제롬 파월 연방준비제도(Fed) 의장. 연합뉴스
'빅컷'(기준금리 0.5%포인트 인하) 이후 글로벌 시장에서 유동성 확대 심리가 또다시 자극받고 있다. 미 중앙은행인 연방준비제도(연준·Fed)의 추가 금리인하 전망 속에 올해 연말까지 각종 위험자산들까지 상승세를 펼칠 것으로 기대되는 가운데 이러한 '유동성장세'가 국내 부동산시장에 어떠한 영향을 끼칠지 귀추가 주목된다. 부동산시장 전문가들은 국내 기준금리 인하 효과가 어느정도 선반영돼 있는 상태에서 정부의 대출 규제 추가 강화가 최근 수도권 위주의 부동산 강세장에 찬물을 끼얹을 수 있다고 보고 있다.
박상현 iM증권 애널리스트는 23일 내놓은 '빅컷 이후 유동성 랠리'란 제하의 보고서에서 글로벌 시장에 연말 유동성장세가 도래할 수 있다면서, 미 연준을 시작으로 촉발된 주요국의 추가 금리인하 횡보 ▲연준의 금리인하 사이클 초기국면 보복적 하향 행보 유지 ▲미국의 안정적인 물가수준을 그 배경으로 제시했다.
박 애널리스트는 전날 보고서에서 미 연준이 올해 연말까지 최소 75bp 이상의 광폭 금리인하 움직임에 나설 수도 있다고 봤다.
그는 "이같은 연준의 행보는 결국 주요국 중앙은행을 크게 자극해 연말까지 글로벌 유동성 확대 추세는 한층 강화될 것으로 예상된다"라면서 "지난해말 디스인플레이션 기대감에 기반한 '에브리씽 랠리'(Every thing Rally·채권과 금, 정크본드와 암호화폐 등 안전과 위험자산이 함께 오르는 현상), 올해 상반기 AI(인공지능)를 중심으로 한 랠리에 이어 연말까지 빅컷에 따른 유동성 랠리를 기대한다"고 분석했다.
참고로, 연준은 지난 18일(현지시간) 4년 반 만에 기준금리 인하를 단행하면서 코로나19(신종코로나바이러스감염증) 팬데믹(감염병 대유행) 당시였던 2020년 3월 이후 처음으로 피봇(Pivot·통화정책 전환)에 나섰다.
이로써 미국의 기준금리는 기존 5.25∼5.50%에서 4.75∼5.0%로 0.5%포인트(p) 떨어지면서 2.00%p로 역대 최대였던 한국·미국 간 금리 격차가 1.50%p로 좁혀졌다. 미국을 추종하는 우리나라 기준금리가 조만간 내려가는 것은 명약관화하다. 최근 안정되고 있는 물가와 부진한 내수 경기를 감안할 때 빠른 금리인하가 적절하지만 올 들어 다시 불붙고 있는 수도권 집값 상승세와 가계대출 증가세가 통화 정책 당국의 고민을 깊어지게 만드는 시점이다. 이에 시장에서 기대하고 있는 연말 유동성장세가 국내 부동산시장으로 이어질지에 대한 부동산 전문가들의 전망은 다소 회의적이다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "금리인하 기대감이 커진 만큼 9월 이후 주춤하던 서울아파트 거래가 다시 꿈틀댈 가능성은 있다"라면서 "하지만 서울 집값이 올라갈수록 한국은행의 기준금리 인하 시기는 늦어질 것이며 인하 폭도 줄어들 것"이라고 전망했다.
김 소장은 "한국은행이 기준금리를 내리더라도 0.5%p가 아닌 0.25%p로 갈 가능성이 높다"라면서 "또한 내년까지 기준금리를 더 내려도 2%이하 저금리가 아닌 2% 중반대 중금리를 유지할 가능성이 크다"라고 진단했다.
그는 "한국은행이 기준금리를 내릴 경우 정부의 대출규제 드라이브는 한층 더 강해질 것"이라면서 "그럼에도 기준금리인하가 심리에 미치는 영향은 분명히 있고 공급부족, 전세가격 상승 등 집값 상승을 부추기는 불안요인들이 '불쏘시게' 역할을 할 수 있어 어설픈 정책 실수 하나가 걷잡을 수 없는 불길로 번질 수 있다는 뇌관은 여전히 존재한다"라고 지적했다.
김은선 직방 빅데이터랩실 실장은 "현재 수도권의 거래량 증가 및 가격 상승은 금리인하에 대한 기대감이 어느정도 반영돼 있는 가운데 금리가 인하한다면 그 폭과 시기에 따라 가격상승 전망에 힘을 줄 것으로 예상된다"라면서 "하지만 금리인하와 대출규제 등의 호재와 악재가 맞물리고 있는 상황으로 금리인하에 대해서는 좀 더 지켜볼 필요가 있어 보인다"고 분석했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "기준금리 인하가 가시화되긴 했으나 상당량 금리인하 기대가 이미 선반영됐고, 9월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행과 금융권의 가계대출 총량관리 움직임으로 주택담보대출과 전세대출 문턱이 다소 높아지며 기준금리 인하에도 불구하고 거래 총량과 가격 상승 움직임은 다소 둔화될 전망이다"라고 설명했다.
황한솔 피알본 리서치팀장은 "정부의 대출규제가 있는데다 기준금리 인하 기대감은 선반영돼 영향력이 크진 않을 것으로 분석된다"라면서 "다만, 금리 인하가 단행되면 부동산시장 전반적으로 회복 동력을 높일 가능성이 있다"라고 내다봤다.