태영건설(CG). 연합뉴스
[편집자주]부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 고꾸라지면서 '4월 건설업계 위기설'이 대두되고 있다. 4·10 총선을 앞두고 시장에서는 지속적으로 부동산 PF 시장에 대한 경고음이 나오고 있으나 정부와 금융당국은 연신 '과장된 위기'라고 일축하고 있다. 일각에서도 '알려진 위기는 위기가 아니다'라는 기우설도 강조하고 있다. PF위기는 충분히 대응이 가능하다는 거다. 그러나 건설·부동산시장의 경기 침체 장기화로 '부동산 PF 뇌관'이 어떤식으로 터질지는 예측하기 힘들다는 게 업계 내부에서 공존하는 불안감이다. 특히, 태영건설 사태 후폭풍으로 총선 이후 건설업계가 줄도산을 맞을 것이라는 우려가 높다. 이에 뷰어스는 '4월 위기설'에 대한 전문가들의 진단과 함께 3회에 걸쳐 △전문가진단 △PF 시장 △분양 시장의 현황 및 전망을 살펴본다.
지난해 말 최고조에 달한 태영건설 사태 이후 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에 대한 불신이 팽배해지면서 4·10 총선 이후 그 후폭풍이 본격화될 것이란 우려가 커지고 있다. 부동산경기가 악화하면서 브릿지론(착공전PF)이 본PF로 넘어가지 못하는 사업장이 많아지고 있는 데다가 고금리 여파까지 겹치면서 PF대출 부실 가능성이 높아지고 있기 때문이다. PF대주단 입장에서는 자금회수가 불가한 사업장이 늘면서 충당금을 더욱 쌓아야 하는 상황이 도래했고, 중소건설사뿐만 아니라 대형건설사까지 사업 진행이 막히면서 자금경색의 심연 속으로 빠져들고 있는 모습이다. 태영건설의 워크아웃(재무구조 개선작업)은 건설업계에서는 전조에 불과하다는 비관론도 고조되고 있다. 태영건설이 총선을 앞두고 '대마불사'를 믿고 정부와 당국에 '배째라'식 대응으로 압박하고 있지만, 태영건설의 워크아웃이 결국 법정관리나 부도로 이어질 가능성을 배제할 수 없기 때문이다. 태영건설이 부도로 몰린다면 관련 협력업체에 이어 다른 자금압박에 시달리는 중견 및 중소 건설업체 줄부도로 이어지는 건 명약관화하다. 건설업계에서 '4월 위기설'이 가라앉지 않고 있는 배경이다.
◇건설업계 PF 위기 여파로 신용등급 강등…부도위기 심화
9일 건설부동산업계에 따르면 태영건설의 외부감사인 삼정회계법인은 지난 20일 태영건설의 지난해 재무제표에 대해 감사 '의견거절' 결정을 내렸다. 워크아웃 절차가 진행 중인 태영건설이 완전 자본잠식 상태에 놓였기 때문이다. 태영건설이 지난해 말 기준 자산(5조2803억원)보다 부채(5조8429억원)가 많아지면서 자본잠식 상태에 처한 것이다. 이로인해 태영건설의 주식거래는 지난 14일부터 중지된 상태다. 외부 감사인의 의견거절은 상장폐지 사유에 해당해 주식 매매거래가 중단된다.
참고로 국내 신용평가사들은 최근 태영건설의 신용등급을 줄줄이 하향 조정했다. 한국신용평가(한신평)는 지난해 12월 워크아웃 사태 이후 태영건설의 신용등급을 'A-(하향검토)'에서 'CCC(하향검토)'로 강등했으며, 한국기업평가도 태영건설의 신용등급을 'CCC(부정적 검토)'로 변경했다.
태영건설 사태 이후 올 들어 건설업계 신용등급 강등도 계속되고 있다.
한신평은 지난 22일 정기평가를 통해 신세계건설의 신용등급과 전망을 'A/부정적'에서 한 단계 낮은 'A-/안정적'으로 변경했다. 기업어음 신용등급은 기존 'A2'에서 'A2-'로 낮춰졌다.
