,12지구'와 '마포로5구역 10,11지구' 2건의 도시정비형 재개발사업을 건축·경관·교통·공원 등의 심의를 통합해 한 번에 통과시켰다.
정비사업 통합심의는 사업시행계획인가와 관련된 건축, 경관, 도시계획, 교통, 교육 등 다양한 분야를 한 번에 심의하는 제도다. 지난달 27일 시가 발표한 ‘재개발 재건축 사업지원 방안’의 후속조치다.
통상 정비사업 추진 절차는‘정비구역지정→조합설립→사업시행계획인가→관리처분→이주·철거→착공·분양→준공·입주’순으로 진행돼 사업시행계획인가 단계서 각종 심의로만 약 2년 이상 소요됐다. 그러나 교통 및 환경영향평가, 교육환경평가, 도시관리계획(정비계획), 도시공원조성계획 심의를 통합하면서 최대 1년 6개월 단축되는 효과가 있다는 게 시의 설명이다.
유창수 서울시 행정2부시장은 "앞으로 정비사업 통합심의회를 통해 정비사업 인허가 기간을 대폭 단축할 것"이라며 "재개발·재건축 사업에 본격 적용하여 적기 주택공급 통한 서민주거안정에 큰 역할을 할 것으로 기대한다"고 전했다.
이어 "지난달에 서울시가 발표한 '재개발·재건축 사업지원 방안'이 본격적으로 실행되는 계기가 돼 서울시의 주택공급이 더욱 활성화 될 것"이라고 덧붙였다.
건설업계에서는 서울시의 이 같은 개발사업 규제 완화를 놓고 긍정적인 반응을 보이고 있다. 다만 고금리 상황과 부동산경기침체, PF위기 등 당장의 대응 사안이 산적해 개발사업 참여를 확대하기에는 부담도 적지 않다는 게 업계 시각이다.
건설업계 관계자는 "경기가 괜찮은 상황이라면 긍정적인 반응을 보일 수 있겠지만 당장은 어떤 액션을 취하기가 어렵다"면서도 "다만 수익성을 높이고 정비사업 기간을 단축하는 건 장기적으로 개발 활성화 차원에서 맞다고 본다"고 말했다.