2024년 아파트 연식별 가격상승률. 부동산인포
'얼죽신'. '얼어죽어도 신축아파트'라는 신조어다. 5년 이하 신축 선호 열풍에 서울 부동산시장에서는 얼죽신이 가격 상승을 주도하고 있는 것으로 나타났다. 서울 아파트 시장 거래량 측면에서는 9억원 이하 중저가 아파트의 거래가 가장 활발했던 것으로 조사됐다. 신생아 특례대출의 경우 최대 5억원까지 돈을 빌릴 수 있고, 신축의 경우, 최근의 분양가 상승이 내년까지 계속될 것으로 전망되는 가운데 내년부터 입주 물량이 급격히 줄어들 것으로 우려되기 때문이다.
10일 분양업계에 따르면, 올해 초부터 'MZ세대'(밀레니엄+Z세대)를 중심으로 소득 수준이 높아진 젊은 수요층이 새아파트를 구매하는 사례가 신축 가격을 끌어올리고 있고, 내년부터 시작되는 입주 물량 축소 전망과 함께 분양가 인상 추세, 올 들어 일련의 대출 규제 강화 기조가 9억원 이하 아파트 거래 비중을 증가시키고 있다.
전날 부동산시장 분석업체 부동산인포가 부동산R114 자료를 분석한 결과 올해(1~11월)서울 입주 1~5년차 아파트 가격은 9.24% 상승해 ▲6~10년(+8.96%) ▲10년 초과(+6.56%)를 웃도는 것으로 조사됐다.
이는 전국 입주 1~5년차 아파트 가격이 5.12% 오른 가운데 ▲6~10년(+4.26%) ▲10년 초과(+ 3.69%)를 감안할 때 상당한 격차의 오름폭이다.
권일 부동산인포 리서치 팀장은 "소득 수준이 높아지면서 이른바 '몸테크'(구축에 거주하며 재건축을 기다리는 것)가 지고 새 아파트에 대한 선호가 높아지고 있다"라면서 "단순히 주거 환경의 개선을 넘어 '삶의 질'을 중시하는 사람들의 라이프스타일 변화를 보여주는 현상으로 보이며, 이러한 흐름은 세대를 초월해 공통적으로 나타나고 있어 앞으로도 새 아파트의 희소성과 가치가 더욱 부각될 것으로 예상된다"고 말했다.
한편, 내년에도 분양가 상승 추세가 지속될 것으로 예상되는 데다 향후 입주 물량이 줄어들 것으로 전망되는 점도 신축 강세에 한몫하고 있다.
최근 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 10월 말 기준 '민간 아파트 분양가격 동향'에 따르면 서울 민간 아파트의 최근 1년간 3.3㎡(평)당 평균 아파트 분양가는 4695만2000원으로 전월(4424만1000원) 대비 271만1000원 급등했다. 전년 동월 대비로는 46.76% 앙등한 수치다.
이같은 분양가 인상 추세는 내년에도 지속될 전망이다. 건축자재비와 인건비 인상은 물론 2025년부터 민간 부문에도 '제로에너지건축물 인증' 의무화가 확대되면서 공사비 상승으로 인한 분양가 인상이 명약관화하기 때문이다.
내년부터 신축 아파트 공급량의 위축 양상이 본격화 될 것으로 점쳐지는 것도 최근의 신축 아파트 인기 요인이 되고 있다는 분석이다. 부동산R114에 따르면 전국 아파트 입주량은 올해 36만3000여 가구를 기록한 후 내년 25만3000여 가구, 2026년 15만7000여 가구로 줄어들 전망이다. 서울의 경우 올해 2만7000여 가구에 이어 내년 3만5000여 가구로 소폭 늘어난 뒤에 2026년과 2027년은 1만가구를 밑돌 전망이다.
분양업계 한 관계자는 "입주 감소와 함께 분양 물량도 수년째 적은 수준을 유지하고 있어 당분간 새 아파트 공급 가뭄이 예상된다"라면서 "입주물량이 크게 감소하면서 새 아파트 희소성이 높아질 것으로 보인다"라고 지적했다.
이 가운데 서울 아파트 매매시장 거래량은 9억원 이하이면서 전용85㎡ 이하인 아파트가 절반 이상의 비중을 차지하고 있는 것으로 집계됐다.
전날 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 11월 서울 전용 85㎡이하, 9억원 이하의 아파트 매매거래 비중은 50.5%로 지난 2월(51.0%) 이후 9개월 만에 절반을 넘어선 것으로 조사됐다.
전용면적 85㎡ 이하의 9억원 이하 아파트 매매거래 가격을 세분화해 살펴보면 6억원 초과~9억원 이하 거래가 434건(47%)으로 가장 많았다. 3억원 초과 6억원 이하 거래가 346건(38%), 3억원 이하 거래 건이 138건(15%)이다. 특히 3억원 이하의 거래 비중은 올해 중 가장 높은 비중을 보였다.
직방 관계자는 "3억원 이하 아파트를 구입(연소득 4000만원 이하 가구에 한정)하는 경우에는 대출규제가 적어 저가 아파트 거래 비중이 높아진 것으로 보인다"라면서 "특히, 대출규제 적용을 피한 신생아특례대출 등을 이용한 실수요자 위주의 거래가 이어졌다"고 평가했다.
그는 "특히 실수요 선호도가 높은 전용면적 85㎡ 이하의 거래 비중이 증가하면서 9억원 이하 거래비중 증가에 기여한 것으로 보인다"라면서 "지난 9월 이후 '2단계 스트레스 DSR'(총부채원리금상환비율) 적용 및 전방위적인 대출 규제로 자금줄이 조여지며 거래가 주춤해지기 시작했기 때문"이라고 말했다.
세부적으로 11월 기준 서울 아파트 매매거래 중 전용면적 85㎡ 이하의 9억원 이하 아파트 거래 비중이 높은 자치구는 ▲노원구 17.9% ▲동대문구 9.9% ▲구로구 7.7% ▲은평구 6.5% ▲성북구 6.5% 순이다. 한편 전용 85㎡ 이하 및 9억원 이하 거래 비중이 가장 낮은 자치구는 서초구(2건·0.2%)다. 용산구는 4건이 거래되며 서초구 다음으로 비중이 낮았다.
김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "이달 2일부터 정책대출인 디딤돌대출의 한도가 줄어드는 등 수도권 내 집 마련은 더 어려워질 전망이다"라면서 "하지만 신생아특례대출의 경우 소득요건이 완화되며 대출 문턱이 더 낮아졌다"고 설명했다.
그는 "맞벌이 기준 부부 합산 2억원(기존 1억 3000만원)으로 소득요건이 완화되며 대출 신청일 기준 2년 내 출산, 입양한 가구는 전용 85㎡ 이하 및 9억원 이하의 아파트 매매 시 최대 5억원을 빌릴 수 있다"라면서 "전방위적인 대출규제 속 신생아특례대출이 규제를 비껴간 가운데 9억원 이하 수도권 아파트 거래 비중은 더 높아질 것으로 보인다"고 덧붙였다.
황한솔 피알본 리서치팀장은 "서울의 경우 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 강해지고 있는 데다, 9억원 이하 주택의 경우 신생아특례대출 등의 정부 정책 대출도 이용할 수 있어 거래 비중이 늘어난 것으로 보인다"라면서 "내년에도 아파트 공급 부족으로 인해 똘똘한 한 채 선호 현상은 지속될 것"이라고 분석했다.