인간이 행복한 삶을 영위할 수 있는 요소 중 하나는 바로 '의식주'다. 특히 '주'에 해당하는 집은 현대사회를 살아가는 많은 사람에게 없어서는 안 될 필수 불가결한 것 중 하나다. 그렇기 때문에 국민의 삶을 행복하게 만들어야 할 의무가 있는 정부에서는 그동안 수많은 부동산 정책으로 국민들을 돕기 위해 애써왔다. 특히 지난 2017년 국민의 촛불로 인해 탄생한 문재인 정부는 지금까지 총 22번의 부동산 정책을 펼쳐왔다. 하지만 이러한 노력에도 성공적인 정책이라는 평가 대신 서민들을 옥죄는 정책이라는 비판을 지속해서 받아오고 있다. 그 이유는 무엇일까. 뷰어스는 창간 5주년을 맞아 지난 3년간 문재인 정부 부동산 정책의 역사를 되짚어 본다. -편집자주-

정권 창출 2년차를 맞는 2018년, 문재인 정부는 규제에 대한 끈을 놓치지 않았다. 12·13 대책이 발표되고 약 7개월의 시간이 지난 7월 5일 문재인 정부는 그해 첫 부동산 대책으로 각종 주거지원이 대거 들어간 7·5 대책을 발표한다.

정부의 주거복지로드맵에 대한 구체적인 밑그림으로 평가받는 이 대책은 5년간 88만쌍의 신혼부부와 6세이하 자녀를 둔 한부모가족 6만가구에 공동주택과 금융자금을 지원한다는 것이 주된 내용으로 청년 75만가구에게 임대주택과 맞춤형 금융을 지원하는 등 신혼부부와 청년에 대한 주거지원을 대폭 늘렸다.

특별한 규제가 없는 상태로 장기간 투기가 방치되자 결국 일부 지역을 중심으로 과열현상이 나타나기 시작했다. 특히 서울 동작, 종로, 중구, 동대문 4개구의 집값이 급격하게 오르면서 결국 정부는 규제지역을 확대하고 강화할 8·27대책을 통해 집값 안정화를 꾀했다. 서울 4개구는 투기지역으로 지정됐으며 조정대상지역인 광명과 하남은 투기과열지구로 격상했다.

■ 금융규제 초점 9·13 대책, 오히려 '거래절벽' 낳아

지속적인 규제는 오히려 '풍선효과'를 불러왔고 '갭 투자'를 촉진시켰다. 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식인 '갭 투자'가 급격히 늘자 정부는 9·13 대책으로 고가주택 세율을 인상하며 집값 잡기에 나섰다.

금융규제에 초점이 맞춰진 9·13 대책은 ▲서민주거 안정 목적의 주택공급 확대 ▲조세 제도 조세 정의 구현 ▲지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응 ▲투기 차단 및 실수요자 보호으로 나눌 수 있는 데 이 중 가장 핵심이 됐던 부분은 바로 종합부동산세 강화였다.

고가주택세율을 3억원 초과분부터 0.2~.0.7%p 인상하고, 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택이상 보유자는 0.1~1.2%p 추가과세를 부과했다. 부담상한율도 150%에서 300%까지 상향됐다. 또 2주택자의 규제지역 주택구입이나 비거주 목적의 고가주택 매입의 경우 대출이 제한됐고, 조정대상지역의 일시적 2주택자 중복보유 허용기간이 단축됐다. 

결과적으로 9·13대책은 집값 안정보다는 시장 자체를 꽁꽁 얼어붙게 만드는 역효과만 가져왔다. 정부의 어설픈 규제로 실거주자의 이주를 묶어버렸으며 대출이 막히고, 세금에 대한 압박이 거세지자 매물을 파는 쪽에서도 버티기에 들어가면서 '거래절벽'까지 나타났다.

■어설픈 대책으로 거래 줄자 곧바로 9·21 대책 공개

부동산 거래가 시들해지자 정부는 공급에 치중하기 시작했다. 9·13대책을 발표한 지 10일도 되지 않아 9·21 대책을 공개한다.

향후 5년간 수도권 지역에 주택 30만호를 공급하겠다는 계획이 담긴 9·21대책은 서울과 1기 신도시 사이에 위치한 대규모 택지개발을 중심으로 26.5만호를 추가 공급할 예정이며 가로주택 등 소규모 정비사업을 통해 도심지 주택공급을 확대할 계획이라고 했다. 

다만, 대책이 발표됐을 당시 전문가들은 "어설픈 규제와 무분별한 공급 계획만으로는 널뛰는 집값을 막을 수 없지만 정부만 그걸 모르고 있다"며 비관적인 평가를 내놓기도 했다.

좋지 않은 평가를 받아왔지만 정부는 자신들의 정책 스탠스를 꾸준하게 유지했다. 9·21대책에 이어 2차 수도권 주택공급 계획인 12·19대책까지 발표하며 수요를 뛰어넘는 공급을 통해 부동산 시장의 안정화를 노렸다.

1차(3.5만호) 공급계획에 이어, 약 15.5만호 규모의 공급계획을 발표한 문재인 정부는 남양주·하남·인천계양·과천을 3기 신도시로 지정했으며, 폭발적인 인구증가에 따른 교통계획으로 "서울까지 30분 내 출퇴근"이라는 광역교통망 계획도 발표됐다.

정부의 꾸준한 공급계획은 오히려 매수대기자들의 관망 기간을 더욱 길어지게 만들었고 당시 서울 아파트 거래량은 3분의 1 수준으로 급감하며 '거래절벽'은 더 심화됐다.

0 0