생활형숙박시설. 연합뉴스
정부가 11만실에 달하는 생활형 숙박시설(이하 생숙)의 오피스텔 용도변경과 함께 숙박업 신고를 위한 요건을 완화하는 정책을 발표했다. 5만2000여실의 숙박업 미신고 소유자들이 내년부터 내야했던 공시가격 10% 정도의 이행강제금 부과도 2027년 말까지 조건부로 유예하기로 했다.
국토교통부는 16일 보건복지부·소방청·17개 광역지방자치단체와 합동으로 '생활형숙박시설 합법 사용 지원 방안'을 발표했다.
올해 말부터 이행강제금 부과가 임박했고 여전히 주거용으로 불법 사용될 가능성이 있는 생숙이 11만실에 이르자 규제를 풀어 합법화를 유도하고, 이행강제금 부과도 2027년 말까지 조건부 유예하기로 한 것이다.
생숙은 호텔식 시설과 서비스를 제공하면서도 취사가 가능한 숙박시설로 흔히 '레지던스'로 불린다. 외국인 관광객 장기체류 수요에 대응해 2012년 도입됐는데, 2020년 전후로 부동산 시장이 급등하자 아파트 투자 대체재로 주목받았다. 청약통장 없이도 분양받을 수 있고, 주택 수에 포함되지 않아 양도소득세 중과나 종합부동산세 과세 대상에서 제외됐기 때문이다.
투기 수요가 몰리자 정부는 2021년 건축법 시행령을 개정해 생숙을 오피스텔로 전환하거나 숙박업 신고를 하지 않으면 이행강제금을 부과하기로 했고, 소유자 반발이 이어지자 올해 말까지 부과를 유예한 상태다.
현재 전국 생숙은 18만8000실이며, 사용 중인 곳이 12만8000실이다. 현재 숙박업 신고를 한 6만5964실과 용도 변경한 9979실 등 전체 생숙의 40.5%(7만5943실)는 합법적으로 사용되고 있으나, 여전히 숙박업 신고나 용도 변경이 되지 않은 생숙 5만1649실과 공사 중인 6만29실 등 11만2000실이 주거 용도로 활용될 가능성이 있다.
이에 정부는 우선 숙박업 신고 기준을 낮춰 기존 생숙의 합법화를 유도하기로 한 것이다.
숙박업 신고 요건은 시·도 조례로 완화가 가능하기에 지자체가 여건에 맞춰 30실이 아닌 20실, 10실 등으로 허들을 낮출 것으로 보인다. 아울러, 오피스텔 용도 변경의 가장 큰 장애물로 꼽힌 복도 폭과 주차장 규제를 완화키로 했다. 뿐만 아니라, 소방시설, 복도 폭, 바닥 두께 등 오피스텔 기준을 맞추기 힘들었던 부분 등을 완화할 것으로 예상된다.
생숙이 지어지는 곳에 기부채납을 통해 지구단위계획을 변경하는 방식으로 생숙의 주거지역 건축 허용도 적극 검토 중이다.
장우철 국토부 건축정책관은 "획일적 규제에서 보다 유연하고 탄력적인 규제로 방식을 전환해 생숙 소유자들이 감내할 수 있는 비용으로 오피스텔로 용도를 변경할 수 있도록 했다"며 "합법 사용의 길이 열리며 사업자와 소유자들의 숨통이 트일 것으로 본다"고 말했다.
관련법과 조례 개정에 걸리는 시간을 고려해 정부는 내년 9월까지 생숙 이행강제금 부과를 추가 유예한다.
이때까지 숙박업 신고 예비 신청 또는 용도 변경 신청을 해 합법화에 의지를 보인 소유자에게는 2027년 말까지 이행강제금 부과 절차 개시를 유예하기로 했다. 숙박업 미신고 생숙은 경기(2만4500실)에 가장 많고 인천(8200실), 부산(4200실), 제주(3300실), 속초(1600실) 순이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "숙박업 미신고자를 대상으로 시장 실태를 조사해 30실 미만 영세 생숙보유자들은 지자체 조례 등을 개정해 숙박업 예비 등록을 통해 일정 기간 과태료를 피할 수 있는 퇴로를 열어줬다"라면서 "특히 오피스텔로 용도변경을 할 수 있도록 피난, 방화, 안전, 주차, 입지 기준을 지난 2023년 특례보다 시장 친화적 완화안을 마련해, 향후 생숙 불법 운영 사각지대나 생숙 수분양자의 종전 불만들을 일부 다독일 수 있을 것"이라고 평가했다.
그는 "향후 관련 대책이 현실화하면 생숙 사업자와 수분양자의 비용은 일부 증가하겠으나 시장에서 불거지고 있는 소송문제 등이 해결되며 사회적 장기 비용과 사업자와 수분양자간 갈등도 봉합될 것으로 기대된다"라면서 "다만 이번 특례로 오피스텔로 용도를 전환할 수분양자는 임대와 실거주 등 미래 사용가치가 올라가는 만큼 그에 상응해 일정 기간 전매규제 패널티를 도입할 필요도 있다고 본다. 이미 용도변경과 숙박업 신고를 득한 생숙업자와의 형평성 문제도 추후 논란이 될 수 있을 것 같다"고 덧붙였다.