서울 집합건물, 소유권이전등기(매매) 신청 매도인 1년 이하 보유자 연도별 비율
단위: %, 등기정보광장, 2024.07.17 자료 기준. 직방
수도권 아파트 가격 반등 조짐과 하반기 금리인하 기대감 등으로 전국과 서울 모두 '1년 이하' 단기보유자 매도 비율이 감소 추세를 보이고 있다. 특히, '3년 초과~4년 이하 보유자'가 가장 큰 비율의 매도세를 보인 것으로 나타났다. 코로나19(신종코로나바이러스감염증) 전후 매수한 아파트 보유자들이 금리인상과 부동산 침체 등의 부담을 버티면서 원금 회수를 위해 상대적으로 보유 기간이 길어진 것으로 분석된다.
22일 직방이 올해 상반기 전국 집합건물의 소유권이전 등기 48만건을 분석한 결과에 따르면, 전국에서 집합건물을 매도한 사람 가운데 1년 이내 되판 매도인 비율은 3.6%를 차지했다.
올해 상반기 전국 집합건물 보유 1년 이하 매도인 비율은 5년 만에 가장 낮은 수치로, 2020년(7.5%), 2021(8.4%), 2022년(8.3%), 2023년(4.5%)을 기록해 2021년 이후 하락 추세를 보여왔다.
지역별로는 서울의 1년 이하 비율이 올해 상반기 2.4%를 기록하면서 전국적으로 가장 낮은 비율을 차지했다. 서울의 1년 이하 단기보유자 매도 비율은 2020년(5.4%), 2021년(7.0%), 2022년(7.1%), 2023년(3.1%)으로 나타났다.
반면, 올해 상반기 매도인 보유기간별 비율 중 가장 높은 비율은 '3년초과~4년 이하'로 12.3%를 기록했다. 3년초과~4년 이하 보유자 매도 비율은 2020년(11.7%), 2021년(10.6%), 2022년(7.7%), 2023년(11.9%)으로 집계되며 2년째 최고치를 차지했다.
전국 올해 상반기 매도인 보유기간별 비율 중 가장 높은 비율도 3년초과~4년 이하로 13.5%를 나타냈다. 3년초과~4년 이하 보유자 매도 비율은 2020년(10.4%), 2021년(9.8%), 2022년(7.8%), 2023년(11.7%)을 기록하며 2년 연속 최고 비중을 기록했다.
아울러, 2024년 상반기 서울 매도인 보유기간별 비율 중 두번째로 비율이 높은 기간은 '10년 초과~15년 이하'로 11.2%를 기록했으며, 전국에서도 10년 초과~15년 이하 보유자들의 매도 비율이 12.6%로 두번째로 높았다.
그렇다면, 1년이하 단기보유자들과 3년초과~4년 이하 보유자, 10년 초과~15년 이하 장기 보유자들의 양도소득세는 어떻게 될까?
1년 미만 보유의 경우 양도세 세율은 50%다. 1년 이상 2년 미만 보유자 세율은 40%이며, 2년 이상 보유자 초과누진세율은 6~45%다. 양도소득기본공제는 소득별 연 250만원이다.
다만, 1세대 1주택(고가주택포함)의 경우 장기보유특별공제 세율은 보유기간과 거주기간별로 각각 연 4%다. 3년 이상~4년 미만의 경우 공제율은 12%다. 즉, 3년 이상~4년 미만 보유했을 경우 12%, 거주기간이 2년 이상 3년 미만일 경우 8%로 합계 20%의 공제를 받을 수 있다. 1세대 1주택 장기보유특별공제세율 최대는 10년으로 양도소득의 80%까지 적용받을 수 있다.
일반적인 경우, 3년 이상~4년 미만 아파트를 매도할 경우, 양도차익의 6%를 보유기간별 공제를 받을 수 있다.
장기보유특별공제는 토지·건물로써 등기되고 보유기간이 3년 이상일 때 받을 수 있다. 조정대상지역 이외 지역에서는 1세대 2주택 이상 다주택인 경우에는 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 보유연수별로 2%씩 공제율을 추가하면 '10년이상~11년 미만'은 양도차익에서 20%, '11년이상~12년 미만'은 22%, '12년이상~13년 미만' 24%, '13년이상~14년 미만' 26%, '14년이상~15년 미만'은 28%를 적용받을 수 있다. 15년 이상은 30%로 공제율 최대한도는 30%다.
다만, ▲국외 소재 자산 ▲미등기 양도자산 ▲3년 미만 보유한 토지·건물 등 ▲조정대상지역 내 1세대 2주택 ▲조정대상지역 내 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 때 ▲조정대상지역 내 1세대 3주택 이상 해당하는 주택 등은 제외된다.
양도일 현재 1주택을 보유해야 하지만, 1세대 1주택에 대한 비과세 특례도 있다. 종전 주택 취득 후 1년 경과해야 하며 신규주택 취득일로부터 3년 이내 처분해야 한다. 수도권 밖의 주택의 경우 3년이내 처분해야 하며, 동거봉양과 혼인으로 인한 일시적 2주택의 경우 각각 10년과 5년 이내 1주택을 처분해야 특례가 적용된다.
직방 관계자는 "금리인상과 맞물려 거래시장이 위축되자 대출이자 부담 등에 따라 1년이내 단기 매도인의 비중이 2022년 8%대까지 높았다"라면서 "하지만 고금리 시장을 견디고 현재 남은 수요자들은 하방 압력에 경직성이 강하게 재편됐고, 금리인하 가능성도 높아져 당분간은 단기 매도인이 거래시장을 차지하는 비중은 크지 않을 전망이다"라고 말했다.
그는 "3년초과~4년 이하 보유자들의 경우 2023년 하반기부터 2024년 상반기까지 거래량이 증가하면서 상승기 매입했던 물건의 차익실현을 위한 매도타이밍을 고민하던 거래가 앞당겨 이뤄진 것으로 유추된다"고 분석했다.