서울의 한 재건축 단지. (사진=연합뉴스)
2022년 하반기부터 이어져 온 전국적인 미분양 물량 증가 추세가 올해 하반기에 드디어 꺾였다. 수도권을 중심으로 주택 수요가 되살아나면서다. 그러나 수급 불균형이 두드러진 수도권 외 지역은 미분양 물량 해소가 여전히 더딘 형국이다. 지방 주택의 구매 매력도가 떨어지는 상황에서 미분양 물량을 활용한 주거복지의 확대 필요성을 주장하는 목소리가 나온다.
28일 한국건설산업연구원(건산연)이 최근 발표한 '미분양 증가세 완화 및 주택공급 양상 변화 분석'을 살펴본 결과, 전국 8월 미분양 주택 규모(6만7550가구)는 미분양 위기단계 구분에서 '관심 단계'에 머물렀다.
건산연은 2024년 1월 이후 지역별 평균값과 표준편차를 적용해 미분양주택 위험지표의 위기단계를 ▲정상단계 ▲관심단계 ▲위험진입단계 ▲위험발생단계 등으로 구분해 현재 지역별 미분양 위험도를 계산했다.
건산연에 따르면 전국의 미분양 주택 규모는 지난 2022년 12월부터 '위험 진입 단계'에 들어섰다가 이듬해 6월부터 '관심 단계'로 돌아섰다. 그러나 지방의 미분양 물량 증가세로 올해 4월부터 전국 미분양 주택 위험도 수준도 다시 '위험 진입 단계'로 높아졌다가 8월에 들어 '관심단계'로 낮아졌다.
수도권의 미분양 물량 감소가 주효했다. 지난 8월 수도권에서의 미분양 물량은 1만2616가구로 전월 대비 9.8% 감소했다. 미분양위험도도 지난 3월부터 6개월간 '관심 단계'에 머무르고 있다.
반면 지방의 미분양 위험도는 5개월 연속 '위험 진입 단계'를 나타내고 있다. 8월 지방의 미분양 물량은 전월 대비 5.0% 감소한 5만4934가구를 기록했으나 지방 광역시의 미분양 물량이 여전히 심각한 수준이다. 지방 5대 광역시(부산·대구·광주·대전·울산)의 미분양 주택은 2만1040가구에 달한다. 해당 지역은 미분양주택 위험 지표 최고 수준인 '위험발생단계'가 5개월째 이어지는 중이다.
이같은 미분양의 증가는 금리 수준 변화와 정부 정책 등으로 주택이 과잉 공급되면서 발생하는 현상이라는 게 건산연의 주장이다. 건설기업은 주택 생산이 매출과 현금 유입으로 이어지지 않으면서 자금 조달 문제로 경영에 타격을 받을 수 있기 때문이다. 결국 건설업의 폐업이 늘고 부도가 증가하며 건설업 취업자 수 감소 등 건설경기 침체로 곧장 이어진다.
건산연 집계에 따르면 실제로 미분양 주택이 크게 늘었던 지난해에 부도가 난 건설사는 전년 대비 50%가 늘어난 스물한 곳에 달했다. 올해는 연간 단위의 집계가 마무리되지 않은 시점에서 스물다섯 곳의 부도가 발생했다.
다만 미분양 주택 규모는 줄어들 전망이다. 반재익 한국건설산업연구원 연구위원은 "한국은행의 정책금리 인하로 고금리 압력이 완화되면서 주택 수요가 활성화될 가능성이 커지고 있다"면서 "미분양 문제는 점차 완화될 것으로 예상된다"고 내다봤다.
다만 수도권과 지방의 미분양 양극화가 심각한 만큼 주의가 필요하다는 게 반 연구위원의 지적이다. 그는 "미분양 문제는 수도권보다 지방에서 더 심각한 상황"이라면서 "그러나 이를 지방의 주거복지 확대 기회로 활용한다면 수도권에 비해 약화된 지방의 도시 경쟁력을 높이고 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다"고 짚었다.