김덕례 주택산업연구원 연구실장이 '주택공급활성화방안'을 주제로 발표하고 있다. (자료=주택산업연구원)
초저출산시대 줄어드는 총인구 추세에도 불구하고 1인가구가 늘어나는 등 1~2인 가구를 대상으로 하는 주택수요층의 증가가 향후 주택시장 변수로 작용할 것이라는 전망이 나온다. 특히 독신가구 수요가 많은 비아파트와 소형주택 인허가 실적의 급감이 향후 수급불균형을 초래할 수 있다는 우려가 제기된다. 1인가구가 늘어나고 있지만, 이들 수요층들이 원룸이나 오피스텔 등 1인 주거지보다는 소형아파트를 선호하는 등 결국 1인가구 변이 추세를 감안할 때 주거선택지를 보다 넓혀야 한다는 목소리다.
주택산업연구원(주산연)이 17일 국회 의원회관에서 '주택공급활성화방안 세미나'를 열고 올해 전국 주택 매매가는 1.8% 떨어질 것으로 내다봤으나 서울과 수도권의 주택 매매가격은 각각 1.8%와 0.9% 오를 것으로 전망했다.
주택 매매가격의 상승 요인은 인허가 물량과 착공 물량 등 공급 지표의 악화다. 주산연에 따르면 올해 인허가물량은 38만호로 예상되며 이는 전년 대비 11.4% 감소한 규모다. 착공물량도 38만호에서 30만호로 줄 것이라는 예상이다. 특히 독신가구 수요가 많은 비아파트와 소형주택의 인허가 실적이 크게 줄어들 것이라는 분석이다.
비아파트와 소형주택(전용 60㎡)의 공급 부족은 향후 집값 자극 요인으로 작용할 전망이다. 해당 유형의 주택 거주 비율이 높은 독신가구는 가파른 증가세를 보이고 있어 수급불균형 우려가 나온다.
독신가구는 지난해 말 734만 가구로 전체 가구의 33.6%를 차지한다. 청년독신가구(만19세~만39세)는 257만가구로 총 가구의 8%이며 독신가구의 35% 비중이다. 특히 청년독신가구는 소형주택거주비율이 91.4%에 달한다.
독신가구의 증가 등으로 주택수요단위인 가구는 1988만 가구에서 2172만 가구로 늘어날 것으로 예상된다. 인구는 2020년 5184만명을 정점을 찍은 뒤 2030년까지 5131만명까지 줄어들 것이라는 전망과는 대조적이다.
주산연에 따르면 청년독신가구의 75.4%가 내 집 마련이 필요하다고 생각하며 31.4%는 향후 아파트 이주를 희망한다. 이는 아파트 가격 변동에도 적잖은 영향을 끼칠 가능성이 있다.
지난 2017년부터 2021년까지 5년 평균 대비 지난해 아파트 인허가 감소 폭은 6.9%에 그쳤으나 비아파트는 61.2% 급감했다. 올해 1월부터 4월까지의 전년 동기 대비 감소폭은 각각 18.0%, 19.2%다. 특히 오피스텔의 물량이 크게 줄어들 전망이다. 연간 7~9만호 공급하던 오피스텔은 올해는 4월까지 공급 물량이 2000호로 지난해와 비교했을 때 90% 가량이 줄었다.
청년독신가구의 증가와 대조적으로 소형 주택 공급의 급감은 수도권 전월세 상승폭을 확대할 수 있는 요인으로 꼽힌다. 전세가격은 올해 전국이 0.8%, 서울과 수도권은 각각 2.3%와 2.5% 오르고 지방은 1.7% 하락할 것으로 주산연은 전망했다.
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "지난 2021년 7월 생숙 숙박업 등록 의무화 규정 소급 적용으로 기분양분 소유자의 민원이 폭증하고 신규허가가 급감했다"고 진단했다.
무엇보다 오피스텔과 소형 주택 등을 포함해 전체적인 주택 유형에서 공급부족이 누적되고 있다. 실제 아파트 분양 물량과 기타주택 준공 물량 등을 기준으로 했을 때 지난 2020년부터 올해까지 5년 간 누적된 공급부족 수치는 약 86만호가 될 것이라는 예상이 나온다.
김 주택연구실장은 "2022년부터 올해까지 시장 침체로 인한 공급 부족으로 2020년부터 올해까지 5년간 주택수요량 대비 누적 공급부족량은 86만호가량이 될 것"이라면서 "당장 확실한 효과를 낼 주택공급활성화 대책이 없으면 내후년에 공급부족에 의한 집값 폭등세가 재현될 수 있다"고 강조했다.
한편 주산연은 공급 부진 원인으로 ▲집값 하락과 분양원가 급등에 따른 사업성 악화 ▲원가에 못 미치는 분양가격 규제 ▲금융조달 어려움 ▲소형주택 공급을 위축시키는 다주택자 중과 ▲미분양 대책 미흡 ▲민간임대주택 공급 급감 ▲과도한 기부채납에 따른 민간택지사업 추진 불가 등을 꼽았다.
해결방안으로는 ▲법적 근거 없는 지자체의 임의적 분양가규제 금지 ▲아파트공급기준 건축비 현실화 ▲금융조달 애로 해소 ▲다주택자 중과제도 적정화 ▲세제감면 등 미분양 대책 시행 ▲공공지원 민간임대주택 규제 합리화 ▲도시개발사업 수익제한 및 기부채납 적정화 ▲용적률 제고 및 추가부담 완화 등 도시정비사업 활성화 방안 마련 등을 제언했다.