서울 시내 한 재건축 현장. (사진=연합뉴스)
계속되는 금리 인상과 경색된 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)시장으로 인해 미분양 물량이 지방을 중심으로 쌓이고 있고 서울에서는 청약 경쟁률 마저 급격히 낮아지고 있다. 건설사들은 일반분양 물량을 줄이는 등 분양 전략 새판짜기에 돌입했으나 당장 분양 물량을 털어내기가 쉽지 않아 향후 사업에도 자금경색으로 인한 어려움을 겪을 수 있는 처지에 놓였다.
15일 국토교통부에 따르면 지난 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만7217가구다. 전월(4만1604호) 대비 13.5% 늘었다.
미분양 물량이 압도적으로 쌓이고 있는 대구에서는 준공 후 미분양 물량이 233가구로 집계됐다. 준공 후 미분양 물량은 악성 미분양으로 분류되고 건설사 신용등급에도 치명적이다. 여기에는 대형건설사도 예외가 없다.
대우건설이 지난해 분양한 '용계역 푸르지오 아츠베르' 1단지와 2단지도 10월 말 기준 미분양 물량이 남았다. 포스코건설이 시공하고 지난해 11월 분양한 '더샵 동성로센트리엘'도 미분양이 발생했다. '더샵 수성 오클레어'도 303가구 중 12가구는 미분양 물량이다.
미분양 물량은 쌓이는데 공급 물량은 쏟아진다. 직방에 따르면 이달 전국 46개 단지에서 총 3만6603가구가 분양을 예고했다. 일반분양 물량은 2만5853가구다. 지난해 12월과 비교하면 약 16%인 7092가구가 줄었고 일반분양은 1만1931가구가 더 적다.
건설사 입장에서 선제적으로 미분양을 최소화하기 위해서는 결국 일반 분양 물량을 줄이는 방법을 택한 것으로 보인다. 내년에도 대형건설사는 먼저 확보한 도시정비사업 수주 물량 분양 전략을 적극적으로 채택할 것으로 보인다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "입지적으로 유리한 수도권은 재개발, 재건축 등 정비사업 위주로 분양이 이어질 것"이라고 내다봤다.
그동안 도시정비사업에서 일반분양물량이 많을 수록 사업성이 좋다는 평가를 받았으나 부동산 경기 침체로 조합원 물량이 다량 확보한 사업지가 오히려 안정적인 사업지가 된 셈이다.
재건축과 재개발을 통한 분양에 나서더라도 공사가 원활히 진행돼야 하지만 원자잿값 폭등이 걸림돌이다. 공사비가 늘어나면서 조합과 건설사의 갈등이 노출될 위험도가 높다.
경색된 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)시장도 도시정비사업에 발목을 잡는다. 공사비 등을 위해 받은 PF 대출금은 수분양자로부터 받은 중도금과 잔금으로 충당하지만 미분양 물량이 나오면 PF 대출 상환에 문제가 생긴다. 시행사나 시공사 입장에서는 미분양 물량이 나오는 것보다는 수준 이상의 계약률 유지를 통해 공사비를 충당하고 PF대출을 상환해야 자금경색을 해소할 수 있다.
그러나 계속된 금리 인상에 사업비 조달 자체도 어려워진 실정이다. 자금경색으로 공사 진행이 막힌다면 다른 사업지에서도 투입해야할 자금 여력이 부족해지면서 문제가 발생할 수 있다. 미분양 사업지 해소가 이뤄져야 시공사 신용등급에도 영향이 없고 추후 자금이 필요한 사업지에도 문제가 없는 셈이다.
금리 인상은 조합 입장에서도 부담이다. 올라간 금리는 고스란히 조합의 몫이다. 이에 서울 서초구 지역 내 한 재건축 조합은 최근 조합원에게 제공했던 이주비 대출 이자에 대한 후불제 혜택을 중단했다. 대출 이자가 연 3.58%에서 6.94%로 급등한 탓이다. 사실상 도시정비사업 자체가 멈출 수도 있다.
대형건설사들도 그동안 도시정비사업 수주에 열을 올렸으나 당분간은 열기가 식을 것으로 보인다. 삼성물산과 현대건설의 맞대결이 펼쳐질 것으로 예상됐던 울산 중구 B-04 재개발 사업지는 지하 4층~지상 29층, 55개동, 4080가구의 대규모 사업지이지만 세 번의 입찰 공고를 내고도 시공사를 찾지 못했다. 이 사업지는 예상 공사비만 1조2000억원에 일반분양 물량도 전체 72%인 2946가구에 달해 사업성이 좋다는 평가였으나 부동산 경기 침체에 건설사들이 입찰에 신중을 기하고 있다.
대형건설사 관계자는 "미국 연준에서 금리 인상 기조를 이어가면서 분양시장은 더욱 악화될 것으로 보인다"며 "그동안 도시정비사업 수주를 공격적으로 늘려갔으나 상황이 상황이다보니 내년부터는 리스크를 최소화하기 위해 예전과 같은 수주 전략을 택하지는 않을 것으로 보인다"고 말했다.