2026년 부동산 시장을 관통할 핵심 화두는 단연 '공급 부족'과 '서울 쏠림'이 될 전망이다. 정부가 지난 10월 10·15 주택시장 안정화 대책을 통해 서울 전역을 규제지역으로 묶고 대출 문턱을 높이는 강수를 뒀지만 시장은 규제의 공포보다 공급 절벽에 더 민감하게 반응하는 모습이다.
아파트 착공 물량이 4년 연속 30만호를 밑돌 것이라는 관측 속에 지금이 아니면 서울 신축에 진입하기 어렵다는 위기감이 확산하고 있기 때문으로 풀이된다. 이에 따라 새해 포문을 여는 1월 분양 시장은 역세권 등 확실한 입지 경쟁력을 갖춘 단지를 중심으로 한 선별 청약이 본격화되는 시험대가 될 것으로 보인다.
아파트 투시도 (사진=뷰어스DB)
■ 규제 내성 넘어선 '서울 쏠림'…서울 아파트 청약 146:1로 전국의 20배
15일 국토교통부 주택 통계에 따르면, 올해 10월 기준 전국 아파트 착공 물량(누계)은 16만2496호로 전년 동기 18만7244호 대비 약 2만4000호, 13.2% 줄었다. 주택 공급의 선행 지표로 활용되는 착공 실적은 2022년부터 올해까지 4년 연속 30만호를 밑돌 것이 확실시된다. 이는 2~3년 뒤 입주 물량 급감으로 직결돼 서울과 수도권 신축 단지의 희소 가치를 비정상적으로 높이는 원인이 되고 있다.
이러한 공급 쇼크는 규제 시그널을 압도하며 서울 시장을 불장으로 만들고 있다. 이날 한국부동산원이 발표한 11월 전국주택가격동향에 따르면 서울 주택 매매가격지수는 0.77% 상승하며 수도권(0.45%)과 지방(0.04%)의 상승 폭을 압도했다. 지난주 발표한 12월 2주차 주간 조사에서도 전국 아파트값이 0.06% 상승에 그친 반면, 서울은 0.18% 오르며 상승 탄력을 유지했다.
가격뿐만이 아니다. 이날 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 평균 청약경쟁률은 146.64 대 1로 4년 만에 최고치를 기록했다. 이는 전국 평균(7.20 대 1)의 20배가 넘는 수치다. 대출 규제 속에서도 확실한 입지와 차익이 보장된 서울 핵심지로 수요가 블랙홀처럼 빨려 들어가고 있다는 것을 말해준다.
■ 1월 첫 분양에 관심 쏠려…여의도 부근 등 '검증된 지역' 전략
이러한 시장 분위기 속에서 1월 분양 시장의 포문을 여는 서울 주요 단지들의 성적표에 업계의 이목이 쏠리고 있다.
건설사들은 새해 첫 타자로 상승세가 검증된 지역을 택해 정면 승부를 걸었다. 대표적인 곳이 영등포구 신풍역 인근의 '더샵 신풍역'과 서대문구 연희동의 '드파인 연희'다. 이들 단지의 분양 결과는 단순한 흥행 여부를 넘어서 규제 장벽을 뚫고 실수요가 어디까지 움직일 수 있는지를 가늠하는 척도가 될 것으로 보인다.
특히 영등포구는 11월 매매가격지수가 1.06%나 급등하며 서울 내에서도 가장 뜨거운 상승세를 보인 곳이다. 여의도 재건축 기대감과 신길뉴타운의 안착이 맞물린 결과다. 이곳에 들어서는 2030가구 규모의 대단지 '더샵 신풍역'은 지역 내 대기 수요가 얼마나 두터운지를 확인시켜 줄 시험대다.
서대문구도 상황은 비슷하다. 서대문구가 포함된 강북 14개 구는 매매가 상승세(12월 2주 0.13%)와 더불어 월세 가격이 한 달 새 0.48%나 오르며 임대차 시장 불안이 가중되고 있다. SK에코플랜트가 하이엔드 브랜드인 '드파인'을 서울 최초로 적용해 1월 분양에 나서는 것은 전·월세 불안에 지친 실수요층을 프리미엄 전략으로 흡수하겠다는 계산이 깔려 있다.
■ "민간은 자금력·가점... 공공은 청약통장 납입 전략 등 필요"
시장 전문가들은 2026년 부동산 시장이 '민간 분양'과 '공공 분양'이라는 투트랙으로 재편될 것이라며 수요자들에게 철저한 맞춤형 전략이 필요하다고 조언했다.
부동산R114 백새롬 책임연구원은 "착공 감소 리스크가 여전한 가운데 10·15 대책 이후 민간 분양 시장은 묻지마 청약이 사라지고 자금 조달 계획이 확실한 수요자 위주로 재편될 것"이라고 전망했다. 이어 그는 "서울 민영아파트를 노린다면 입주 시점 잔금까지 고려한 자금력과 1순위 조건, 70점대 가점 3요소를 반드시 갖춰야 한다"고 당부했다.
이어 자금력이 부족한 실수요자들을 위한 공공 분양 전략도 제시했다. 백 연구원은 "정부가 9.7 공급대책을 통해 2026년 3기 신도시 등 공공분양주택 2만9000가구를 공급할 계획"이라며 "공공주택 청약 진입 문턱을 낮추는 제도 개편이 예고된 만큼 예비 청약자들은 청약통장 월 납입액을 최대 한도인 25만원으로 유지하는 것이 당첨 가능성을 높이는 핵심 전략이 될 것"이라고 강조했다.