인간이 행복한 삶을 영위할 수 있는 요소 중 하나는 바로 '의식주'다. 특히 '주'에 해당하는 집은 현대사회를 살아가는 많은 사람에게 없어서는 안 될 필수 불가결한 것 중 하나다. 그렇기 때문에 국민의 삶을 행복하게 만들어야 할 의무가 있는 정부에서는 그동안 수많은 부동산 정책으로 국민들을 돕기 위해 애써왔다. 특히 지난 2017년 국민의 촛불로 인해 탄생한 문재인 정부는 지금까지 총 22번의 부동산 정책을 펼쳐왔다. 하지만 이러한 노력에도 성공적인 정책이라는 평가 대신 서민들을 옥죄는 정책이라는 비판을 지속해서 받아오고 있다. 그 이유는 무엇일까. 뷰어스는 창간 5주년을 맞아 지난 3년간 문재인 정부 부동산 정책의 역사를 되짚어 본다. -편집자주-
연이은 대책에도 집값이 계속 오르자 다주택자, 단기 보유자에게 강력한 규제를 시작한 정부 (사진=연합뉴스)
올해 문재인 정부는 전문가들도 '투기와의 전쟁'이라고 표현할 정도로 고강도의 규제 정책을 쏟아내고 있다.
정부가 가장 먼저 내놓은 2·20 대책은 경기지역의 집값 상승세를 규제하기 위해 내놓은 부동산 대책으로 조정대상지역 내 LTV규제가 강화됐다. 주택가격 9억원 이하는 LTV50%를, 초과분은 LTV30%로 변경(기존 60% 일괄적용)돼, 대출규제가 강화됐으며 더불어 사업자의 주담대 제한지역이 조정대상지역까지 확대됐다.
조정대상지역에 대한 대출규제가 강화되면서 기존에 급등했던 새 아파트나 분양권 거래는 눈치보기에 들어갔고, 서울을 중심으로 나타났던 '거래절벽'이 경기지역에도 나타나기 시작했다.
매물은 나오지 않고 집값만 오르면서 해당 대책에 대해서도 의문 부호가 붙기 시작했다. 하지만 아직까지도 관련 대책을 보완할 수 있는 정책이 따로 나오지 않으면서 경기지역 역시 집값이 지속적으로 오르고 있다.
경기지역의 문제를 뒤로 하고 문재인 정부는 '공공재개발 활성화'라는 명목의 5·6 대책을 발표한다. 현 정부 최초로 정비사업을 활성화하겠다는 내용이 담긴 5·6 대책은 공공이 주도적으로 재개발 사업을 추진한다는 데 큰 의미가 있다.
여기에 민간 정비사업에 대해서는 조합정관 투기방지조항 명시, 정비구역 지정에 따른 지가변동 모니터랑 강화 등 규제안을 덧붙였다.
하지만 해당 대책 역시 전문성이 부족한 공공이 주도한다는 점에 의문점을 내비쳤다. 한 부동산 전문가는 5·6 대책에 대해 "공공 재개발의 활성화는 빠른 시행에 앞서 충분한 의견수렴과 보완을 거칠 필요가 있지만 너무 단기적인 성과만 보고 발표한 것"이라고 꼬집었다.
다주택자를 투기 세력으로 판단하고 강력한 규제 폭탄 안겨 거리로 나온 시민들 (사진=연합뉴스)
■ 본격적으로 '규제와의 전쟁' 선포한 6·17, 7·10 대책
이후 등장한 문재인 정부의 21번째 부동산 대책인 6·17 대책은 '주택시장 안정을 위한 관리방안'으로 부동산 시장의 풍선효과를 근절하기 위해 규제지역을 추가 지정하고, 갭 투자의 원천 차단을 위해 규제지역 내에서 전세대출과 처분 및 전입 의무 규제를 강화하는 내용이 포함됐다.
또한 재건축안전진단 절차를 강화하고 재건축 부담금 제도를 개선하는 등 정비사업 규제 정비 방안이 담겼으며 법인을 활용한 투기 수요를 근절시키기 위한 방안도 포함됐다.
수도권 내에서의 풍선효과를 막기 위해 내놓은 대책이지만 발표와 동시에 다른 수도권이 아닌 다른 지역에서 집값 역 풍선효과가 나오기 시작했다. 더구나 같은 지역 내에서도 규제 제외 지역이 발생하면서 내 집 마련을 준비 중이던 사람들에게 큰 혼란을 안겼다.
다양한 규제가 한꺼번에 쏟아진 데다 적용 범위나 시점 등이 모호해 시장에 혼란을 더 키웠다. 전문가들은 "정부가 시장 상황이나 영향을 충분히 검토하지 않고 대책을 발표한 탓에 실수요자들이 불편을 겪고 있다"고 지적했다.
6·17 대책으로 인해 전·월세 공급 물량이 감소하고 '재건축 2년 실거주' 규제가 영향을 끼치면서 임대시장의 불안은 더욱 커졌다. 투기를 막겠다고 내놓은 대책들이 전세 폭탄을 건드리는 부작용을 낳았다.
논란은 점점 커졌지만 정부는 보완이 아닌 '투기세력'을 잡겠다는 의지만 더 내비쳤다. 다주택자와 단기 보유자에 대한 징벌적 과세가 담긴 7·10 대책을 통해 취득세는 최고 12%, 종합부동산세는 최고 6%, 양도소득세율은 최고 72%까지 높이기로 했다.
'투기세력'으로 지정한 다주택자와 '갭 투자'를 노리는 단기 보유자를 타겟으로 한 대책이지만 이 역시 부작용으로 인해 또 다른 피해자가 나오고 있다. 다주택자들이 엄청난 세금을 피하기 위해 매물을 내놓지 않으면서 전세 매물은 더욱 줄었고 공급이 줄자 가격은 한없이 치솟았다.
실제로 집주인들은 '임대차 3법'(전월세신고제·계약갱신청구권·전월세상한제) 시행을 앞두고 보증금을 올리기 위해 애쓰고 있어 시장에서는 이미 체결된 전세 계약이 파기되고 수 개월 뒤의 임대차 계약을 앞당겨 진행하는 등의 사례가 속출하고 있다.
전문가들은 "단기적으로는 전셋값이 오를 수밖에 없는 구조가 될 것"이라며 "장기적으로는 전세의 월세 전환 움직임이 가속화될 수 있다"고 우려했다.