HDC현대산업개발이 공급하는 '서울원 아이파크'는 지난 22일 갤러리 개관과 함께 3만여명에 달하는 수요자들이 운집하며, 청약 흥행에 대한 기대감을 높였다. 지난 25일 특별공급에 7388명의 청약자가 몰리며 평균 15대 1의 특별공급 경쟁률을 기록했으며, 26일과 27일 진행한 1·2순위 청약에 2만2100명의 청약자가 몰리며 평균 15.63대 1의 경쟁률을 기록했다. HDC현대산업개발
국내 건설업계가 12월 들어 '갑진년' 갈무리를 앞두고 막판 분양 물량을 쏟아내고 있다. 매매시장 약세 국면에도 불구하고 신축 선호, 분양가 인상 추세로 특히 수도권 분양 단지들을 중심으로 수요자들의 청약 열기가 이어지고 있기 때문이다. 하지만, 미국의 도널드 트럼프 대통령 집권 2기 시작과 국내 경기침체 심화, 대출 규제 등의 여파로 내년 분양시장의 경기 하강 요인이 고조되고 있는 상황에서 서울의 경우 4분기들어 매매시장의 반등 분위기도 꺾이고 있어 내년 상반기 분양시장에 대한 기대감과 분양 물량 계획 등이 불확실한 상황으로 가고 있다.
3일 건설업계에 따르면 국내 대형건설사를 포함해 주요 중소건설사들 역시 내년 분양시장에 대해 '회복' 분위기가 식을 것을 우려하면서, 올해 분양가 인상을 타고 연말 막판 분양 물량을 밀어내고 있다.
전날 직방에 따르면, 올해 12월 분양 예정 물량은 전년 동월(2만9011세대) 대비 4% 감소한 40개 단지, 총 2만8070세대(일반분양 1만7358세대)로 조사됐다.
권역별로 보면, 수도권 1만2995세대, 지방 1만5075세대가 공급되며 수도권 지역별로 보면 ▲경기도 8454세대 ▲서울 2347세대 ▲인천 2194세대가 분양예정이다.
직방 관계자는 "한국은행 금융통화위원회가 지난 28일 기준금리를 3.25%에서 3.0%로 0.25%포인트(p) 인하했다"라면서 "지난 10월 11일 기준금리를 3.50%에서 3.25%로 0.25%p 낮춘 데 이어 또 기준금리를 인하한 것이다. 한은의 두 차례 연속 금리 인하는 내수 침체에 수출 불확실이 더해진 상황 등이 작용한 것으로 보이는 가운데 부동산 시장에서는 대출 규제와 상충하면서 금리 인하를 체감하기 어려울 것으로 예상된다"고 분석했다.
한편, 지난 11월 분양실적률은 애초 계획 물량의 78%에 달했다. 애초 11월 분양예정단지는 총 3만9240세대였으나(10월 마지막주 기준) 지난 27일 기준 실제 분양이 이뤄진 단지는 총 3만653세대로, 공급실적률이 78%로 조사됐다.
그는 "11월 전국 분양단지의 청약경쟁률은 1순위 평균 8.5대 1을 나타냈다"라면서 "건설사들은 새아파트에 대한 수요자들의 관심이 높은 분위기를 틈타 미뤘던 분양을 진행하며 지난달 분양 실적률이 높아진 것으로 보인다"고 설명했다.
이같은 올해 분양시장의 청약 열기는 분양가 인상 추세와도 그 궤를 같이하고 있다. 서울 아파트 3.3㎡당 분양가는 2023년 평균 3508만원 수준에서 2024년 4989만원으로 1년 만에 40% 폭등했지만 청약 경쟁은 과거 여느 때보다 치열해지고 있다. 서울의 경우 10월 말 기준 3.3㎡당 분양가는 5297만원으로 지난 2023년 말(3508만원) 대비 51% 치솟았다.
분양업계 한 관계자는 "이같은 분양가 상승은 내년에도 지속될 전망이다"라면서 "내년에도 건축비 상승과 각종 규제로 인해 분양가 인상이 우려된다"고 지적했다.
이러한 분위기를 타고 올해 청약시장은 역대급 경쟁률을 나타냈다.
지난 29일 부동산 R114에 따르면, 서울지역 청약경쟁률은 2021년 평균 164대 1로 역대 최고를 기록한 이후 2022년 11대 1 수준으로 크게 축소됐다. 이후 2023년 57대 1로 과열 수준에 올라섰고 2024년에는 155대 1로 역대급 기록을 넘보고 있다.