한신평은 신세계건설에 대해 "PF시장 전반의 구조조정이 본격화되는 가운데 주택경기 및 분양여건 부진이 이어질 경우 진행 현장에 대한 추가적인 손실 반영과 더불어 공사미수금 부담도 지속될 전망"이라면서 공사원가 상승, 미분양 현장 관련 손실 등으로 인한 대규모 영업적자와 PF 우발채무 리스크 증가 등을 평가 요소로 삼았다고 밝혔다.
이 밖에 대보건설이 무보증사채 신용 등급전망이 'BBB-(안정적)'에서 'BBB-(부정적)'로 내려갔으며, 한신공영도 지방 미분양 사업장 여파로 회사채 신용등급 전망이 기존 'BBB-(안정적)'에서 한 단계 내려간 'BBB-(부정적)'로 떨어졌다.
태영건설이 짓누르고 있는 PF사태 여파로 건설업계 부도도 확산되고 있다. 이날 국토교통부 건설산업지식정보시스템(KISCON·키스콘)에 따르면 올해 1분기 전국에서 9개 건설사가 부도처리된 것으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(3개 업체) 대비 3배 증가한 수치로 지난 2019년(15개업체) 이후 가장 많은 규모다. 특히, 올 들어 3월 말까지 자진폐업 신고업체는 998개사(종합 및 전문건설사)이다. 지난해 1~3월 945개 업체 대비 5.6% 늘어난 규모로 2014년(1208개사) 이후 최대 규모다.
◇부동산PF 사태 저축은행 사태만큼 심각할수도
부동산PF 대출의 규모 및 특정 금융권역 집중 정도가 '저축은행 사태'를 야기한 글로벌 금융위기 당시 수준으로 위험하다는 분석도 나오고 있다.
한국건설산업연구원(건산연)은 지난 20일 발표한 보고서에서 공식적으로 알려진 부동산PF 대출의 규모는 134조3000억원(지난해 9월 기준) 수준이지만, 금융위원회가 직접 감독 권한을 갖지 않은 새마을금고 등에서 실행된 금액을 모두 포함하면 실제 부동산 PF의 규모는 200조원이 넘는 수준일 것"이라고 예상했다.
이는 지난 2008~2010년 글로벌 금융위기 당시 PF 규모 추정치인 100조2000억원의 두 배 규모다.
건산연은 "지금의 위기가 심각한 부분은 무엇보다 실행돼 있는 부동산 PF의 규모가 과거보다 훨씬 크다는 것"이라고 지적했다.
또 과거와 달리 손실 흡수력이 낮은 제2금융권과 중소건설사들에 부실 위험이 집중된 점, 최근 건설 원가의 급격한 인상으로 할인 분양 등을 통해 유동성을 확보하기가 어렵다는 점도 문제의 심각성을 더하는 요인으로 지목했다.
특히 한신평은 올해 건설사의 리스크로 미분양과 PF 우발채무를 꼽았다.
또한 작년 말 한신평 평가 대상 20개 건설사의 합산 PF보증 규모는 30조원으로 전년 대비 15.6% 증가한 것으로 나타났다. 분양경기 침체로 인해 착공이 연기되고 본PF로 전환이 지연되는 등 미착공 PF 보증이 해소되지 못해 PF보증 규모가 증가한 것으로 풀이된다.
한신평은 부동산 경기가 추가로 하락할 경우 PF 보증과 미분양으로 발생할 수 있는 건설사들의 전체 손실 규모는 5조8000억∼8조7000억원에 달할 것이라고 전망했다.
이를위해 신용등급 AA급을 제외한 17개사(A∼BBB급)를 상대로 스트레스 테스트를 실시한 결과, 부동산 경기가 현 수준에서 점진적으로 저하되거나(케이스1) 급격히 악화되는(케이스2) 상황을 가정했는데 대부분의 잠재손실은 A급 건설사에 집중됐다.
한신평에 따르면 A∼BBB급 건설사의 PF보증 규모 15조9000억원 가운데 잠재손실은 4조3000억∼6조5000억원이며, 미회수 공사대금 관련 부실 규모는 1조5000억∼2조1000억원으로 추산됐다. 특히 부동산 경기의 급격한 악화를 가정한 '케이스2' 기준, 건설사 합산 부채비율은 현재 188.2%에서 281.7%까지 상승하며, 부채비율 300% 초과한 업체는 현재 2개에서 7개로 증가하는 것으로 나타났다.
