(사진=연합뉴스)
시공능력 16위의 태영건설이 워크아웃을 신청하자 'PF리스크' 확대 여부에 건설업계가 긴장하고 있다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실과 높은 부채비율, 쌓이는 미분양 등이 남 얘기가 아니기 때문이다.
29일 건설업계에 따르면 신세계건설과 코오롱글로벌, HJ중공업 등이 PF 우발채무로 인한 유동성 위기 가능성이 있는 건설사로 거론되고 있다.
삼성증권은 최근 발간한 보고서에서 "단기 자금조달 시장이 불안해질 가능성이 높다"면서 "그동안 중소 건설사 중심으로 리스크가 제기됐지만 시공능력순위 30위권 내 대형 혹은 중견 건설사로 신용등급 하향이 이뤄지며 PF 리스크가 건설사로 전이되고 있음을 시사한다"고 진단했다.
유동성 위기 가능성이 거론되는 건설사의 공통점은 높은 부채비율이다. 신세계건설의 부채비율은 467.9%에 달한다. 태영건설의 부채비율인 478.8%와 유사하다. HJ중공업은 835.1%에 달한다.
코오롱글로벌도 313% 수준으로 재무현황에 적신호가 켜졌다. 부채비율이 높은 상황에서 PF 위기설이 확산하면 유동성 압박이 강하게 들어오면서 자금조달에 어려움이 생기고 자체 현금으로도 대응하기 쉽지 않게 된다.
실제 PF리스크 확대 가능성을 확인하기해서 또 살펴할 것은 미분양이다.
건설사의 통상적인 수입은 공정률에 따라 공사 대금을 받는 방식이다. 시행사는 분양 수익으로 공사비를 지급하는데 미분양 아파트가 증가하면 계약음과 중도금 유입이 되지 않으면서 대금 지불에 어려움이 생기게 된다.
이처럼 건설사가 받아야할 돈은 공사가 진행 중인 시점에서는 미청구공사, 준공을 마치면 매출채권으로 잡힌다. 미청구공사는 발주처 지급 의무가 없어 잠재적 손실 가능성이 있으며 매출채권이 현금 전환 없이 2년 이상 경과하면 부실자산으로 여겨진다.
한국기업평가에 따르면 신세계건설은 대구에서 총 6300억원 가량의 프로젝트를 진행 중이다. 이 중 분양률이 저조한 사업장의 총 도급액은 3300억원이다. 해당 사업장들의 분양률은 20% 수준이다.
대구에서 분양경기 위축이 장기화된다면 이에 따른 추가 대손인식이 발생할 가능성이 있다. 이미 신세계건설의 매출채권은 3144억원이다. 이에 더해 공사를 하고도 받지 못하는 공사미수금도 늘고 있다.
대구 본동에서 분양 하는 '빌리브 라디체'의 공사미수금 총액은 467억원 가량이다. 이 중 대손충당금으로 226억원을 쌓았다. 해당 사업장의 미청구 공사액은 196억원이다. 이외에도 대구칠성동 빌리브 루센트에서도 114억원의 대손충당금을 적립했다.
신세계건설의 대구 주요 사업장 중 하나인 '빌리브 헤리티지'는 지난달 28일 1400억원대의 PF 대출 만기 연장이 이뤄지지 않으면서 첫 디폴트 위기를 맞았다. 이어 지난달 26일 채무상환 유예 만기에도 대출 상환이 이뤄지지 않았다. 공매로 넘어갈 가능성이 제기되고 있으나 주인을 찾지 못한다면 시행사와 금융사, 공사비를 받지 못하는 건설사들의 손실이 불가피하다.
PF는 분양사업에서 아파트와 주상복합을 짓기 이전에 미래에 들어올 분양 수익을 담보로 금융기관에서 사업비를 빌리는 행위다. 사업비 조달에 따른 책임은 시행사가 지지만 시공사가 수주와 함께 떠안게 되는 경우도 있다. 시행사의 신용보강이 필요할 경우 건설사가 연대보증을 서기도 한다. 공사비를 받지 못하더라도 완공하겠다는 책임준공 계약도 있다. 태영건설은 자체 개발사업 비중이 높아 손해를 고스란히 떠안야아 하는 경우가 많다.
이에 건설업계에서는 PF 제도 자체에 대한 손질이 필요하다는 목소리가 나온다. 정원주 대한주택건설협회장은 전날 신년사를 통해 "PF시 건설사 연대보증 등 엄격한 조건부여 개선 및 PF보증 취급은행 확대 등이 필요하다"며 "또한 미분양주택에 대한 종부세 합산배제 개선, 위축지역 지정⸱인센티브 부여 등 미분양물량이 해소될 수 있도록 실질적인 대책이 시급하다"고 강조했다.