(자료=한국신용평가)
한국금융지주의 부동산금융 익스포져 리스크 관리 방향에 대한 모니터링이 필요하다는 분석이 나왔다. 금리 상승으로 인한 부동산금융 시장 전반의 침체가 증권, 캐피탈, 저축은행 등 주요 계열사의 부동산금융 건전성을 저하시키는 부담으로 나타나고 있다는 것이다.
22일 윤소정 한국신용평가 수석 애널리스트 보고서를 통해 "일부 브릿지론, 해외 부동산 투자자산 중심으로 부실이 나타나고 있다"며 "부동산금융의 담보가치, 손실 완충력 등을 고려해 그룹의 전반적인 재무안정성에 미칠 영향과 향후 리스크관리 방향에 대해 모니터링할 필요가 있다"고 진단했다.
보고서에 따르면 그룹의 주요 계열사의 합산 부동산금융 익스포져는 2022년 말 기준 약 9조6000억원 규모. 이는 증권의 부동산PF 관련 채무보증 및 대출 잔액, 캐피탈의 부동산PF, 부동산담보, 중도금 대출 잔액, 그리고 저축은행의 부동산PF 및 부동산담보대출 잔액을 합산한 수치다. 다만, 자료 수집의 한계를 감안했을 때, 실질 부동산금융 익스포져는 이보다 클 것이라는 게 윤 애널리스트의 추정이다.
2022년 상반기까지 저금리 기조가 장기간 유지되며, 부동산 가격 상승과 더불어 부동산금융에 대한 수요가 뒷받침되었다. 우호적인 영업환경 하 증권, 캐피탈, 저축은행 등 주요 계열사의 부동산금융자산 규모가 확대돼왔다.
증권의 경우 초대형IB로서 자본력 및 네트워크 영업망을 활용해 브릿지론 등 사업초기 부동산PF 단계부터 참여 및 투자를 확대했고, 캐피탈과 저축은행도 부동산PF대출 및 부동산담보대출 취급을 확대해왔다.
하지만 지난해 하반기부터 부동산 경기 위축으로 부동산금융 익스포져 관련 리스크가 확대되고 있는 상황이다. 특히 캐피탈과 저축은행의 경우 사업성이 낮은 브릿지론 중심으로 본PF 전환이 어려워지면서 기한이익상실(EOD)가 발생하고 분양률이 저조한 부동산PF 사업장이 증가하면서 건전성 지표가 빠르게 저하됐다. 윤 애널리스트는 증권의 경우에도 브릿지론 등 사업초기 단계 부동산PF 익스포져 비중이 높아 향후 부동산경기에 따라 건전성 지표가 저하될 가능성이 내재한다고 봤다.
그는 "국내 부동산 경기가 뚜렷한 회복기조를 보이기 전까지 주요 계열사의 건전성 지표가 일정 수준 하락할 가능성이 높다"며 "토지감정가, 경매시 낙찰가액, 기초자산의 사업성 등 종합적인 회수가능성을 감안해 충당금 적립부담이 다소 지속될 수 있으며 부동산금융 익스포져가 부실화될 경우 실제 회수액 및 회수시기는 불확실성이 높을 수 있다"는 데 주목했다.
윤 애널리스트는 "부동산 경기의 순환성을 고려한다면 재무안정성을 해치지 않는 수준에서의 부동산금융 익스포져 확대는 일정 수준 필수불가결한 영업전략"이라면서도 "부동산금융의 담보가치, 손실 완충력 등을 고려하여 그룹의 전반적인 재무안정성에 미칠 영향과 향후 리스크관리 방향에 대해 모니터링할 예정"이라고 밝혔다.
(자료=한국신용평가)
아울러 올해 들어 불거지고 있는 해외 상업용부동산 중심으로 손실인식 가능성에 대해서도 짚었다. 급격한 금리인상, 공실률 상승 등의 이유로 단기간 내 만기도래 익스포져의 경우 중·후순위 포지션 중심으로 일부 손실인식 가능성이 내재해있다는 것. 다만, 증권이 보유한 익스포져의 양적부담이 높지 않으며 손실 인식 시에도 이익창출능력 내에서 흡수가능할 것으로 전망했다.
그는 "전체적으로 부동산 관련 자산 및 수익의 비중이 높은 편으로 부동산 경기에 대한 민감도를 낮출 수 있게 비부동산 영역으로의 사업포트폴리오를 확장하는 것도 중요하다"면서 "그룹의 핵심 계열사인 증권의 이익창출능력과 손실흡수력 등을 종합적으로 고려해 리스크 관리를 강화해나가는 가운데, 캐피탈과 저축은행에 대해서도 재무안정성이 유지되는지에 대해 모니터링이 필요하다"고 덧붙였다.