남산에서 바라본 아파트 단지. (사진=연합뉴스)
정부가 부동산 시장에 주택 공급 확대 신호를 보냄과 동시에 대출 규제 강화 움직임을 이어가고 있다. 집값 안정을 위해 공급은 늘리고 수요는 억제하는 '투트랙' 전략이다. 집값을 안정화하려는 움직임은 지속하고 있으나 지역별로 전혀 다른 양상을 띄는 양극화된 시장 흐름은 심화할 전망이다.
7일 국토교통부에 따르면 내달 2일부터 방공제 면제와 후취담보를 조건으로하는 미등기 아파트 담보 대출 등의 제한을 골자로 하는 '주택도시기금 구입자금 대출(디딤돌대출)' 맞춤형 관리방안이 시행된다.
방공제는 대출기관이 최우선 변제금만큼을 제외하고 대출을 내주는 걸 의미한다. 주택담보대출 시 주택임대차보호법상 보호돼야 하는 최우선 변제금을 떼어놓아야 하는데 그동안은 은행재량으로 방공제 금액을 제하지 않고 대출이 이뤄졌다. 서울과 경기에서의 최우선변제금은 각각 5500만원, 4800만원이다. 현재까지는 경기도(과밀억제권역) 소재의 아파트를 5억원에 구매할 때 현행 대출가능액은 3억5000만원이나 관리방안 시행 이후로는 3억 200만원으로 대출한도가 쪼그라든다.
이번 관리방안은 수도권 소재 아파트에 한해 적용한다. 지방과 비아파트는 적용 대상이 아니며 인구감소 및 저출생 대응을 위한 신생아 특례대출과 전세사기 피해자 지원을 위한 전용 대출 등 정책 대출도 관리방안 적용에서 배제한다. 특히 신생아 특례대출 요건 중 하나인 부부 합산 연 소득도 1억3000만원에서 2억원으로 높여 완화한다. 실수요자 불편을 최소화하기 위해 주택시장 상황이 지역별, 주택유형별로 서로 다른 점을 고려하여 적용대상을 명확히했다는 게 국토부의 설명이다.
다만 생애 최초 주택 구입자는 LTV(주택담보인정비율)를 80%로 유지해 지원하되 방공제 의무 적용, 후취담보 제한 대상에 포함한다. 아울러 대출축소로 인한 상대적 부담이 큰 점을 고려해 연소득 4000만원 이하 가구가 3억원 이하 저가 주택을 구입한다면 적용을 배제한다.
국토부는 앞서 지난 5일에는 서울 내에 그린벨트(개발제한구역)를 일부 해제하는 내용을 포함한 수도권 신규택지 후보지 4곳을 발표했다. 공급절벽 우려를 해소하기 위한 조치다.
강남 생활권인 서초 서리풀지구를 신규택지 후보지로 선정하면서 2만호 규모의 공급 계획을 밝혔다. 국토부는 서리풀지구가 개발제한구역에 해당하는 곳이나 이미 훼손돼 보존가치가 상대적으로 낮은 지역이라고 설명했다.
이외에도 '고양대곡 역세권(9000호)'과 '의왕 오전왕곡(1만4000호)', '의정부 용현(7000호) 등 3개 지구에서 총 3만호를 공급한다. 서리풀지구의 공급 규모를 포함하면 수도권 신규택지 후보지에서만 총 5만호의 공급이 이뤄지는 셈이다.
정부에서 연말까지 수도권 공급 확대 신호를 지속적으로 보내면서 규제의 끈도 놓지 않는 등 부동산 안정에 고삐를 죄는 모양새다. 다만 이 같은 공급정책은 단기적으로는 효과를 보기 어렵다는 게 중론이다. 또한 대출 규제와 같은 수요 억제는 단기적인 효과가 있겠으나 장기적인 관점에서는 억눌린 매수 심리가 향후 집값 급등을 이끌 수 있는 불안 요소를 가지고 있다. 특히 양극화의 심화로도 이어질 수 있다는 게 전문가의 시각이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "디딤돌 대출 맞춤형 관리방안은 매매시장을 일부 위축함으로써 가격을 억누르는 효과를 기대할 수 있지만 향후 규제완화시에 그만큼 가격이 반등할 가능성이 있다"면서 "단기적으로는 지역적, 국지적 양극화 심화에도 영향을 끼칠 것"이라고 짚었다.
이어 "대출한도가 줄어들면 대출을 최대한 일으켜야 집을 살 수 있는 수요층은 주택구매가 불가하지만, 좀 더 적은 대출로 집을 살 수 있는 사람들은 여전히 주택구매가 가능하다"면서 "전자가 많은 세부 지역은 거래가 위축하고 가격이 억제되는 반면 후자가 많은 지역은 자연스럽게 그보다 영향이 덜하다보니 이런 것도 양극화의 요인이 될 수 있다"고 부연했다.