한국주택금융공사(HF) 홈페이지의 주택담보대출 항목을 클릭하면 나에게 적합한 주담대를 검색할 수 있다.(자료=한국주택금융공사 홈페이지)
결혼을 앞두고 집을 구하려 이곳 저곳 알아보게 되는 은행 주담대, 일하는 도중 틈날 때 슬쩍 들여다보는 모바일 주식창, 동료들과 저녁자리 화제의 중심인 비트코인 투자기. 이 모든 것이 우리 주변, 수많은 김대리 일상인데요. 소소하지만 우리 삶의 필수가 된 재테크, 김대리가 반드시 알아야 하는 사전.실전 꿀팁을 추려봤습니다. 수많은 대출상품 중 내게 적합한 상품을 어떤 기준으로 골라야 할 지, 대출갈아타기를 위한 체크포인트는 뭘 지, 급변하는 글로벌 투자 트렌드 속 국내증시의 주도주, 유망주로 어떤 것들이 예견되는지, 들쭉날쭉 도통 알 수 없는 가상자산의 하반기 전망과 이슈는 무엇일지 4~5회에 걸쳐 알기쉽고 펀하게 풀어봅니다. - 편집자주
“작년에 특례보금자리론 받을 때 ‘이게 웬 떡이냐’ 싶었는데 1년 만에 갈아타기 심각하게 고민 중입니다. 고수님들 의견 부탁드려요~~.”
요즘 부동산 관련 사이트에 심심찮게 올라오는 글입니다. 이 질문에 똑 부러진 답을 제시할 수 있다면 고수의 자격을 갖췄다고 볼 수 있습니다. 그렇지 못하다면? 좀 더 연구가 필요하겠죠?
주택담보대출, 일명 주담대. 많은 이들이 이용하고 있어서 쉬운 듯 보이지만 막상 파고들면 결코 쉽지 않은 영역입니다. ‘중이 제 머리를 못 깎는다’고 제대로 따져보지 않고 급하게 신청했다가 매년 수백 만원씩 울며 겨자 먹기로 손해를 보는 은행원들도 상당수입니다. '고난이도'는 아니지만 그렇다고 '저난이도'도 아닌 주담대, 어떻게 받아야 잘 받을 수 있을까요.
■ 정책자금대출 대상 여부부터 확인
우선 정부의 정책자금대출 대상 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 일반 시중은행에서 취급하는 상품보다 금리가 월등히 유리하기 때문입니다. 무주택 서민을 대상으로 하는 ‘디딤돌 대출’의 경우 각종 우대 금리를 반영하면 최대 1%대 금리도 가능합니다. 이자가 싸니 너도나도 군침을 흘리겠죠. 그래서 진짜 무주택 실수요자들이 혜택을 볼 수 있도록 신청 요건이 상당히 까다롭습니다.
부부합산 연소득 6000만원 이하, 순자산 가액 4억6900만원 이하인 무주택 세대주여야 합니다. 신용점수가 350점 이상이어야 하고 구입하려는 주택의 공부상 가격이 5억원 이하면 최대 2억5000만원까지 대출을 받을 수 있습니다. 물론 조건이 까다로우니 대상자가 많을 수는 없습니다.
디딤돌 대출 요건이 안 되면 다음으로 ‘보금자리론’으로 넘어가야겠죠. 보금자리론은 정책자금대출의 대표 상품으로 볼 수 있습니다. 부부합산 연소득 7000만원 이하인 무주택 세대주는 최대 3억6000만원(생애최초 주택구입 4억2000만원)까지 대출을 받을 수 있습니다. 신청 요건이 덜 까다로운 대신 디딤돌 대출보다 금리는 조금 더 높습니다. 신청인의 결혼·자녀·주택 유무 등에 따라 금리가 달라지므로 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있습니다.
매매가 아닌 전세의 경우 ‘버팀목 대출’이 따로 있습니다. ‘정책자금대출은 디딤돌(버팀목)과 보금자리가 있다’ 정도는 기억해 두시고 내가 신청 요건을 충족하는지 반드시 살펴볼 필요가 있습니다. 만약 해당된다면 3%대에 받을 대출을 1%대(디딤돌)로 받을 수 있으니까요. 대출금이 2억5000만원이라면 연간 최대 500만원(2%포인트 차이 가정)의 이자를 아낄 수 있습니다. 결코 적지 않은 금액입니다.
자료=금융위원회
■ LTV, DTI, DSR, '스트레스 DSR'...규제 확인 필수
정책자금대출이 안된다면 일반 주담대를 알아봐야겠죠. 정책자금에 비해 조건이 까다롭진 않습니다. 시중은행의 금리를 비교한 뒤 가장 유리한 걸 고르면 됩니다.(말은 쉽지만 실제 해보면 결코 쉽지 않긴 합니다만...) 금리 비교를 설명하기에 앞서 투기 방지 목적의 규제 리스크부터 짚고 넘어가려 합니다. 최악의 경우 대출이 막혀 계약까지 마친 주택의 구입을 포기해야 할 수도 있으니까요. 단순히 짜증 나고 속이 상한 정도가 아니라 상당한 금전적 손실로 이어질 수 있습니다.
