유창수 서울시 행정2부시장이 27일 오전 서울시청 브리핑룸에서 서울시 '재개발·재건축' 활성화 방안에 대해 발표하고 있다. (자료=연합뉴스)
서울시가 재개발·재건축 활성화를 위한 정비사업지의 사업성 개선 방안을 내놓았다. 용적률 인센티브 및 규제 완화를 통해 정비사업 활로를 열겠다는 방침이다.
비사각지대의 재개발·재건축을 돕기 위해 사업성이 부족한 곳에 보정계수를 적용하고 2004년 종 세분화 이전에 받았던 ‘현황용적률’을 인정해 주기로 했다. 또 ‘건축물’을 기부채납하면 기존보다 인센티브를 더 많이 주고, 공공주택 매입비 현실화도 추진한다.
공공기여부담을 낮추기 위해 공공주택 등 ‘건축물’ 기부채납 시 인센티브를 기존보다 더 많이 주는 당근도 제시했다. 고도·경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락 높이 규제도 푼다.
서울시는 이 같은 내용을 담은 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 마련했다고 27일 밝혔다. 사업지원방안은 사업성 개선(5종)과 공공지원(5종) 2대 분야 등 총 10종 대책으로 구성됐다.
사업이 진행되고 있는 곳은 더 원활하게, 사업성이 없다는 이유로 외면받거나 사업추진이 지지부진했던 지역은 정비사업 기회를 얻을 수 있도록 길을 터주는 것이 이번 사업지원 방안의 핵심이다.
유창수 서울시 행정2부시장은 “사업성 좋은 지역은 현행 제도 안에서 정비가 자연스럽게 이뤄져 왔지만 기존에 현황용적률이 높은 단지는 공사비 급등까지 덮치면서 동력을 잃고 그 불편을 시민이 오롯이 감내해 왔다”며 “이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어주어 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것”이라고 말했다.
서울시 '재개발·재건축' 활성화 10종 대책. (자료=서울시)
■ 역세권 용도지역 상향에 사업성 보정계수, 현황용적률도 인정…사업성 끌어올린다
시는 사업성 개선을 위해 정비사업 각 대상지 여건에 맞춘 규제완화와 인센티브 지원에 나선다.
교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장으로부터 350m 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 ‘준주거’까지 용도지역을 상향한다. 역세권 정비와 함께 임대주택·노인시설·공원 등 ‘전략용도시설’ 조성을 집중 지원한다.
단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에 기존 세대수나 지가, 과밀 정도 등을 고려한 ‘사업성 보정계수’를 적용한다는 방침이다. 현재 10~20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’는 20~40%까지 늘려 사업성을 보전한다. 허용용적률이 20%에서 40%로 상승한다면 분양주택은 최대 10%p 늘어날 전망이다.
또 2004년 종 세분화 이전 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 이미 현행 조례나 허용용적률을 초과한 지역은 과밀정도, 주변 여건 등을 고려해 ‘현황용적률’을 인정한다. 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.
공공기여 부담도 낮춘다. 용도지역 상향에 따른 의무공공기여 부담을 줄이고, 공공주택 등 ‘건축물’ 기부채납 시 인센티브를 기존보다 더 많이 준다. 그동안 용도지역을 1종에서 2종으로, 3종에서 준주거로 상향하면 당초 공공기여부담이 15%였으나 이를 10%로 낮춘다.
이외에도 어려운 건설경기를 반영하지 못했던 정비사업 공공주택 매입비용 현실화도 추진한다. 아울러 재개발·재건축 시 세대수를 더 많이 늘려 사업성을 극대화할 수 있도록 도로·공원 같은 기반시설 입체화 및 공공시설 고밀·복합화를 통해 추가적인 주택용지를 최대한 확보토록 돕는다.
서울시가 사업성이 부족한 사업지에 기존 세대수나 지가, 과밀 정도 등을 고려한 ‘사업성 보정계수’를 적용한다. (자료=서울시)
■ 접도 요건 및 고도·경관지구 높이 완화…금융지원도 전폭적으로
사업성 확보 이후로 공사기간이 늘어나거나 제도적 뒷받침이 미흡해 비용이 증가하는 부분도 막는다.
접도율 요건을 완화하고 산자락의 높이 규제도 푼다. 고도·경관지구 규제를 완화하면서 산자락 저층 주거지의 정비사업이 가능토록 한다. 구체적으로 경관지구는 현재 12m→ 20m로, 고도지구는 20m→ 45m 이상으로 완화한다.
신속한 사업 추진 진원을 위해 사업 기간 단축에도 나선다. 건축 ·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해왔던 심의를 단 한 번 ‘통합심의’로 처리한다. 이를 통해 인허가 기간을 1년 6개월까지 획기적으로 줄여준다. 시는 이미 ‘통합심의위원회’를 꾸렸으며 내달 첫 심의부터 적용해 신속한 사업 추진을 지원할 계획이다.
또 원활한 자금 조달로 추진위원회․조합 등 정비사업 추진주체가 빠르고 투명하게 사업을 이끌어 나갈 수 있도록 초기 융자 지원을 확대하고, 공공주택 매입비도 조기에 지급한다. 다섯째, 공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원한다.
건설업계와 재건축·재개발을 추진하고 있는 사업지에서는 이 같은 서울시의 재건축 활성화 움직임에 반색하고 있다. 그동안 서울 다수 도시정비사업지가 공사비 인상과 이에 따른 분담금 및 사업성 문제 등으로 사업 추진이 쉽지 않았던 터다.
정비업계 관계자는 "용적률 상향이나 공공기여 부담을 낮추면서 자연스럽게 사업성이 개선되고 여건 상 수주 가뭄일 수밖에 없던 건설사의 움직임에도 변화가 생길 것"이라고 말했다.