여의도 한양아파트 단지 전경. (사진=정지수 기자)
현대건설과 포스코이앤씨가 여의도 한양아파트 수주전에서 상반된 전략을 내세웠다. 현대건설은 조합원들의 이익을 극대화하는 방향에 초점을 맞췄다면 포스코이앤씨는 조합원들의 부담을 최소화하는 쪽이다.
27일 서울시 정비사업 종합정보관리시스템 정비사업 정보몽땅에 따르면 현대건설의 여의도 한양아파트 입찰제안서에는 총 분양수입을 3300억원을 증가시키겠다는 내용이 담겼다.
현대건설의 이 같은 제안은 오피스텔 분양 수입을 1440억원 이상 늘리고 아파트 1860억원을 증가시킬 수 있다는 계산이다.
오피스텔 분양 수입 증가 배경으로는 분양가 규제를 받지 않아 고급화를 통해 분양가 책정이 가능하다는 점을 들었다. 구체적으로는 전 세대 복층형 설계와 프라이빗 테라스 등 대안설계를 통해 오피스텔 면적을 원안 대비 3097.5㎡ 늘리면서 3.3㎡당 8500만원 이상으로 책정하겠다는 거다. 이를 통해 총 분양수입으로 3183억원을 보장할 수 있다는 분석이다. 이는 KB추정분담금 1743억원 대비 1440억원 늘어난 액수다.
아파트 분양성을 최대한 끌어 올릴 수 있는 분양가격도 제안했다. 세계적인 건축 그룹이 협업한 특화설계를 통해 3.3㎡ 당 7500만원 이상으로 분양가를 책정해 원안 5698억원 대비 1860억원이 늘어난 7558억원의 분양 수입을 제시했다.
또 현대건설은 늘어나는 상가를 지하화하고 지상 연면적 여유분으로 아파트와 오피스텔의 분양 면적을 증가시킨다는 계획을 제시했다. 늘어나는 분양수입으로는 세대 당 약 6억원의 분양 수익이 가능해질 전망이다.
현대건설은 이외에도 미분양이 발생하는 경우 공사비 대신 최초로 일반 분양가로 대물인수를 제안했다. 대물변제 기준은 ▲오피스텔 평당 일반분양가 8500만원 이상 ▲아파트 평당 일반분양가 7500만원 이상 ▲ 상업시설 최초 일반분양가 등으로 미분양에도 걱정 없는 사업조건을 강조하고 나섰다.
현대건설이 이에 따라 개발 이익을 산출한 내역을 살펴보면 공사비 지출 증가를 감안해도 2151억원 이상의 개발이익이 발생하고 여의도 한양아파트 소유주는 세대 당 3.6억원의 추가환급을 받을 수 있다. 현대건설이 내세운 조건 중 하나인 '동일평형 입주 시 모든 소유주 환급'의 근거다.
경쟁사인 포스코이앤씨가 낮은 금액의 총공사비를 제시한 것을 직격한 전략으로 풀이된다.
현대건설은 이외에도 일반 분양가 상승에 따른 모든 이익을 소유주에게 귀속하는 등 소유주의 프리미엄 극대화 방안을 제시했다.
현대건설 관계자는 “한국의 맨해튼이라는 명성에 걸맞게 여의도 최초의 ‘하이퍼엔드’ 주거상품을 제안해, 세대당 6억원에 달하는 분양수입과 3.6억원의 개발이익 환급 등 소유주 이익을 극대화하는 전략을 구상했다”며 ‘디에이치 여의도퍼스트’라는 이름에 어울리는 여의도 최고의 랜드마크를 탄생시키며 소유주에게 최고의 가치와 이익을 선사하겠다”고 밝힘
■ 포스코이앤씨, 최고의 금융조건 내걸며 조합원 부담 최소화에 초점
포스코이앤씨는 현대건설과 상반되는 조합원 부담 최소화를 위한 금융 조건을 강조하고 있다.
포스코이앤씨 측은 "여의도 한양 재건축사업이 시공사의 금융제안이 불필요한 ‘신탁방식 사업’임에도 불구하고 신탁방식 사업의 단점을 완벽하게 보완한 금융특화 솔루션을 제안함으로써 소유주 부담을 최소화 시켰다"고 밝혔다.
구체적으로 포스코이앤씨는 총 사업비 1조원을 책임조달한다. 여의도 한양아파트에 제안한 공사비 7020억원 대비 약 142% 규모다. 사업비가 조기에 소진되는 경우, 시행사의 자금 부족에 따른 공사 중단 우려가 있는 만큼 이에 대한 안전장치를 마련해 원활한 사업 진행이 가능하도록 하겠다는 거다.
포스코이앤씨는 '기성불'로 진행되는 신탁방식사업에도 불구하고 '분양수입금 내 기성불'도 제안했다.
기성불은 시공사가 공사를 진행하면서 발생된 공사 비용을 매달 지불해야 한다. 그러나 '분양수입금 내 기성불'은 조합의 분양 수입금이 발생한 후에 공사비를 받는 조건이다.
기성불로 진행되는 신탁방식사업에서는 공사 진행 과정에서 사업비가 모자라면 시행사가 신탁계정대를 사용해서 시공사에 공사비를 지급해야 한다. 신탁계정대의 금리가 6%를 상회하는 만큼 만만치 않은 금융비용을 지불해야 하나 포스코이앤씨가 제안한 '분양수입금 내 기성불'로 사업을 진행하면 이 같은 금융비용 부담은 사라진다.
포스코이앤씨는 이에 더해 수입이 발생할 경우 시행자가 그동안 대출한 모든 사업비를 상환할 때까지 공사비를 받지 않겠다는 ‘사업비 우선상환’이라는 조건까지 내걸었다. 시공사는 통상적으로 '공사비 우선 상환' 조건을 내걸지만 이 경우 시행자 입장에서는 대출한 사업비의 이자가 증가하는 상황이 발생한다.
포스코이앤씨는 공사비 우선상환이 아닌 ‘사업비 우선상환’을 제안함으로써 시행자가 사업비 금융비용을 절감할 수 있게 됐다. 이는 곧 소유주의 분담금 절감으로까지 이어지는 효과가 있을 것으로 기대된다.
환급금을 지급받게 될 소유주들을 위해 계약금, 중도금, 잔금 등 분양 수입의 각 시점마다 환급금을 지급하는 '환급금 조기지급' 조건까지 제안했다.
포스코이앤씨 관계자는 “소유주 부담을 최대한 낮출 수 있는 금융조건을 준비해 입찰에 참여했다”며 “회사의 모든 역량을 여의도 재건축 1호 한양아파트에 쏟아 붓겠다”고 밝혔다.
한편 여의도 한양아파트 재건축사업은 서울 영등포구 여의도동 42 일대에 기존 588가구를 허물고 최고 56층, 5개 동, 아파트 956가구 및 오피스텔 210실 규모의 국제금융 중심지 기능 지원 단지로 재건축하는 프로젝트다. 시공사 선정 총회는 내달 29일로 예정됐다.