인천에 위치한 한 뉴스테이 단지. (사진=정지수 기자)
박근혜 정부 시절 공공지원 민간임대 방식으로 추진한 일부 '뉴스테이' 단지의 임대 의무기간이 임박했다. 중산층의 주거 안정 강화라는 취지를 내세우며 8년의 거주를 보장했지만 분양전환 방식을 놓고는 정해진 바가 없어 주거 불안을 키운다는 목소리도 나온다. 정부가 향후 기업형 임대주택 등 공공이 지원하고 민간이 사업자로 나서는 형태의 공급을 활성화하려는 의지를 보인 만큼 관련법 제정이 필요한 시점이다.
26일 부동산 업계에 따르면 '1호 뉴스테이' 사업지인 인천 미추홀구 '도화 e편한세상' 단지가 2018년 첫 입주자 모집 이후 임대 의무기간 계약 만료를 앞뒀다. 2년 단위로 계약을 맺기 때문에 사실상 올해가 마지막 계약으로 2026년부터는 임대 의무기간이 만료된다.
'뉴스테이'는 박근혜 정부 시기인 2015년에 추진된 사업이다. 중산층에게 분양 아파트와 같은 품질의 임대주택을 리츠 방식으로 공급하는 형태다. 2년마다 퇴거 위기에 놓인 세입자들의 주거 안정을 위해 최대 8년간의 임대 의무 기간을 뒀다. 이 같은 '뉴스테이' 단지가 전국에 약 10만가구가 있다.
다만 임대 의무 기간이 지난 이후 분양전환 방식에 대한 명확한 규정은 없다. 실제로 '도화 e편한세상' 측은 홈페이지를 통해 "아파트의 분양전환과 관련한 계획은 없다"고 명시했다.
또 다른 뉴스테이 단지인 인천 부평구 '더샵 부평센트럴시티'도 분양전환과 관련한 명확한 계획이 없다는 입장이다.
'더샵 부평센트럴시티' 임대관리 센터 관계자는 "임차인을 대상으로 임대 의무기간 이후 우선 분양을 하지 않는다고 계약 단계에서부터 안내하고 있다"며 "임대 의무기간이 지난 후에 임대 사업을 지속할 지 분양 전환을 할지 정해진 게 없다"고 말했다.
이에 사실상 실수요자인 '뉴스테이' 일부 임차인들은 주거지 이전을 고려해야하는 시점이다. '뉴스테이'를 통해 조성된 단지의 규모는 대부분 1000세대 안팎이며 5000세대 이상의 매머드급 단지도 있어 일시에 수요층이 쏟아진다면 지역 부동산 시장을 단기간에 자극할 수 있다는 우려도 나온다.
충북 혁신도시 내 위치한 '뉴스테이' 단지 입주민 30대 A씨는 "임대 의무기간 만료가 다가옴에 따라 인근 거주지를 알아보고 있다"면서 "단지 내 임차인 모두 같은 상황"이라고 말했다.
한 건설업계 관계자는 "'뉴스테이' 조성 당시에 임대료 측정이나 민간사업자에 대한 인센티브 등 다양한 문제점이 지적되긴 했으나 임대 의무기간 종료 이후 시장에 미칠 여파까지는 논의가 적었다"며 "향후로도 정부가 기업 민간임대의 사업 확대 의지가 있는 만큼 관련 법안 제정 논의가 필요할 것"이라고 강조했다.
■ 입주자 우선 분양 법률 제정 나섰지만…민간 사업자와 갈등 조율도 문제
정치권에서도 '뉴스테이' 입주민들의 주거 불안정성에 주목하고 이를 해결하기 위한 법률 제정에 나섰다. 허종식 더불어민주당 의원은 '공공지원 민간임대주택 입주자의 우선 분양' 제도를 도입하는 내용의 '민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안'을 지난 7일 대표 발의했다.
해당 법안은 입주민들에게 우선 분양권을 주고 매매가격이 대통령령으로 정하는 바에 따라 산정한 감정평가금액을 초과할 수 없다는 게 골자다.
공공지원 민간임대주택이 주택도시기금 지원과 용적률 완화 적용 등 공공의 지원을 받은 만큼 임차인의 거주 불안을 해소해 주거 사다리 역할을 해야 한다는 거다. 법안에는 10년 이상 임대하고 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 적용받는 공공지원 민간임대주택이 대상이라고 명시했으나 임대 의무 기간이 8년인 '뉴스테이' 임대 단지도 소급 적용에 따라 포함한다는 게 의원실의 설명이다.
이준석 개혁신당 의원도 선거운동 당시 뉴스테이 입주자 우선분양 법제화를 공약으로 내건 바가 있어 관련 법 추진에 속도가 붙을 전망이다.
관련 업계에서도 뉴스테이와 같은 공공지원 민간임대의 관련 법 제정에 대해 요구하고 있다. 주택산업연구원은 지난 17일 '주택공급활성화방안 세미나'를 열고 "뉴스테이와 기업형 임대주택 등은 분양전환 문제로 갈등이 심각한 상황"이라고 짚었다.
김덕례 주택산업연구원 연구실장은 "초기 건설원가의 적정가격을 인정하고 수요자 선호와 공급자 선택에 따라 최소 임대기간도 다양화할 필요가 있다"면서 "분양전환 시기나 주체, 기준 가격 등에 대한 적정 기준을 마련할 필요가 있다"고 강조했다.
이어 "임대료나 분양전환 관련 사항 등 분쟁이 발생한다면 법적 효력을 갖는 조정기구 신설도 필요하다"고 덧붙였다.
다만 공공지원 민간임대 주택의 분양전환 법제화가 쉽지는 않을 전망이다. 사업자와 입주자 간의 이해관계가 상충하기 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정부에서도 공공의 주택 공급에 민간 사업자들을 유도하려는 만큼 미비한 법의 제도화는 필요하다"며 "분양 전환했을 때 가격 산정에서부터 갈등이 있을 수 있고 민간 사업자 입장에서는 사업의 수익성이 중요한데 공공의 입장에서는 주거 안정성 강화에 신경을 써야하는 만큼 이에 대한 접점을 찾는 게 관건"이라고 말했다.