부동산R114 관계자는 "청약경쟁률이 가장 치열했던 2021년은 매매가격 급등과 '묻지마' 청약 등이 횡행하던 시기였다는 점을 감안하면 2024년에도 얼마나 치열한 시장 상황인지 가늠해 볼 수 있다"라면서 "특히 올해는 강남권에서의 분양이 많아 분양가가 저렴하지도 않았다는 점을 감안하면 청약경쟁률에 대한 유의미성이 더 커진다고 볼 수 있다"고 평가했다.
하지만, 매매시장에서 올 들어 '과열' 국면을 보였던 서울 아파트 거래는 7월을 고점으로 꺾이고 있다. 서울 1~3월 아파트 월평균 거래량이 3000건 수준이었지만 7월에는 9000건을 돌파하며 연초 대비 3배 이상 거래량이 늘었고, 이는 과열기로 인식되는 2021년 이후 3년여 만에 월간 거래량이 가장 많았다. 거래량이 늘어나자 가격도 서울 주요 지역에서 고점 가격 수준을 회복했지만, 지난 9월 이후 정부의 대출 규제 등으로 과열 국면이 식고 있는 것으로 풀이된다.
각종 지표들도 이같은 진정 국면으로 전환을 방증하고 있다. 그 사례로 지난달 서울의 매매가격 전망지수는 7개월 만에 '하락 전망'으로 전환했다. KB부동산이 지난 24일 발표한 11월 월간 주택통계(지난 11일 기준)에 따르면 서울의 매매가격 전망지수는 94로 집계됐다. 아울러, 서울 매매가격 전망지수는 지난 5월 102를 기록하며 100선을 넘은 이후 6월 114, 7월 127, 8월 124, 9월 110, 10월 101 등 '상승 전망'으로 나왔지만 7개월만에 100선 아래로 떨어진 것.
정부가 시장의 공급 부족 인식을 잠재우기 위해 1월에 이어 8월에 공급 확대 정책을 발표했고, 수도권 과열 조짐에 대한 조기 대응 차원에서 9월 초 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 2단계를 시행하는 등 '돈 줄'을 죈 것이 반등 국면을 하향 추세로 반전시켰다.
이를 반증하듯 서울의 아파트 실거래가지수도 올 들어 처음 하락세로 전환했다. 지난 17일 한국부동산원이 발표한 공동주택 실거래가지수에 따르면 지난 9월 서울 아파트 실거래가지수는 0.01% 하락한 것으로 조사됐다. 서울 아파트 실거래가지수가 하락한 것은 작년 12월(-1.19%) 이후 9개월 만에 처음으로 올해 들어 첫 하락 전환한 것이다.
이로인해 서울의 아파트값 상승폭은 축소되고 있다. 한국부동산원이 지난 28일 발표한 '11월 넷째주 전국 주간 아파트 가격 동향'에 따르면 지난 25일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.4% 오르며 36주 연속 상승했지만, 상승폭은 전주보다 0.02%포인트 줄었다. 서울의 매맷값 상승률은 10월 둘째주 0.11%를 상승하며 고점을 찍은 이후 상승 폭이 줄어들고 있다.
윤지해 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "지난 11월 5일 치러진 미국 대통령 선거 결과에서 트럼프 대통령 2기 집권이 확정되면서 관세 부과 등의 무역전쟁이 고조될 조짐이다"라면서 "이 때문에 수출 중심의 국내 경제성장률 예측치가 불확실성 확대 영역에 들어갔다. 국내 정책 불안전성은 물론 국외에서의 예측 불가능한 외부충격(외환 갈등·전쟁 발발 등)이 일상화될 가능성이 높은 만큼, 2025년 대한민국은 부동산 시장은 물론 거시 경제 전반에서도 수많은 시험대에 오를 전망"이라고 말했다.
황한솔 피알본 리서치팀장은 "내년은 아파트 입주 물량이 줄어들면서 신축 아파트 중심으로 수요가 몰릴 것으로 보인다"라면서 "분양하는 단지들은 입지가 뛰어나거나 '분양가 상한제'로 가격 경쟁력을 갖춘 단지들은 경쟁이 치열해질 것으로 예상된다"고 전망했다.
그는 "또한, 내년부터 민간 건축물의 제로에너지가 의무화되면서 분양가도 더 뛰어 오를 것으로 보인다"고 덧붙였다.