주택산업연구원(주산연)에 따르면 2025년 11월 주택사업경기전망지수(HBSI)가 전월 대비 20.7포인트 하락한 65.9를 기록했다. 10·15 부동산 대책 이후 규제지역 확대와 대출 강화 여파로 사업심리가 급격히 위축된 것으로 분석된다.

수도권 지수는 31포인트 급락한 64.1, 비수도권은 18.5포인트 하락한 66.3으로 나타났다. 특히 서울은 35.1포인트나 떨어진 71.7로, 10월 대비 가장 큰 낙폭을 보였다. 경기(62.8), 인천(57.6) 등도 일제히 하락했다.

주산연 고예진 연구원은 “서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정되면서 시장이 관망세로 돌아섰다”며 “대출 규제 강화와 거래 절벽이 맞물리며 주택사업자들의 심리가 빠르게 냉각된 것”이라고 설명했다.

2025년 11월 주택사업경기전망지수 (자료=주택산업연구원)

실제 한국부동산원 통계에 따르면, 대책 시행 전 10월 6~15일 사이 서울 아파트 거래량은 2,679건이었지만, 시행 이후 10월 16~25일에는 564건으로 78.9% 급감했다. 수도권 전역에서 ‘막차 수요’ 이후 거래 절벽 현상이 뚜렷하다.

비수도권도 비슷한 흐름이다. 광역시는 평균 16포인트 하락해 73.8, 도지역은 20.3포인트 떨어져 60.7로 조사됐다. 울산(-28.6p), 대전(-21.9p), 부산(-20.7p) 등 주요 도시의 하락 폭이 컸다. 다만 광주는 2.3포인트 상승한 80.0으로 반등했다.

주산연은 “수도권 규제 강화에 따른 풍선효과로 일부 지방 광역시는 회복 조짐을 보이고 있다”며 “부산·울산의 해운대, 수영구 등 인기 지역은 반등세로 돌아섰고, 광주 역시 76주 연속 하락을 멈추고 보합 전환했다”고 분석했다.

■ 자금조달지수 급락·자재수급은 안정

같은 기간 자금조달지수(CFI)는 전월 대비 13.1포인트 하락한 73.4, 자재수급지수(MSI)는 3.2포인트 상승한 96.6으로 나타났다.

자금조달지수의 하락은 투기과열지구 확대에 따른 정비사업 지연, 강화된 대출 규제, 금리 인하 기대 약화가 복합적으로 작용한 결과다. 조합원 지위양도 제한과 재당첨 제한 등으로 사업 추진 속도가 느려졌고, 고금리 지속으로 사업자들의 금융 부담도 커졌다.

반면 자재수급지수는 소폭 상승하며 안정세를 보였다. 시멘트·철근 등 건설자재 가격이 전년 대비 하락하고, 원재료 물가가 5개월 연속 하락한 영향이다. 그러나 최근 원·달러 환율이 7개월 만에 최고 수준으로 오르면서, 수입 자재비용 증가 가능성은 남아 있다.

■ “심리 위축 장기화 가능성… 정부 후속 조치 필요”

전문가들은 이번 수치가 단기적인 경기 둔화를 넘어 건설·주택산업 전반의 투자심리 위축으로 이어질 수 있다고 경고한다. 수도권을 중심으로 한 규제 강화가 비수도권 시장에도 심리적 영향을 미치면서, 4분기 이후 민간사업자 착공이 줄어들 가능성이 높다는 것이다.

고예진 연구원은 “10·15 대책의 여파로 주택공급의 핵심 주체인 민간사업자의 사업 추진 의지가 약화될 우려가 있다”며 “정부가 자금지원과 규제 완화 등 후속 조치를 병행해야 공급 공백을 최소화할 수 있다”고 말했다.

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