전세사기특별법, 국회 본회의 부의. 연합뉴스
21대 국회 마지막 회기인 5월 임시국회 본회의 안건으로 상정된 '전세사기 특별법' 개정안이 최종 표결을 통과할지 여부를 두고 부동산업계뿐만 아니라 정계, 시민단체, 피해자단체 등 국민들의 시선이 쏠리고 있다. 다만 전세사기 피해자들을 '선(先) 구제, 후(後) 회수' 방식으로 지원하는 전세사기 특별법 개정안에 대해 여당인 국민의힘이 형평성을 두고 강하게 반대하고 있는 만큼 최종 처리 여부는 여전히 미지수다. 국민의힘은 모든 사기 피해자에게 현금 지원을 할 수 없고, 이를 국가가 보상한다면 다른 사기 범죄 등의 피해와도 형평성 측면에서도 맞지않다고 난색을 표하고 있다.
3일 부동산업계와 여의도 정가에 따르면 전세 사기 피해자를 선 구제 후 회수 방식으로 지원하는 '전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법' 개정안이 더불어민주당 등 야권의 주도로 국회 본회의에 부의(附議)됐다.
국회는 전날 5월 임시국회 첫 본회의에서 전세사기 특별법 개정안 본회의 부의의 건을 재석 268표 중 찬성 176표, 반대 90표, 무표 2표로 가결했다. 이에 따라 전세사기 특별법 개정안은 이달 본회의에 안건으로 상정돼 표결처리될 수 있게 됐다. 부의는 본회의에서 안건을 심의할 수 있는 상태가 됐다는 의미다.
◆빌라왕 사태 등 전세사기 사태 소방수 역할
전세사기 특별법은 지난 2022년 말 터진 이른바 '빌라왕' 사태가 동시다발적으로 전세사기 피해자를 양산하자 지난해 6월 제정됐다. 문재인 정부 초기부터 고공행진을 거듭했던 매매가격과 전세가격이 2022년 속절없이 급락하면서 신규 전세가격이 기존 임대차 계약 보증금보다 낮아지는 이른바 '역전세' 및 '깡통전세'가 속출했고, 무자본 갭투자를 이용한 전세사기가 수면 위로 떠올랐다. 이들은 서울·인천·경기 등 수도권 지역에서 수백억원대 전세보증금을 빼돌리는 전세사기를 저질러 사회적 문제로 대두됐다. 전세사기범들의 주 무대였던 인천 일대에서는 피해자들이 극단적인 선택을 하기도 해 안타까움을 주기도 했다.
이를 방지하기 위해 주택도시보증공사(이하 HUG) 또는 대통령령으로 정하는 기관이 전세사기 피해 주택의 보증금 반환 채권을 매입해 피해 임차인을 우선 구제해주고, 추후 임대인에게 구상권을 청구해 비용을 보전하는 내용 등이 개정안의 핵심 골자다.
전세사기 피해자로 결정받을 수 있는 임차인에 외국인도 포함시켰고, 신탁 전세사기의 임차주택의 경우 법원이 주택 인도 소송을 유예 또는 정지하거나 강제집행을 일시 정지할 수 있는 특례조항을 신설했다.
특히, 전세사기 피해자의 임차보증금 구제 한도를 지금의 5억원에서 7억원으로 올리는 내용을 담고 있다. 전세사기 피해자의 경우, 선 구제 방식으로 현행 임대차보호법에 명시된 보증금의 30% 선인 소액임차인의 최우선 변제금 이상의 변제금을 회수할 수 있도록 했다. 이에 따르면 최우선 변제금은 2억1000만원까지 인상될 수 있다.
◆후 회수 방식의 핵심은 자산 유동화
후 회수 방식의 경우 전세사기를 의심할만한 상당한 이유가 있는 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있다고 판단할 사유가 충분한 때 정부 등 기관이 임차주택에 대한 소유권을 매입하는 방식이다. HUG 등 보증금 보증기관은 보증금 채권을 직접 현금 매수하고, 매입한 주택을 유동화해서 회수하는 방식을 취할 예정이다. 즉, 전세사기 피해자에게 보증금을 주고 매입한 주택을 주택저당증권(MBS) 형태로 판매하는 방안이 유력하다.
민주당 소속 김민기 국토교통위원장은 부위 요구 설명에서 "전세사기로 임차보증금을 돌려받지 못하는 임차인에게 이른바 '선 구제 후 회수'의 방식으로 신속하게 보증금 일부를 반환하는 것"이라며 "전세사기로 고통받는 임차인을 실질적으로 지원하는 민생법안"이라고 설명했다.
한편 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 회원들은 5월 마지막 임시국회를 앞두고 지난 30일 국회 앞에서 기자회견을 열고 "전세사기 피해자들은 문제 해결을 위해 정말 많은 돈과 시간을 들였다"면서 "최소한 '최우선 변제권' 만큼은 보호받아야 한다"고 선 구제 후 회수 방안에 대해 강조했다.
황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "전세사기 특별법 찬반에 대해선 아직까지 판단하기에는 사실 좀 이르다"라면서 "선 구제 후 회식 방식에 대해 실효성을 평가하자면 구체적으로 정책이 나오지 않고 있는 상황이다. 다만 현재까지 전세사기 피해자들 위주로 빠르게 구제를 해야하지 않나라는 여론이 강한 것 같다"라고 지적했다.
황 연구원은 "전세사기에 대해선 개인간 사고인데 국가의 차원에서 책임을 지는 부분에 대해 논란이 있을 수 있다"라면서 "하지만 전세사기로 서민들의 주거비용이 올라가고 서민들의 주거불안이 더 커질 수 있고, 이 때문에 전세사기를 막아낼 수 있는 장치는 반드시 필요하다"고 강조했다.
그는 "전반적으로 전세사기 피해자가 너무 많이 양산되기도 했고, 빌라나 오피스텔 위주로 사고가 집중돼 있다보니 그 여파로 전세 거래도 줄고 있다"라면서 "월세로 갈 수밖에 없는 세입자 입장에서는 주거부담이 늘 수 밖에 없는 실정이다"라고 덧붙였다.