이재명 정부가 서울 전역을 규제지역으로 묶는 초강력 부동산 대책을 검토하고 있다. 6·27 대출규제와 9·7 공급대책 이후에도 서울 아파트값 상승세가 멈추지 않자 '세 번째 부동산 대책'을 내놓겠다는 것이다. 투기과열지구를 확대하고 대출과 청약 규제를 강화할 전망이다.
다만 "정부가 가격 통제가 아니라 시장 신뢰 회복에 나서야 한다"는 지적이 제기되고 있다. 이에 "보유세는 주택 가치 기준으로 현실화하고, 취득세나 양도세 등은 한시적으로 낮춰 매물이 시장에 유입되도록 하는 등의 조치가 필요하다"는 지적도 나온다.
서울 한강 주변 아파트 단지 (사진=연합)
■ 서울 전역 규제 검토…"한강벨트 과열 차단"
13일 국토교통부와 정치권에 따르면 정부는 현재 강남·서초·송파·용산 등 4곳에 한정된 투기과열지구를 성동·마포·광진·강동·동작·영등포 등으로 확대하는 방안을 유력하게 검토 중이다.
경기 과천과 성남 분당도 규제지역 대상에 포함될 가능성이 크다. 또 풍선효과 차단을 위해 서울 25개 자치구 전역을 일괄 규제지역으로 지정하는 시나리오도 논의되고 있다.
정부는 "과열 지역의 투기 수요를 억제하고 실수요 중심의 거래 질서를 회복하기 위한 종합 대책을 준비 중"이라고 밝혔다. 박수현 더불어민주당 수석대변인은 "주택시장 불안은 서민 주거 안정을 해치는 사회적 현안"이라며 "정부와 여당이 함께 구체적 안정 방안을 마련 중"이라고 말했다.
이번 조치는 문재인 정부의 8·2 부동산 대책 수준의 강도에 버금갈 것으로 전망되고 있다.
한국부동산원 자료에 따르면 서울 아파트 매매가격은 9월 이후 4주 연속 상승 폭을 키웠다.
9월 첫째 주 0.09%에서 시작된 상승률은 0.12%→0.19%→0.27%로 확대됐다. 추석 연휴로 발표가 늦춰진 10월 첫째 주에는 상승폭이 더 커졌을 것으로 예상된다.
특히 성동구(0.78%), 마포구(0.69%), 광진구(0.65%)가 상승세를 주도하며 이른바 한강벨트 지역이 시장을 끌어올렸다. 광진구의 상승률은 2012년 관련 통계 집계 이후 가장 높은 수준이다. 경기 분당(0.97%)과 과천(0.54%) 등 서울 인접 지역도 재건축 기대감과 매물 부족으로 상승세를 이어갔다.
이 지역 집값도 신고가 행진이 이어지고 있다. 성동구 서울숲리버뷰자이 전용 84㎡는 25억3000만원, 서울숲아이파크리버포레 전용 59㎡는 29억8000만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 마포 마포자이 전용 113㎡는 26억5000만원으로 올해 최고가를 경신했다.
■ 규제로 대출한도·청약기회 축소 전망…"가격 통제 아닌, 시장 신뢰회복 필요" 지적
정부는 이번 대책에 금융, 청약, 전매 규제 강화 방안을 병행할 것으로 보인다. 현재 무주택자는 LTV 70%까지 대출이 가능하다. 하지만 규제지역으로 지정되면 50%, 유주택자는 30%로 제한된다. 6·27 대출규제로 이미 대출 한도가 6억원으로 제한된 만큼 중저가 실수요자들의 자금 부담이 커질 것으로 보인다.
예를 들어 시세 10억원 아파트를 산다면 유주택자는 3억원까지밖에 대출을 받을 수 없다. 조정대상지역의 청약 재당첨 제한은 7년, 투기과열지구는 10년으로 늘어난다. 수도권은 3년간 전매가 금지된다. 자금조달계획서 제출 의무도 강화될 예정이다. 정부는 토지거래허가구역 추가 지정도 검토 중이다.
이 같은 강력한 규제 조치에도 시장에서는 효과는 단기적일 것이라는 회의적 시각이 적지 않다. 문재인 정부 시절에도 수요 억제책이 반복됐지만 일정 기간 후 시장은 반등했기 때문. 서울의 신규 주택 공급이 절대적으로 부족해 규제만으로는 상승세를 막기 어렵다는 분석이다.
김인만 부동산경제연구소 대표는 "집값을 정책으로 잡겠다는 생각은 시장을 과신하는 태도이며 결과적으로 역효과를 낳는다"고 진단했다.
그는 "서울의 공급 부족과 수요 과잉은 단기 대책으로 해결할 수 없다"며 "재건축 초과이익환수제 등 왜곡된 규제를 정상화하고 수도권 공급 확대와 지방 일자리 분산으로 구조적 개선에 나서야 한다"고 강조했다.
김 대표는 "보유세는 주택 가치 기준으로 현실화하되 취득세와 양도세 등 거래세는 한시적으로 낮춰 매물이 시장에 유입되도록 해야 한다"며 "정부의 역할은 집값을 억누르는 것이 아니라 시장 기능을 회복시키는 것이 필요하다"고 지적했다.