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정부의 대출규제로 인해 시민들과 은행 모두 발등에 불이 떨어진 모습이다.
주택안정대책이 발표된 지난 16일부터 시민들은 현금부자가 아니면 집을 사기 힘들어졌고 은행들은 가계대출 둔화로 수익성이 떨어질 위기에 처했기 때문이다.
18일 금융권에 따르면 정부는 지난 16일 주택시장 안정화 방안을 발표했다. 투기적 대출수요 규제 강화를 위해 ▲시가 9억원 초과 주택담보대출에 대한 주택담보대출비율(LTV) 20% 적용 및 15억원 이상 초고가 아파트 주택구입용 주담대 금지 ▲주택임대업 개인사업자에 대한 임대업이자상환비율(RTI) 1.25배에서 1.5배 이상으로 강화 ▲전세자금 대출을 이용한 갭투자 방지 규제 강화 등이 포함됐다.
지난 17일 15억원 이상 주택구입용 주담대 금지 규제를 시작으로 대부분의 규제는 23일부터 시행된다.
이에 따라 15억원 미만으로는 주택담보인정비율(LTV)로 대출을 통제한다. 투기지역·투기과열지구에서는 시가 9억원 이하는 지금처럼 LTV를 40%로 인정해주지만, 집값이 9억원 초과~15억원 이하면 LTV를 20%만 적용된다.
예를 들어 시가 14억원인 주택에 대한 담보대출을 받을 때 집값 중 9억원까지는 기존 LTV 40%(3억6000만 원)를 적용하고 9억원을 넘어서는 나머지 5억원에 대해서는 LTV 20%(1억 원)를 인정한다. 기존에 5억6000만원까지 받을 수 있었던 대출 가능금액이 4억6000만원으로 1억원 줄어든다.
규제 지역의 시가 9억원 초과 주택에 대해 담보대출을 받을 때 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 더욱 강화된다. DSR는 모든 가계대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 개념이다. 지금은 이 규제가 금융회사별 평균(은행 40% 이내, 비은행권 60% 이내)으로 적용됐다. 하지만 앞으로는 모든 대출자가 40%를 넘지 않아야 한다. 가령 연소득이 1억원이고 신용대출로 1억5000억원을 받고 있는 사람이 새로 주택담보대출을 받을 경우 가능한 추가 대출액이 5억6000만원에서 3억2000만원으로 줄어든다.
한 시민은 “사실상 현금 부자가 아니면 정부가 정한 규제 지역에서 빚내서 집사지 말라는 건데 공인시가 15억원이라는 기준 때문에 강남으로 이사 가기는 어려워졌다”고 말했다.
은행들은 가계대출 중 주택담보대출 비중이 상당수 차지하고 있어 앞으로 대출로 인한 이자이익이 감소할 전망이다. 15억원 초과 아파트 대출금지와 9억원 초과 주택 대출금액 축소로 주택담보대출의 절대 금액이 줄어들어서다.
실제로 올 11월 말 기준 가계대출 중 주담대 비중은 우리은행 79%, 국민은행 74%, 하나은행 72%, 신한은행 67% 등이다.
은행 관계자는 “신탁판매 규제로 비이자이익 감소가 불가피한 상황에서 주택담보대출 규모도 줄어들어 은행들의 수익성에 빨간불이 켜졌다”면서 “다변화된 수익 창출 방법을 찾아야 한다”고 말했다.