서울의 아파트 단지 모습. 연합뉴스
강남3구(강남·서초·송파구)에서 올해 5년 만에 최대 분양 물량이 출격을 앞두고 있다. 분양가상한제 대상 지역이어서 시세를 감안할 때 수억원을 호가하는 차익이 기대돼 로또 분양이 예고되고 있다. 이를 반증하듯 벌써부터 청약 경쟁률이 400대 1을 넘게 기록하는 등 흥행몰이를 하고 있다.
19일 분양업계에 따르면 강남3구에서는 올해 지난 3년치보다 5배 이상 많은 3435가구(공공분양 포함)가 분양을 준비 중이다.
서울 서초구 잠원동 메이플자이가 최근 성공적으로 분양했는데, 지난 6일 서울지역 1순위 청약에서 81가구 모집에 3만5828명의 청약통장이 몰리면서 평균 경쟁률 442.3대1을 기록하는 기염을 토했다. 지난 5일 진행한 특별공급에서도 81가구 모집에 1만18명이 신청하면서 평균 경쟁률이 123.7대1에 달했다.
이는 전용면적 59㎡ 기준 16억7000만원인데 인근 같은 평형대 아파트와 비교하면 8억원 가량 시세차익이 기대되고 있기 때문이다. 시장에서는 이 단지가 분양가상한제 적용으로 5~10억원 사이 시세차익이 가능할 것으로 보고 있다.
부동산시장이 경기침체와 고금리, PF(프로젝트파이낸싱) 사태 등 분양시장 빙하기가 지속되고 있지만, 강남3구에서는 그동안 연기됐던 재건축 분양 물량이 올해 쏟아질 예정이다.
서초구 반포동 원펜타스(4월)와 서초구 방배동 래미안 원페를라(상반기), 서초구 방배동 디에이치 방배(하반기), 송파구 잠실동 잠실래미안아이파크(연내), 강남구 디에이치 대치 에델루이(상반기), 강남구 래미안 레벤투스(상반기), 강남구 청담동 청담르웰(연내) 등이 예비청약자들의 선택을 기다리고 있다.
사실 강남3구 물량은 지난해부터 고금리와 청약시장 한파, 공사비 인상 등으로 인해 올해로 분양이 연기된 단지들이지만 건설사들이 더이상 분양을 미룰 수 없는 만큼 올초부터 분양 물량이 급증하는 모양새다.
참고로 올해 강남3구 분양 물량은 2021~2023년 3년간 강남3구에 공급된 아파트 물량(공공물량 포함) 638가구의 약 5.4배 수준이다.
연도별로 보면 강남3구에는 2020년 3619가구의 아파트가 분양됐으나, 2021년, 2022년, 2023년 각각 253가구, 87가구, 299가구가 분양됐다.
특히 일반분양을 보면 2021년 224가구였으면 2022년에는 전혀 물량이 없었다. 지난해 일반분양 물량은 169가구에 그쳤다.
송승현 도시와경제 대표는 "그전에 부동산경기가 좋았던 시절 해왔던 사업지들도 있고, 향후 부동산시장이 축소될 수 있다는 전망도 나온 가운데 수축 국면이 오래되면 사업에 관한 불확실성이 커지고, 향후 공사비 분쟁 등도 있을 수 있다"면서 "이로인해 시간이 뒤로 갈수록 리스크가 커질 수 있다는 우려가 있어 일반분양을 향후 강남3구에서 늘려나갈 수 있다"고 설명했다.
부동산R114에 따르면 올해 수도권에서 정비사업 물량이 8만8862가구가 공급되는 데 이 물량의 절반에 해당하는 4만5359가구가 서울에서 풀린다. 무엇보다 강남3구에서만 16곳, 1만8792가 공급될 예정이다.
송 대표는 "강남3구는 분양가상한제 적용 지역으로 앞으로는 소위 '안전마진' 확보라는 것과 인근 단지와 비교해 시세대비 싸게 내 집 마련을 할 수 있다라는 인식이 강한 것 같다"면서 "타지역과 비교해 봤을 때 강남을 벗어난 지역의 분양가와 현 강남과의 분양가 격차가 줄어들었기 때문에 그런 가격적인 부분에서 주변 시세대비 몇억씩 번다라는 가격 상승에 대한 기대감이 있는 것 같다"고 덧붙였다.
다만 예비청약자 입장에서는 강남3구 청약을 할 경우, 후분양제 등의 분양가와 청약 조건을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 메이플자이를 포함해 올해 강남권에서 분양하는 물량 대부분이 후분양제이기 때문이다. 메이플자이의 3.3㎡당 평균분양가는 6705만원으로 역대 강남3구 분양가 중 가장 높았다. 하지만 건설사들이 인건비와 원자잿값 등 물가상승분을 최대한 반영할 수 있는 후분양제를 강남3구에서 적용하고 있어, 기본형 건축비 상승 추세를 감안할 때 후속 분양 단지들의 평균분양가는 계속 상승할 것으로 전망된다.
래미안원펜타스는 올해 6월 입주를 앞둔 후분양제 아파트로 분양가는 3.3㎡당 8000만원 안팎이 될 것으로 점쳐지고 있다. 참고로 지난 16일 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 지난 1월 말 기준 '민간아파트 분양가격 동향'에 따르면 서울의 민간아파트 평균 분양가는 ㎡당 1123만4000원으로 나타났다. 3.3㎡로 환산하면 3713만7000원이다.
또한 후분양제 분양 아파트는 분양 후 입주 시기가 금방 다가오는 만큼 계약금과 잔금 납부 기한이 짧기때문에 유의해야 한다. 실제로 메이플자이의 경우 신혼부부가 특공으로 당첨되면 전용 49㎡ 기준으로 분양대금을 마련하려면 대출을 최대로 받더라도 현금 10억원 이상 필요하다.
강남3구의 경우 분양가상한제 적용 지역으로 3년 동안 전매가 제한되고 실거주 의무를 요구하고 있기 때문에 당첨만 노리고 청약을 했다 자금조달 문제로 낭패를 볼 수도 있다.