오세훈 서울시장이 지난달 28일 서울 중구 서울시청에서 부동산 시장 안정화 관련 입장 발표를 하고 있다 (사진=연합뉴스)
오세훈 서울시장이 재개발 관련 6대 규제 완화 방안을 발표했다. 이에 건설업계에는 화색이 돌고 있으나 집값 잡기에는 물음표가 붙는 모양새다.
27일 대형건설사 관계자는 "오세훈 서울시장이 발표한 공공기획이나 여러가지 규제 완화를 봤을 때 건설사의 먹거리가 늘어날 것으로 보고 있다"고 말했다.
건설업계에서는 오 시장이 6대 규제 완화 방안을 발표하면서 발주가 늘어날 것으로 기대하고 있는 상황이다.
오 시장이 내놓은 6대 방안은 ▲주거정비지수제 폐지 ▲'공공기획' 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▲주민동의율 민주적 절차 강화와 확인 단계 간소화 ▲재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲'2종 7층 일반주거지역' 규제 완화 통한 사업성 개선 ▲매년 '재개발구역 지정 공모' 통한 구역 발굴 등이다.
특히 주거정비지수제 폐지와 공공기획이 주목받았다. 주거정비지수제는 박원순 전 시장 재직 당시인 2015년 도입된 제도다. 주민동의율과 노후도 등을 부문별로 상세히 점수화해 일정 점수 이상이 돼야 사업 신청을 할 수 있게 한 것으로 신규 재개발 구역 지정에 최대 관문으로 꼽혔다. 이를 폐지한다면 재개발 구역 지정도 용이해질 전망이다.
서울시의 설명에 따르면 오 시장이 이번에 도입키로 한 공공기획은 전 타당성 조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이다.
한 정비업계 전문가는 "당장 사업 속도가 빨라지지는 않겠지만 신규 재개발 구역들이 크게 늘어날 것 같다"고 말했다.
은평 뉴타운 일대 (사진=연합뉴스)
■건설업계는 반색했지만..집값 잡기 멀어지나
오 시장이 2025년까지 24만호에 달하는 주택을 공급하겠다는 목표 달성에 잰걸음을 내고 있지만 집값 상승에 발목이 잡힐 수 있다는 지적이 나온다. 재개발 사업 활성화로 당장은 집값이 오를 수 있다는 게 전문가들의 공통된 목소리다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 노후주거지 정비사업 진입문턱이 낮아질 경우 서민 주택시장 가격 불안이 가시화될 가능성이 있다고 지적했다.
그는 "비아파트 주거지 중 노후 단독·다가구 또는 다세대·빌라 밀집지의 매매가 상승이 현실화되고 전세를 끼고 매입하는 갭투자 형태의 거래가 일시적으로 증가할 수 있다"며 "상대적으로 아파트에 비해 덜 올랐던 비아파트 주거상품의 가격상승을 이끌 수 있다"고 말했다.
이어 공공기획으로 인한 재개발 사업 활성화와 관련해 "공공성 등 지자체 지원이 가미되는 만큼 기부채납비율 상향과 임대주택 건립 또는 조합원지위양도 금지 시점(현 관리처분계획인가)을 앞당겨 투기적 가수요를 차단할 필요가 있다"고 덧붙였다.
김병기 리얼하우스 팀장은 "공급은 늘어나겠지만 집값은 오를 것이다"라며 "단기적으로 봤을 때 재개발 사업을 통해 아파트 보다는 노후된 빌라나 이런 곳에 집값이 오를 것으로 보인다"고 예상했다.
재건축·재개발 사업 활성화로 공급을 늘리고 집값을 잡겠다는 오 시장의 고민이 커지는 지점이다.
집값을 잡기 위해 오 시장은 투기 방지와 규제 강화 등을 꺼내고 있으나 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 값은 6주째 강세인 상황이다.
이에 오 시장은 재개발 규제 완화 방안 발표 이전 조합원 지위 자격 강화 필요성을 언급했다. 투기 수요를 차단해 자연스럽게 집값을 잡겠다는 것이다.
이외에도 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 ‘권리산정기준일’로 고시하는 규제 방안도 있다. 서울시는 이를 통해 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기를 원천 차단한다는 계획이다.
후보지 선정 이후에는 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래 가능하도록 하는 ‘토지거래허가구역’ 지정 등 다각도의 조치도 나올 예정이다.
또 오 시장은 집값 상승을 부추길 수 있는 재건축 규제 완화에는 여전히 신중한 모습이다. 이번 규제 완화 발표는 재개발에 온전히 집중됐으며 재건축 규제 완화 관련 내용은 없었다.
재건축 지역에는 규제가 오히려 강화되는 상황이다. 오 시장은 주요 재건축 단지를 토지거래허가구역으로 묶는 등 규제를 강화하고 있다.
한 부동산 전문가는 "재건축 규제 완화는 단기적으로도 집값 상승을 크게 야기할 수 있다"며 "시장 안정화가 이뤄지지 않으면 오 시장이 재건축 사업 활성안을 내놓기는 부담이 클 것으로 보인다"고 말했다.