서울의 아파트 전경. 연합뉴스
정부가 25년 만에 상속세 세율 및 과표를 전격 조정했다. 부동산 시장 측면에서 이번 대책에는 신혼부부를 위한 특별 조치로 1세대 1주택 간주 기간을 5년에서 10년으로 늘리기로 한 게 주목된다. 양도소득세와 종합부동산세(종부세)에 대한 비과세와 기본공제를 특정계층에 확대한 것이다. 하지만 시장 일각에서 기대했던 종부세와 취득세에 대한 대대적인 개편은 이뤄지지 않아 실망감도 존재한다. 종부세의 경우, 국세이지만 취득세는 지방세에 속한다. 종부세의 경우 형평성의 논란이 있고, 지방 부동산 경기가 여전히 냉각기인 상태에서 지방세인 취득세를 건드리는 것도 부담이 된 것으로 추정된다.
기획재정부는 지난 25일 오후 서울 은행회관에서 세제발전심의위원회를 하고 이같은 내용을 담은 '2024년 세법 개정안'을 발표했다.
최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 "종부세는 근본적인 개편이 필요하고, 지방세에 미치는 영향 또는 재산세와의 관계 등의 고민이 필요하기에 이번엔 담지 않았다"고 언급했다.
이번 발표에서 취득세와 관련해서 비수도권의 생산연령인구 감소 등 지역소멸같은 구조적 문제 해결 차원에서 '인구감소지역 주택 및 준공 후 미분양주택 과세특례 신설(조특법)'을 내놓은 것이 눈에 띈다. 1주택자가 2024년1월4일~2026년12월31일까지 인구감소지역내(수도권·광역시는 제외하되, 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군 지역 포함) 1채의 주택(공시가격 4억원 이하)을 취득시 1세대 1주택 특례 적용한다는 것이다. 1주택자가 2024년1월10일~2025년12월31일까지 수도권 밖의 준공 후 미분양주택(전용면적 85㎡, 취득가액 6억원 이하)을 취득시 1세대 1주택 특례를 적용키로 한 점도 주택경기 회복에 일정 부분 도움이 될 것으로 기대된다.
그렇다면 현행 주택에 대한 취득세는 어떻게 되고 있는 것일까?
취득세는 지방세법에 열거된 부동산 등을 취득하는 경우 그 취득자가 일반적으로 취득가액을 곱한 금액을 세액으로 하여 물건 소재지를 관할하는 지자체에 신고하고 납부하는 지방세다. 여기서 부동산이란 토지 및 건축물을 말하며, 전세권·지상권·지역권 등 용익권은 지방세 과세 대상이 아니다.
유상승계취득의 경우에는 사실상 잔금지급일을 취득시기로 보며, 무상승계취득의 경우에는 계약일에 취득한 것으로 간주한다. 다만, 상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증개시일이 기준이다. 점유로 인한 취득의 경우에는 취득 물건의 등기일 또는 등록일을 취득일로 본다.
신규 주택취득 시 1주택자의 취득세(조정대상지역 내)는 1%(6억원 이하)∼3%(9억원 초과)의 표준세율이 적용되지만, 2∼4주택 이상 다주택자는 조정대상지역 여부와 보유 주택 수에 따라 최대 8∼12%의 중과세율이 적용되고 있다. 법인의 경우, 중과세율을 부과해 12%의 표준세율이 적용된다.
개인의 경우, 조정대상지역 내에서는 1세대 2주택의 경우 8%의 표준세율이 적용되며, ▲1세대 3주택(12%) ▲1세대 4주택(12%)이며, 조정대상지역 외의 경우에는 ▲1세대 2주택(1~3%) ▲1세대 3주택(8%) ▲1세대 4주택(12%)으로 적용된다. 특히, 조정대상지역 내 3억원 이상 주택을 무상취득할 경우, 표준세율은 12%이다.
다만 주택신축판매업자가 주택건설사업을 위해 주택을 취득할 때는 최대 8∼12%의 중과세율이 아닌 1∼3%의 일반세율이 적용된다. 대신 취득일로부터 1년 내 주택을 멸실하고, 취득일로부터 3년 이내에 신축 주택의 판매를 완료해야 취득세가 중과되지 않는다. 기한 내 주택을 팔지 못하면 미분양분에 대해 중과세가 추징된다.
주택의 상속의 경우, 표준세율이 2.8%이며, 증여는 3.5%이다. 상속으로 인한 취득 중 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득일 경우. 표준세율에서 중과기준세율(2%)을 뺀 세율로 산출한 금액을 세액으로 한다. 이외에 이혼 등 재산분할로 인한 취득도 특례세율을 적용받는다.
주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택수에 가산한다. 취득세 과세물건을 취득한자는 그 취득한 날부터 60일 이내에 그 과세표준에 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고하고 납부해야 한다. 취득세는 취득가액이 50만원 이하일 때는 취득세를 부과하지 않으며, 취득세 납세의무자는 취득세를 납부하는 경우, 그 부가세인 농어촌특별세와 지방교육세를 함께 신고 납부해야 한다.
박지민 월용 청약연구소 대표는 "양도세나 취득세를 정부에서 이번에 건드리지 않고 상속세와 증여세 부문만 개편안을 내놓았는데, 취득세 부문에 대해선 바꾸지 않고 현행을 유지하는 게 맞다고 본다"라면서 "취득세 부문을 개편하면 부동산 가격 상승 요인이 될 수 있기 때문"이라고 분석했다.
박 대표는 "취득세 부문은 지금처럼 가는 게 맞는 것 같다"라면서 "다주택자 특히 1~2주택자들이 취득세 중과 때문에 추가 매입을 못하고 있는 상황이다. 최대 13.4% 달하는 취득세 중과세율은 굉장히 큰 부담이라 다주택자들이 추가 매입을 꺼리고 있는 분위기다. 하지만, 취득세 중과를 풀어준다면 다주택자들이 지방 등지에서 싸게 보이는 매물들을 추가 매입할 가능성이 높고 이같이 저가에서도 다주택자 매수로 인해 거래가 많이 일어나다 보면 전반적인 가격 상승이 있을 수 있다"고 덧붙였다.