하지만 김소영 금융위원회 부위원장은 최근 제2금융권, 부동산 PF 등에 대한 시장 우려에 대해 "정부와 유관기관들이 충분한 대응 수단을 확보해 일관성 있게 관리하고 있는 만큼, 시장 불안요인으로 확산할 가능성은 크지 않다"고 일축했다.
이에 대해 건설업계 관계자는 "미분양 해소가 무엇보다 PF사태 등 부동산 문제를 완화하는 데 기여할 것"면서 "부실 상태에 놓인 사업장들을 공공이 직접 매입하거나 민간이 매입에 참여할 수 있는 유인을 제공해 줌으로써 민간사업자들이 감당해야 하는 손실 규모를 줄여주려는 노력이 반드시 필요하다"라고 말했다.
그는 "우리나라는 시공사 보증 위주의 신용보강 구조 때문에 프로젝트의 사업성보다는 시공사의 신용도가 더 중요하게 고려돼 관련 대출이 이뤄지는 관행이 존재한다"라면서 "시행·시공·금융 등 3개 주체의 리스크 분담 구조로의 개선이 필요하다"라고 지적했다.
또 다른 건설사 관계자는 "태영건설이 PF사업장을 포함해 전국에 약 150군데 정도의 사업장을 보유하고 있다"면서 "건설사가 PF 보증을 해주고 있는 상황인데 이러한 개발 및 시공사의 부실은 앞으로 계속 부도로 진행될 수밖에 없다. 줄파산이 예고되고 있다"고 경고했다.
태영그룹 윤세영 창업회장이 서울 여의도 태영건설 본사에서 열린 워크아웃 관련 추가자구안 발표 기자회견에서 입장문을 발표하고 있는 모습. 연합뉴스
그는 "태영건설의 경우, 정부가 관여하지 않으면 부도가 날 수밖에 없는 상황"이라면서 "결국 태영건설이 부도나면 건설업은 정말 큰 위기가 도래할 것이다. 태영건설이 부도나면 대한민국이 끝날 것처럼 윤세영 태영그룹 창업회장이 눈물의 호소를 했는데, 대마불사를 경고한 것은 최고경영자로써 대단히 오만한 발언이다"라고 비판했다.
한 PF업계 관계자는 "브릿지론에서 본PF로 넘어가지 못하고 있는 부실 사업장에 대한 사업성재평가와 부실 사업장에 대한 충당금 및 자산상각 작업도 진행중"이라면서 "태영건설의 경우 예상치 못한 부채가 드러날 가능성이 여전히 높다. 태영건설의 PF 사업장이 150여개 정도 되는데, 한 프로젝트에서 보정금액이 수 십억원일텐데, 애초에 거론되지 않았던 부채가 드러날수록 상황은 걷잡을 수 없을 만큼 더 심각해 질 수 있다"고 진단했다.
한편 윤석열 대통령은 지난달 27일 용산 대통령실에서 주재한 비상경제민생회의에서 "정부는 부동산 PF 관련 리스크를 철저히 관리하는 한편, 사업성이 충분한 정상 사업장이 금융리스크에 빠지지 않도록 충분한 자금을 공급할 것"이라면서 "이를 위해 한국주택금융공사와 주택도시보증공사의 보증을 현행 25조원에서 30조원으로 5조원 더 확대하겠다"고 약속했다. 또한 미분양 주택을 매입하는 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 10년 만에 재도입된다. 이를위해 한국토지주택공사(LH)는 건설사 보유 토지를 매입해 3조원 규모의 유동성 공급에 나서기로 했다. 윤석열 정부와 당국은 건설업계 4월 위기설은 과장된 것이라고 평가절하했지만, 시장에서는 여전히 사그라들지 않고 있는 형국이다.
태영건설 관계자는 "현재 사업장은 97개 현장이다"라면서 "59개 사업장 처리방안이 모두 제출됐고 이달 말 기업개선계획안이 마무리 될 예정이다"라고 말했다.