홍준표 의원(왼쪽), 윤석열 전 검찰총장(사진=연합뉴스)
"바보야 문제는 부동산이야." 내년 3월 치뤄지는 제20대 대통령선거를 앞두고 여당 야당 후보 가릴 것 없이 부동산 정책에 집중하고 있다. 문재인 정부의 가장 큰 실책인 부동산 문제를 해결할 후보가 승리할 가능성이 높기 때문이다. 이에 뷰어스는 유력 대선주자들이 제시한 부동산 해법을 비교 검토하는 기획을 마련했다.-편집자 주-
제1야당이자 정권 탈환을 노리는 국민의힘 대선 주자들이 앞다퉈 부동산 정책을 내놓고 있다. 당 내 지지율1위 윤석열 전 검찰총장과 2위 홍준표 의원도 부동산 정책을 발표했다. 두 후보 모두 공급과 규제 완화를 외쳤지만 내용 면에서는 천양지차다.
윤석열 전 검찰총장(사진=연합뉴스)
■ 윤석열, '원가주택' 앞세우고 규제 완화 강조
윤 전 총장은 임기 5년 동안 수도권 130만 가구를 포함해 총 250만 가구를 공급하겠다고 약속했다.
윤 전 총장의 공약은 이재명 경기도지사와 같은 규모의 가구 공급이다. 차별점은 청년 대상으로 30만가구의 원가주택과 '역세권 첫 집 주택' 20만 가구이다.
원가주택은 정부가 직접 건설한 주택을 원가로 공급하는 개념이다. 분양가의 20%를 매수자가 부담하고 정부가 80%를 주택도시기금을 통해 지원한다. 무주택 청년가구가 시세보다 낮은 원가로 주택을 구입할 수 있다는 부분에 방점을 찍은 공약이다.
원가주택은 5년 이상 거주 후 공공에 되팔 수 있다. 이때 가격 상승분의 70%를 본인이 가져갈 수 있다. 윤 전 총장 측은 무주택 청년이 원가주택에서 5년 거주 후 주택을 국가에 매각하고 오른 시세에 따른 이익을 가져가면서 주거 사다리를 만들 수 있다고 계산했다.
원가주택의 물량 해법은 3기 신도시와 2기 신도시 분양 대기 가구에서 찾았다. 대기 물량 중 30%를 원가주택으로 공급하겠다는 계획이다.
역세권 첫 집 주택은 청년과 신혼부부를 대상으로 한다. 이들이 역세권 내 시세의 최대 70% 수준으로 입주를 가능하게 한다는 것이다.
용적률 기준을 최대 500%까지 올리는 혜택을 제공하고 늘어난 주택 수의 절반은 공공주택으로 분양해 사업 참여를 유도한다는 계획이다.
윤 전 총장은 집값을 잡기 위해서는 공급 이외에도 부동산 관련 세제 완화가 필요하다고 주장했다. 양도 소득세 완화가 대표적이다. 다만 3주택 이상 보유자에게는 대출 규제가 필요하다고 보고 있다.
윤 전 총장의 공약 문제점으로는 초기에 기회비용이 거의 들지 않지만 장기적으로 국가가 지불해야할 비용이 늘어난다는 것이다.
같은 당 대권주자인 유승민 전 의원 캠프 경제정책본부장 유경준 의원은 논평을 통해 "30년간 총 기회비용은 1000조원에 육박하고 30년 뒤 환매금액은 879조원에 달해 종합적으로 1879조원에 달하는 비용을 국가가 지불해야 한다"며 이를 일종의 포퓰리즘 정책이라고 비판했다.
이는 서울시내 국공유지에 서울주택도시공사(SH)가 지은 아파트 단지(서울항동하버라인 4단지)의 건설원가(토지비 포함) 기준으로 시세와 대비해 시뮬레이션한 결과다.
유 의원은 서울 시내 아파트 시세에는 서울시내 아파트가격상승률(3.9%)를 계산에 포함했고 건설원가에는 건설공사비지수상승률(3.7%)을 넣었다. 또 택지비에는 서울시 지가상승률(3.1%)를 각각 최근 10년 평균을 적용했다.
원가 수준으로 분양(토지와 건물을 포함한 소유권 이전)하고 이후 70%의 시세차익을 국가가 환매를 통해 보장하는 방식으로 총 30년간 3차례 재판매가 이뤄질 것이라고 가정해 이 같은 결과가 나왔다는 게 유 의원의 설명이다.
홍준표 의원(사진=홍준표 의원실)
■ 홍준표, '쿼터 아파트'에 민간 정비사업 규제 확 푼다
홍준표 의원은 강북지역 정비사업 규제를 완화하면서 조합의 기부채납을 받아 서울 아파트의 가격을 낮추는 '쿼터 아파트'를 공약으로 내걸었다. 민간 건설사의 정비사업 참여를 유도해 공급을 늘리고 토지 임대부 아파트를 통해 주거 복지를 실현하겠다는 계획이다.
홍 의원은 '쿼터 아파트'가 실제적으로 시뮬레이션 해본 결과 '6분의 1' 아파트라고 강조했다. 국가가 땅하고 건물을 같이 분양하는 것이 아닌 땅은 임대하고 건물만 분양하는 식의 토지 임대부 아파트 도입이 필요하다고 주장했다.
먼저 대규모 지역 개발이 이뤄질 경우 지역 주민에게는 완전 분양 아파트(땅과 토지를 같이 분양)를 제공한다. 이후 고밀도 개발을 통해 추가 물량이 발생할 경우 토지 임대부 아파트를 지어 무주택자들에게 분양한다는 것이다. 분양한 아파트의 경우 10년간 전매를 금지해 투기 세력 개입을 차단한다. 기간 안에 팔리지 않을 경우는 LH와 환매조건부로 계약을 맺어 발이 묶일 일이 없도록 한다.
홍 의원은 신도시 정책에는 부정적인 의견을 피력했다. 신도시를 통한 대규모 공급은 도로와 지하철 등 사회간접자본이 지나치게 많이 투입된다는 것이다.
민간 정비사업 규제 완화로는 용적률 상향 카드를 꺼냈다. 도심 용적률을 3000%까지 상향할 수 있다는 파격적인 공약을 내걸었다. 이는 홍콩·뉴욕과 비슷한 수치다.
통상적으로 재개발·재건축 사업에서 업계에서는 180% 이상 나올 경우 사업성이 있다고 본다. 서울시 역세권 고밀개발 지구단위계획 수립 기준에 따르면 서울시의 용적율은 최대 700%까지 적용이 가능하다. 홍 의원의 용적률 완화 공약이 파격적인 이유다.
홍 의원의 이 같은 공약은 '로또 아파트'를 양산한다는 비판을 받고 있다. 강북지역 개발을 통해 토지 임대부 아파트가 구체적으로 얼마나 늘어날지 알 수 없으며 그 양이 많지 않을 것이라는 우려가 나온다.
대규모 재개발은 여러 이해관계가 얽히면서 사업이 지지부진한 일이 비일비재한 탓에 임기 내에 완수가 불가능할 것이라는 시각도 나온다.