서울 한강에 위치한 아파트. (사진=연합뉴스)
올해 재건축과 재개발 등 정비사업 시장 규모가 최대 80조원에 달할 전망입니다. 특히 압구정·성수·여의도·목동 등 주요 사업이 본격화됩니다. 이 지역들은 정비사업이 가능한 마지막 대형 한강벨트로 각종 업무지구와 가까워 큰 프리미엄이 붙은 곳들입니다. 게다가 대형사 쏠림에 따른 업계 양극화도 지속화 될 전망입니다. 이에 올해 정비사업 시장의 판도를 예상해 보고자 합니다. -편집자 주
여의도는 올해 도시정비사업 최대어 중 한 곳으로 꼽힌다. 여의도의 강점은 평지 위주의 지형과 촘촘한 교통망이다. 여의나루·여의도·국회의사당·샛강역 등 4개역이 도보생활권에 있으며, 그 중 여의도역은 GTX-B 노선과 신안산선 개통도 예정돼 있다.
또 올림픽대로가 단지 전면이 아닌 후면을 통과해 반포 등 다른 한강변 단지에 비해 도로 소음과 분진 영향이 상대적으로 적다는 점도 장점이다.
생활 인프라도 풍부하다. 여의도 한복판에는 여의도공원이 조성돼 있고 그 인근에는 IFC를 비롯한 파크원, LG트윈타워, 한국거래소 등 대형 상업·업무시설이 밀집해 있다.
현재 여의도동에서는 총 17개 도시정비사업이 추진되고 있다. 초원·서울·장미아파트는 재건축 안전진단 단계에 들어섰다. 진주·미성·삼부는 추진위원회 승인을 끝마친 상태다.
이 중에서 시범아파트가 올해 시공사 선정에 나선다. 한강변에 인접한 입지로 여의도 재건축 단지 가운데 대장주로 평가받는다. 시범아파트는 지난해 11월 서울시 통합심의를 통과했다. 현재 1578가구로 재건축을 통해 용적률 400%, 최고 59층, 총 2493가구로 탈바꿈한다.
정비 계획안에는 한강변 입지 특성을 살리면서도 여의도공원 등 주변 경관과 조화를 이루도록 설계됐다. 사업지 북측 한강과 여의도공원을 고려해 개방감과 통경축을 확보하고, 남동측 63스퀘어와 스카이라인을 형성하는 방식이다.
시범아파트는 신탁방식으로 재건축을 진행하고 있으며, 사업시행자는 한국자산신탁이다. 업계는 올 상반기 중 사업시행인가가 이뤄질 것으로 보고 있다. 이후 관리처분계획 인가를 거쳐 2029년 착공에 들어갈 예정이다.
시범아파트 시공사에 관심을 보이고 있는 건설사는 삼성물산, 현대건설, 대우건설이다. 시공능력평가 1·2·3위 건설사가 모두 참여 의사를 밝힌 것만 봐도 시범아파트 사업성이 뛰어나다는 것을 의미한다. 그만큼 건설사마다 파격적인 제안으로 치열한 경쟁이 펼쳐질 전망이다.
이 곳의 사업성과 상징성 등을 고려하면 수주전을 확보한 건설사의 브랜드 홍보 효과를 비롯해 향후 재건축을 추진 중인 목화, 진주, 수정 아파트 등 후속 단지들의 시공사 선정에도 유리하게 작용할 것으로 예상된다.
삼성물산은 지난해 시범아파트 바로 옆 대교아파트의 시공사로 최종 선정되면서 “내년 발주가 예상되는 시범아파트 등 인근 지역의 대규모 정비사업에 대한 추가 수주에도 박차를 가할 계획”이라고 밝힌 바 있다.
현대건설도 일찍부터 수주를 위해 사전 준비작업을 진행 중인 것으로 알려졌고, 두 건설사보다는 늦게 참여 의사를 밝힌 대우건설도 “무조건 참여한다”는 강력한 의지를 보이고 있다.
앞서 삼성물산은 지난해 11월 7987억원 규모의 여의도 대교아파트 시공권을 확보했다. 이어 시범아파트까지 확보할 경우 ‘래미안 여의도 라인업’을 구축할 수 있게 된다. 현대건설은 한양아파트 수주에 이어 이번 시범아파트까지 따낸다면 ‘디에이치’ 브랜드로 강남–여의도 고급 주거 벨트를 완성하게 된다. 대우건설은 2023년 공작아파트를 수주해 기반을 다진 뒤 하이엔드 ‘써밋’ 브랜드를 앞세워 여의도 재건축 시장에서 입지를 넓히고 있는 상황이다.
업계 관계자는 “현재 시범아파트의 상황으로 봤을 때는 세 회사의 브랜드 선호도가 비슷하기 때문에 어떤 조건을 조합원에게 제시하는지가 가장 중요한 변수로 작용하게 될 것”이라고 말했다.
삼부아파트도 대형건설사들이 노리고 있는 만큼 관심이 높다. 이 아파트는 1975년 준공됐고 전체 가구 수는 866개로 시범아파트 다음으로 규모가 크다. 용적률이 낮고 대지 지분이 높아 사업성이 우수하다는 평가를 받는다.
원래 계획은 목화아파트와 통합 재건축을 추진했으나 조망권에 대한 입장 차이를 좁히지 못해 독자 노선을 걸었다.
삼부아파트는 대지면적 6만2635㎡ 부지에 지하 4층~지상 65층 규모로 재건축돼 6개동, 총 1542세대로 탈바꿈된다. 삼성물산을 비롯해 GS건설과 DL이앤씨가 눈독을 들이고 있는 것으로 알려졌다.