서울의 한 아파트단지 전경. 연합뉴스
수도권 주택가격의 하락세가 진정되고 상승 쪽으로 똬리를 틀고 있는 모양새다. 다만, 지방 등 전국 아파트값은 여전히 하향 조정을 지속하고 있다. 특히 서울의 전셋값이 반등 국면에 들어선 가운데 매매뿐 아니라 전세값 역시 서울과 지방 간 양극화가 심화되는 형국이다. 무엇보다 지방 미분양이 해소되지 않는 등 정부의 시장 부양 정책에도 불구하고 소비심리 위축과 부실 프로젝트파이낸싱(PF) 사태, 금리인하 지연 기대감은 수요측 매수 심리에 부담을 가중시키고 있다. 일각에서는 지난 1월 출시된 신생아 특례대출이 9억원 이하 수도권 아파트 매매 수요로 이어지고 있다는 분석도 있다.
5일 한국토지주택공사(LH) 산하 연구전문기관 LH토지주택연구원(LHRI)이 분석한 지난 1월 전국 주택매매가격지수는 96으로 집계됐다. 이는 역사적 고점인 2022년 7월(104.8)보다 낮지만 지난해 6월 95.6에 비해 소폭 상승한 수치다.
비슷한 수치가 금융당국에서도 나왔다. 한국은행이 지난달 26일 발표한 '소비자동향조사' 결과에 따르면 지난 3월 주택가격전망지수는 전월 대비 3포인트(p) 오른 95로 집계됐다. 이 지수는 1년 뒤 집값 하락을 예상하는 소비자 비중이 상승을 예상하는 비중보다 크면 100을 밑돈다.
전국 아파트 매매가격 하락세가 지속됐으나, 시중금리 하락에 따라 대출금리가 내리면서 지수는 올랐다는 게 한은의 분석이다. 올해 6월 이후 국내외 금리인하가 촉발될 것이란 전망도 우세하지만 미 연방준비제도(Fed·연준)가 여전히 인플레이션 파이터 역할에 무게추를 두고 있어 올해 말이나 피봇(pivot·통화정책 전환)이 개시될 것이란 우려도 나온다. 부동산업계에서는 우리나라 금리인하가 올해 전격적으로 단행된다고 하더라도 부동산 시장에 단기 약발이 되긴 쉽지 않을 것이라는 게 중론이다.
하지만 주택 매매 거래량을 보면 서울과 수도권 지역은 지난 1월부터 회복세를 보이고 있다. 물론 매수·매도자 간 가격인식 차이가 여전히 큰 것으로 보이며 지방권은 여전히 하락세가 지속되고 있다. 수도권, 특히 서울 강남권에서부터 해빙기가 시작되는 걸 감안할 때 거시적인 수치가 상승 쪽으로 방향을 튼 것은 고무적이다.
한국부동산원이 전날 발표한 '4월 첫째주(4월1일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향'에 따르면, 전국 아파트 매매가격은 전주대비 0.03% 하락한 반면 서울은 0.02% 상승했다. 서울은 0.01%에서 상승폭이 확대되며 2주째 소폭 상승했고, 수도권은(-0.03%→-0.01%) 하락폭이 축소됐다. 지방의 경우도 지난주(-0.04%) 대비 하락폭이 축소됐다. 자치구별로 보면 강북에서는 마포구(+0.13%), 용산구(0.06%), 성북구(+0.05%) 등이 상승 대열에 동참했으며, 강남에서는 송파구(+0.05%), 서초구(+0.04%), 양천구(+0.04%) 등의 주요 단지 위주가 상승했다.
전세가격의 경우 전국은 지난주(+0.02%) 대비 상승폭이 확대됐으면 수도권(+0.07%→+0.08%)도 상승폭이 확대됐다. 서울(+0.07%)은 상승폭을 유지하며 46주째 상승세를 이어가고 있다.
하지만 주택거래량 감소와 미분양 증가는 여전히 부동산 온기에 찬물을 끼얹고 있다. 참고로 전국주택매매 거래량은 지난해 55만5000호 수준으로 떨어졌다. 이는 직전년 50만9000호에 비해 소폭 증가했지만 주택시장 호황기였던 2020년(127만9000호) 대비 반토막도 안되는 수준이다.
특히 건설경기 침체로 주택 공급 및 수요부진이 동시에 발생하고 있다. 이를 반증하듯 올해 1월 공급실적은 착공과 분양 각각 2만3000호, 1만4000호에 그쳤으며, 특히 1월 착공은 지난 과거 10년 평균인 50만호의 4.5%에 불과했다. 지난해 주택착공은 20만9000호였다.
미분양도 여전히 심각한 수준으로 집계됐다. 국토교통부가 지난 29일 발표한 '2월 주택통계'에 따르면 지난달 전국 미분양 주택은 6만4874가구로 집계됐으며, 올해 1월보다 1.8%(1119가구) 늘어나며 석 달 연속 증가세를 보였다. 지방 미분양이 5만2918가구로, 전체 미분양 주택의 81.6%를 차지한다. 악성미분양인 준공 후 미분양 주택은 지난달 전국이 1만1867가구로 한 달 새 4.4%(504가구) 늘었다. 준공 후 미분양은 지난해 8월부터 7개월 연속 증가세를 보였다. 서울의 준공 후 미분양은 올해 1월 455가구에서 2월 503가구로 늘었다. 서울 준공 후 미분양이 500가구를 넘긴 것은 2014년 8월(504가구) 이후 9년 6개월 만에 처음이다.
다만 지난 1월부터 시행된 1%대 초저금리 '신생아 특례대출'이 연초부터 정책 효과를 내고 있는 것으로 분석된다. 정부는 전날 용산 대통령실에서 윤석열 대통령이 주재한 경제분야 민생토론회 후속조치 점검회의에서 버팀목 전세자금 대출의 경우 신혼부부 소득 기준은 기존 7500만원에서 1억원으로, 신생아 출산 가구 특례대출은 1억3000만원에서 2억원으로 상향될 예정이라고 밝혔다.
황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "이전에는 거래량이 많이 줄었지만 지금은 이전에 비하면 거래량이 다소 늘어나고 있는 상황"이라면서 "아무래도 금리가 저렴한 정책 상품들이 있다 보니까 특히 9억원 이하 아파트 매수 측면에서 효과가 일부 있는 것 같다. 물론 아파트 가격도 소폭 상승한 면이 있다"고 분석했다.
그는 "전반적으로 금리는 하향 추세를 보일 것 같고, 특례보금자리론도 나온 만큼 향후 조금 더 거래량이 회복되지않을까 기대하고 있다"라면서 "금리인하가 시작되면 거래량 부분에서는 약발이 있을 것이다. 기준금리인하 시점은 올 하반기부터 내년 상반기까지로 예상되지만 그 효과는 내년 상반기쯤 돼야 제대로 금리인하 효과도 있을 것"이라고 덧붙였다.