금융당국은 무분별한 대출을 막기 위해 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등의 규제를 운용하고 있습니다. 용어는 어렵지만 취지는 간단합니다. 담보가치 대비 너무 많이 빌려 주지 마라, 소득 등 빚 갚을 능력도 봐라, 다른 대출도 엮어서 함께 보라는 겁니다. 사실 1가구 1주택에, 갚을 능력 범위 내에서 대출을 받는 서민들에게는 전혀 필요가 없는 규제입니다. 문제는 부동산으로 일확천금을 노리고 투기를 하려는 세력들이죠.
여하튼, 금융당국이 DSR을 좀 더 까다롭게 만든 ‘스트레스 DSR’을 올해부터 단계적으로 적용한다고 발표했는데요, 상반기에는 은행권 주담대에 적용됐고, 7월부터는 은행권 신용대출과 제2금융권 주담대까지 확대할 예정이었습니다. 그러다 지난달 말 갑자기 7월이 아니라 9월로 두 달 연기한다고 발표해 주택 매수를 고려 중인 수요자들을 자극하기도 했습니다. ‘스트레스 DSR’이 적용되면 대출 금리는 더 오르고, 한도는 축소되는 효과가 발생하니까요.
자료=카카오뱅크
■ 카카오뱅크 '주담대 돌풍', 오픈런까지...왜?
은행연합회 등 각종 사이트에서 금융권 주담대 금리를 비교해 보면 대부분 제1금융권인 은행의 금리가 쌉니다. 다만 가끔씩 제2금융권인 보험사 상품의 금리가 은행보다 쌀 때도 있습니다. 때문에 금리 비교는 주담대에서 필수 과정입니다. 특히 최근에는 인터넷전문은행의 등장으로 선택의 폭이 좀 더 넓어졌습니다. 케이뱅크, 카카오뱅크, 토스뱅크 등 인뱅 3사 중에서 주담대를 취급하는 곳은 케이뱅크, 카카오뱅크 두 곳입니다. 토스뱅크는 아직 업력이 짧아 상품 출시를 준비 중이라고 하네요.
한 가지 주목할 만한 점은 올해 주담대 시장에서 ‘카카오뱅크 돌풍’이 불었다는 점인데요, 백화점에서 명품 가방을 살 때처럼 ‘오픈런’까지 일어났습니다. 도대체 주담대를 받으려고 왜 사람들은 카카오뱅크에 줄을 섰을까요.
먼저 낮은 금리를 들 수 있습니다. 모임통장 등 저원가성 예금의 증가에 힘입어 주담대 금리를 낮출 수 있었는데요, 올 상반기 4대 시중은행이 4% 초반대 상품을 내놓을 때 카카오뱅크는 일시적이긴 합니다만 3% 후반대 금리를 내놓았습니다. 주담대에서 0.3~0.5%포인트 금리 차이는 상당한 경쟁력입니다. 게다가 오프라인 점포가 없는 인뱅은 모든 대출 과정을 온라인으로 진행합니다. 소비자 입장에선 여러 번 은행 창구에 직접 가서 번호표를 뽑지 않아도 됩니다.
때마침 흐름도 잘 탔습니다. 금융당국에서 소비자 이자 부담을 줄여주기 위해 지난 1월 ‘온라인 원스톱 대환대출 플랫폼 서비스’를 도입했는데요, 카카오뱅크가 가장 큰 수혜를 입었습니다. 새롭게 형성된 주담대 갈아타기 시장에서 카카오뱅크의 시장 점유율은 지난 1분기 31%를 기록했습니다. 32개 금융사에서 총 3조1274억원의 대환대출이 실행됐는데 카카오뱅크에서만 9527억원을 가져간 것입니다. 전월세보증금 갈아타기의 점유율은 더 높아서 거의 절반(46%)을 차지했습니다.
게다가 카카오뱅크는 2017년 7월 출범 이래 모든 대출의 중도상환수수료를 받지 않고 있습니다. 2022년 2월 출시된 주담대 상품에도 적용이 되고 있죠. 대환대출 플랫폼 도입 이후 중도상환수수료 면제는 아주 큰 장점으로 부각됐지요. 기존에는 금리 변동으로 대출을 갈아타는 게 훨씬 이득임에도 중도상환수수료(평균 1.2~1.4%) 때문에 포기하는 경우가 많았습니다. 카카오뱅크에서 대출을 받으면 다른 대출로 갈아타기가 훨씬 쉬워진 것이죠. 다만, 카카오뱅크도 무한대로 대출을 일으킬 수는 없으니 일일 소진 한도를 설정했고, 소비자들은 선착순에서 밀리지 않으려 오전 6시에 알람을 맞춰 놓고 ‘오픈런’을 시도한 것입니다.
[김대리의 2% 승부]'중금리 시대, 나의 선택은' 편으로 이어집니다.