(사진=연합뉴스)
침체를 거듭하던 부동산 경기가 변곡점을 맞았다는 주장이 나오고 있다. 연착륙을 목표로 내세운 정부의 부동산 정책과 함께 시장에서 '집값 바닥' 인식 확산으로 상승세가 지속되고 있다. 그동안 시장 불안을 초래한 '역전세' 우려도 일부 불식된 만큼 상승 국면이 지속될 가능성이 높다는 관측도 나온다.
27일 한국부동산원에 따르면 이달 넷째 주(지난 24일 기준) 전국 아파트 매매가격은 전주보다 0.02% 올랐다.
지난주 조사에서도 전국 아파트 매매가격은 0.02% 오르면서 1년 6개월만에 상승 전환한 바 있다. 전국 아파트값은 2주 연속 상승했으며 서울 아파트 값도 지난주와 동일하게 0.07% 오르면서 10주 연속 상승세를 이어갔다. 지방은 0.02% 하락했으나 전주 대비 하락폭을 0.01%포인트(p) 축소했다.
한국부동산원 관계자는 "서울 지역은 가격회복 기대심리로 인해 매도·매수인간 희망가격 격차 커지며 거래는 관망세를 보이나 일부 선호단지와 개발호재 영향 지역 중심으로 추가적인 상승거래 발생하며 전체 상승세를 지속하고 있다"고 설명했다.
거래량도 살아날 조짐을 보이고 있다. 서울 아파트 매매 거래량은 지난 1월 1161호에서 2월 2286호로 늘었다. 이후 3월에는 3234호를 기록한 뒤 4월과 5월에 각각 2981호, 3711호로 증가했다.
한국은행이 전날 발표한 ‘2023년 7월 소비자동향조사 결과’에서는 이달 주택가격전망지수가 102로 지난달(100)에 비해 2포인트 올랐다. 이 지수는 현재와 비교해 1년 뒤 집값을 예상한 것으로, 100보다 높을수록 집값 하락보다 상승을 전망한 사람이 더 많다는 뜻이다.
한국은행의 주택가격전망지수는 지난해 11월 역대 최저인 61까지 떨어졌으나 8개월 연속 오름세를 보인 끝에 이달에 상승으로 돌아섰다.
정유나 NH투자증권 부동산책임연구원은 최근 보고서를 통해 “시장이 예상보다 빠르게 회복하고 있지만, 전세가 하락, 가계대출금리 부담과 같은 변수가 남아 있어 이러한 변수들이 해소되어야 본격적인 상승으로 전환될 수 있을 것”이라고 설명했다.
■ 전세금 반환 목적 대출 규제 완화…역전세 대란 우려도 한숨 돌렸다
부동산 경기에 대한 지표가 전반적으로 개선되는 배경을 놓고는 '집값 바닥론' 인식 확산과 정부의 부동산 시장 연착륙을 위한 다양한 대책에 따른 결과라는 게 전문가들의 시각이다. 전세 안정화에 따라 실수요자들이 본격적으로 지갑을 열면서 부동산 시장 전반의 상승 지표를 만들어낼 수 있다.
특히 하반기 대표적인 부동산 시장 변수로 꼽힌 금리 기조 외에 역전세 현상 우려는 어느정도 해소된 모양새다. 이날 한국부동산원이 발표한 자료에 따르면 전셋값도 상승 국면에 접어들었다. 전국의 주간 전셋값은 0.02% 오르며 전주(0.00%) 대비 상승 전환했다.
역전세 위험이 완전히 가라앉았다고 판단하기에는 이르지만 정부의 전세금 반환 목적 대출 규제 완화 등으로 어느정도 안정을 찾아갈 것이라는 평가가 나온다.
여경희 부동산R114 수석 연구원은 "입주물량 집중 지역이나 수요가 적은 외곽지역의 경우, 매물이 적체되면서 가격 약세에 따른 역전세 우려가 커질 수 있다"면서도 "낮아진 가격 부담에 신규 전세수요가 유입되고 있고 이전 대비 높은 가격의 거래 사례도 늘면서 전셋값 반등 지역도 속속 나타나고 있다. 여기에 전세금 반환 목적의 대출에 대한 규제 완화 효과가 더해지면 하반기 수도권 아파트 시장의 역전세 위험 수위는 예상보다 낮을 것으로 기대된다"고 최근 시장 상황을 분석했다.
정부는 전날 역전세난 해소를 위한 대책을 추가적으로 내놓았다. 정부는 오늘부터 1년 간 한시적으로 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 걸 골자로 하는 대출 규제 완화를 시행했다.
대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙으로 하며 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분만 대출받으면 되는 경우 외에 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출 규제를 적용한다는 방침이다.
다만 전세시장 전체적인 안정화로 이어지기 위해서는 지속적으로 제도적 보완에 공을 들여야 한다는 게 전문가들의 목소리다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "후속세입자가 있는 경우와 당장 후속세입자 없는 경우, 자가거주하는 경우 등 다양한 경우의 수를 고려했고 후속 세입자의 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약화 하는 등 후속 세입자의 전세금 미반환 리스크도 낮췄다는 점이 긍정적"이라면서도 "‘임차보증금＋선순위채권(선순위근저당권 및 선순위임차보증금)이 주택가격의 90%를 넘는 임대인’은 해당대출을 받을 수 없는 제도적 사각지대가 존재한다"고 지적했다.
이어 "역전세 반환대출의 용도와 대출요건 등이 복잡하고 집주인의 후속 의무사항과 종전·신규 임차인의 숙지내용 등이 다양하므로 이에 대한 관련 기관의 정확한 안내와 면밀한 사후관리가 필요해 보인다"고 덧붙였다.