서울 서초구의 한 아파트의 모습. (사진=문재혁 기자)
6·27 대책이 발표된 이후 갭투자자들 사이에서는 규제를 우회하기 위해 다양한 방법들이 공유됐다. 정부는 이러한 '우회로'를 차단하기 위해 전방위로 나서며 필요시 추가규제에 나설 수 있다는 태도를 보였다. 전문가는 지나친 규제가 실수요자들의 피해를 불러올 것이라며 염려 섞인 목소리를 내고 있다.
■ 부동산 규제 피해가는 '꼼수' 공유 논란
부동산 온라인 커뮤니티를 중심으로 일부 갭투자자들 사이에서 대출 규제를 피하는 '꼼수'들이 언급되고 있다. 주택담보대출 6억원 한도를 초과해 대출을 받는 방법이나 집주인과의 공모를 통해 구매부담을 줄이는 법 등이 공유됐다.
주담대 6억원 제한을 넘어서는 방법으로 사업자 대출 위장이 가장 주목받았다. 개인사업자 대출이나 법인대출을 받아 주택구입 등 용도 외 목적으로 사용하는 방식이다. 이전부터 사업자대출은 금융사 자율 점검의 허술함 속에 부동산 거래의 편법 통로로 활용됐다는 지적이 꾸준히 제기됐다.
온라인투자연계금융과 대부업을 통한 대출방법도 제시됐다. 대책 이전에는 1금융권 대춟에 비해 금리가 높아 선호되지 않았으나, 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제의 영향을 받지 않아 사각지대에 놓여있기 때문이다.
집주인과 매수자간 공모를 통해 규제를 회피하는 방법들도 있다. 기존 집주인이 전세 계약을 체결한 후 새 주인에게 전세를 승계해 잔금만 자기자본으로 치르는 '전세승계매매', 집을 매도한 전주인이 다시 전세로 들어와 거주하는 '주인전세' 방식 등이다.
■ 정부, 집값 억제에 강한 의지…대출 현장 점검·추가 규제 예고
정부는 이러한 우회로 차단을 위해 후속 조치를 발표했다. 지난 3일 금융위원회는 '가계부채 점검회의'을 열고 시장 이상거래를 막겠다는 의지를 보이며 우회로 대응에 나섰다.
사업자 대출의 경우 용도 외 사용 점검을 강화하고 적발 시 대출금을 즉시 회수하기로 했다. 이를 위해 금융감독원은 점검을 위한 전담 검사반을 편성하고 현장에 투입했다. 상반기 가계대출이 급증한 농협은행과 SC제일은행을 시작으로 시중은행과 지방은행 등 전 금융권을 점검할 계획이다.
또한 온투업계나 대부업으로 대출 수요가 몰리는 풍선효과를 방지하기 위해 모니터링을 강화했다. 금감원은 온투업체 중 주담대 취급 잔액이 100억원 이상인 상위 2개사(8퍼센트, PFCT)에 현장점검을 진행했다.
금감원 관계자는 "이번 점검을 통해 단순히 사업자 대출만 보는 것이 아니라 가계대출과 연계된 대출 관리 전반을 함께 들여다보려는 방침"이라고 말했다.
금융감독원. (사진=연합)
집주인과 공모하는 방식의 우회로들은 위험부담이 큰 편이라 실현 가능성이 낮은것으로 드러났다. 전세승계매매 방법은 대출이 어려운 매수인을 위해 기존 집주인이 계약을 2번 치르는 등 수고와 비용을 추가로 들여야 한다는 점이 지적된다. 임차인이 새 집주인의 보증금 반환여력을 의심해 승계를 거부할 위험성도 존재한다.
주인전세 방식의 경우 전세 퇴거자금 대출 한도가 1억원으로 줄었기에 새 집주인의 현금 흐름에 문제가 생길 가능성이 크다. 이는 기존 집주인의 전세 퇴거시점에 보증금을 반환받지 못할 위험성을 높이는 구조다.
이재명 대통령이 대출규제를 '맛보기'로 표현하며 수요 억제책이 많이 남아 있다고 공언한 만큼, 정부는 집값이 진정되지 않을 경우 우회로 차단을 포함해 추가적인 규제를 펼치겠다는 방침을 보인다. 이에 따라 시장은 하반기에 전세자금대출 DSR 포함, 토지거래허가구역 확대 등 다양한 규제가 추가로 시행될 수 있다고 예상한다.
발언중인 이재명 대통령 모습. (사진=연합)
■ "규제 효과 지속 어려워, 선의의 피해자 생길 것"
전문가는 수요억제 일변도의 정책이 지속될 경우, 규제에 의한 선의의 피해자가 발생하는 등 정책 부작용에 대한 우려를 보였다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 "수요억제 조치의 효과가 유지되는 시점은 내년 상반기까지가 한계"라며, "시장이 이미 관망세로 진입한 만큼 추가규제는 선의의 피해자를 양산시킬 가능성이 크다"고 말했다. 또한 "규제가 강화될수록 무주택자를 비롯한 서민들에게 피해가 집중될 것"이라며 "지금은 공급대책에 집중해야할 시기"라고 말했다.