상계주공5단지 위치. 연합뉴스
"아파트를 7억에 '영끌'(영혼까지 끌어 대출)해서 샀는데 최근 집값에 해당하는 분담금 얘기가 나오면서 재건축 가능성이 낮아지자 급매물이 나오면서 매수가에서 2억원이나 떨어졌어요"(30대 상계주공 5단지 소유주)
"분담금을 감당못해 현금 청산하고 떠날 소유자들도 많이 나올 것 같습니다. 5억원이라는 추가 분담금을 감당할 수 있는 사람들이 많진 않을 것 같네요"(인근 공인중개소 관계자)
"강남 노른자 지역외 서울 외곽지 재건축은 사실상 끝났다"라는 비관론이 정비업계에 팽배해지고 있다. 모 대형건설사가 노원구 상계 주공5단지아파트 재건축조합에 5억~6억원이란 추가 분담금을 책정했기 때문이다. 당시, 소유주들은 집값에 해당하는 분담금 소식을 듣고 충격에 휩싸였다. 국평(전용 84㎡) 기준으로 추가 분담금이 집값보다 오히려 비싸게 추정되자 사실상 재건축 하지 말라는 얘기 아니냐는 불만이 소유주들 사이에서 터져 나오고 있다.
8일 정비업계에 따르면 상계주공5단지 재건축 시공사로 선정됐다 최근 계약 해지된 모 건설사는 원자잿값 상승 등으로 공사비가 급등하면서 수익성이 떨어졌고, 일반 분양가가 높지 않은 이 지역에서 재건축을 해도 시장가치가 없는 것으로 판단했다는 게 업계 중론이다. 이 시공사가 재건축 공사비를 세대당 분담금을 5억~6억원으로 책정한 배경이다.
이로인해 사실상 노원구 지역 재건축 사업에 대한 '사망선고' 아니냐는 우려가 업계에서 확산되고 있다. 상계주공5단지의 경우 일반분양으로 나갈 수 있는 물량도 적고, 일반분양을 하더라도 분양가를 많이 올릴 수 없는 입지적 약점이 존재하기 때문이다.
참고로 지난 1987년 준공된 상계주공5단지는 최고 5층, 840가구 규모 단지다. 재건축 사업을 통해 지하 3층~지상 최고 35층, 5개 동 996가구로 재건축될 예정이었다. 업계에 따르면 상계주공5단지 공사비는 시공사를 바꾸더라도 낮아지기 힘들 것으로 예상되고 있다. 당시 시공사는 공사비를 3.3㎡당 650만원으로 제시했다. 조합원들 사이에서는 이를 근거로 조합원들이 분석한 결과 59㎡를 배정받기 위해서는 5억~6억원, 전용 84㎡는 6억~7억원대의 분담금을 내야한다는 결과가 추산됐다.
이러한 분담금 소식이 전해지면서 재건축이 사실상 물건너 갔다는 우려가 확산되자 상계주공5단지 가격도 고점대비 하락세를 이어가고 있다. 강남 등 서울 내 주요 단지들에 비해 조합원 분담금이 상대적으로 큰 편은 아니지만 현재 주택가격이 4억원대인 점을 감안하면 집값보다 분담금이 더 크기 때문이다. 이로인해 추가 분담금을 감당하지 못하는 특히 영끌했던 소유자들의 매도 물량이 조금씩 나오고 있다는 전언이다.
그렇다면 왜 상계주공5단지의 추가분담금이 이렇게 높게 나왔을까. 우선, 기존 용적률이 93%에 불과하며 작은 평형 위주로 구성돼 있어서 가구당 보유대지지분이 너무 적다. 공사비 급등도 추가분담금 인상으로 이어졌고, 무엇보다 일반분양이 12세대 밖에 안돼 사업비를 상쇄하기엔 역부족이다. 이러한 이유들이 겹치면서 공사비 등에 대한 시공사와 갈등 끝에 조합은 결국 지난해 11월 결국 시공 계약을 해지하는 사태까지 벌어진 것이다. 참고로 지난 3월 18일 상계주공5단지 31㎡는 4억8000만원에 거래를 체결했다. 이는 지난 2월 29일 같은 타입이 4억7000만원에 손바뀜 된 것을 감안할 때 소폭 상승했다. 하지만 2021년 기록한 역대 최고가 8억원에서 40% 가량 급락한 상태로 지난해 최고가인 5억4500만원과 비교해도 20%가량 떨어졌다.
다만, 서울시가 정비사각지대의 재개발·재건축을 돕기 위해 파격적인 인센티브와 규제완화, 전폭적인 공공지원 방안을 내놔 향후 서울 재건축·재개발 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목되고 있다.
서울시는 지난 27일 정비사업 사업성 개선을 위해 용적률 산정 때 보정계수를 적용하고, 노후 과밀 주거지도 정비가 가능하도록 종 세분화 이전에 적용된 현황용적률을 인정하고 추가용적률도 부여하는 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 발표했다. 시는 가령 상계동이나 중계동의 분양가와 강남 지역의 분양가가 현저히 차이가 나는데, 지가와 분양가가 낮아서 조합원들의 부담이 커지는 지역에 보정계수를 적용할 예정이다. 이를 통해 교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장 350ｍ 내외)을 중심으로 '고밀복합개발'이 필요한 지역을 준주거까지 용도지역을 상향키로 했다. 현재 10∼20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 20∼40%까지 늘려 사업성을 보전하는 것이다. 허용용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률을 말한다. 또한 시는 공공기여 부담도 맞추기로 했다. 우선 1종→2종, 3종→준주거로 상향 시 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮춘다.
황한솔 경제만랩 리서치 연구원은 "상계주공5단지의 경우 분담금이 높을 수 밖에 없는 이유가 재건축을 진행하는 아파트의 전용면적이 적은 소형아파트지만 재건축 후 크기를 34평으로 변환시키는 과정에서 기존 입주자들이 내야 하는 분담금 자체가 높아진 것"이라면서 "최근 아파트 공사비도 많이 인상되다 보니 건설사들 입장에서는 분양가를 높게 할 수 밖에 없었고 이에 따른 분담금 상승이 문제가 된 것이다. 무엇보다 건설사와 조합의 분양가 조정이 제대로 안 된 상태에서 5억 상당의 분담금이 소유자들에게 부담이 된 것 같다"라고 지적했다.
그는 "노원구 재건축은 노원역 인근 쪽에서 시작되고 있어서 서울시의 재개발·재건축 2대 사업지원 방향이 (재건축의)촉진제가 될 수 있을 것"이라면서 "다만, 용적률 등의 요인들은 결국 법적으로 개정이 돼야 하는 사항들이다 보니, 총선 결과에 따라 그 영향은 달라지지 않을까 전망한다"고 말했다.
노원구 상계동에서 중개업소를 운영하고 있는 관계자는 "상계주공5단지의 경우 매매 물건들이 아예 없다가 요즘 매물이 조금씩 나오기 시작하고 있다"라면서 "가격이 약간 하락세지만 총선 이후를 좀 더 지켜봐야 할 것 같다"고 설명했다.
그는 "(입주민들이)분담금 자체를 많이 부담스러워 하고 있는 실정"이라면서 "나이드신 분들은 오랜기간 (재건축을)기다려야 하니까 별 움직임이 없지만, 젊은 소유자들의 거래 움직임이 좀 있는데 선뜻 매도나 매수를 하지는 않는 분위기다"라고 덧붙였다.