(사진=연합뉴스)
정부가 민간 공급에 힘을 준다. 인허가 절차 개선을 통해 속도감있는 사업 진행이 가능하도록 하고 프로젝트 파이낸싱(PF)대출 보증 규모를 확대하면서 자금조달이 원활하게 되도록 한다. 최근 분양시장 상황 개선에도 불구하고 금리와 원자재 가격 상승으로 민간 건설사의 움직임이 위축되면서 공급과 수요의 불균형이 우려되는 탓이다.
정부는 26일 오후 정부서울청사에서 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 '제6차 부동산 관계장관회의'에서 이 같은 내용의 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 발표했다.
국토부는 민간주택 공급 활성화를 위해 민간 주택 건설사업 활성화를 위한 규제 합리화 등을 통해 사업여건 개선 및 원활한 자금조달에 초점을 맞췄다.
민간 건설사의 공공택지 적기 공급을 위해 공동주택용지 전매제한을 한시적으로 1년간 완화하고 인허가 절차는 간소화한다. 공공택지 계약 이후 인허가 기간까지 통상적으로 2년이 소요되지만 조기에 인허가를 받는다면 신규 공공택지 공급에서도 인센티브를 부여한다는 당근을 내놓았다. 단 벌떼입찰 업체는 제외한다.
기존 분양사업을 임대사업으로 신속히 전환이 가능하도록 지원해서 공급 촉진 효과도 꾀한다. 공공지원 민간임대 공모를 연 1만호 수준에서 2만호까지 늘린다. 기금지원 대출한도를 한시적으로 높이고 일반공급 입주자 선정절차는 완화한다.
또 관련 지자체 협의회 구성 및 운영과 주택사업승인 통합심의를 의무화함으로써 인허가 소요 기간을 줄인다. 건축허가는 건축·경관심의와 통합심의가 가능하도록 한다. 학교시설 기부채납에 대한 합리적 기준 마련 및 학교용지 부담금 면제대상도 늘린다.
원활한 자금조달을 위한 금융지원도 강화한다. 공적 보증기관인 한국주택금융공사(주금공)와 HUG의 보증규모를 확대하고 심사기준 등을 대폭 개선한다. 보증규모는 HUG와 주금공이 각각 15조원, 10조원으로 25조원에 달한다.
PF 보증의 대출한도를 확대해 사업자의 추가자금 확보 지원과 함께 PF보증 심사기준도 완화해 보증 대상 사업장을 확대한다.
이외에도 정상 사업장은 원활한 사업이 가능하게끔 민관 PF조정위원회 등 이해관계조정 체계 구축에도 나선다. 정책금융기관은 건설사 보증과 P-CBO(채권담보부증권) 매입 한도를 3조원 추가하면서 총 7.2조원 이상을 투입해 부동산 PF 및 건설사를 지원한다. 재구조화 사업장에 신규자금을 공급하는 PF 정상화 펀드도 당초 1조원에서 2조원으로 확대한다.
비(非)아파트 자금 조달을 지원하면서 단기적인 공급 증가 효과도 꾀한다. 연립·다세대, 오피스텔 등 非아파트에 대해 건설자금을 기금에서 1년간 한시 지원한다. 대출한도는 7500만원이며 최저 금리는 3.5% 수준이다.
비아파트를 공공지원 민간임대로 건설·활용하는 경우 기금지원 대출한도 확대한다. 3조원 규모로 PF대출시 부가되는 건설사의 책임준공의무에 대해 건설공제조합 이행보증을 신설하고 사업자대출 지급보증도 도입한다.
속도감있는 정비사업 추진 지원에도 나선다. 최근 발주처와 시공사간의 공사비 갈등으로 원활한 공사 진행이 이루어지지 않는 부분을 적극 조정하는 게 대표적이다.
공사 과정에서 증가한 공사비를 원활하게 반영할 수 있는 표준계약서를 활용해 공사비를 조정한다. 특히 정비사업은 특화된 표준 계약서를 별도로 마련해 공사비가 일정 수준 이상 상승하면 당사자가 재협상하도록 적극 유도한다. 민간참여 공공사업은 공공과 민간이 합리적인 리스크 분담으로 공사비 증액 반영 기준을 손질한다.
전문기관 컨설팅 지원과 분쟁 우려가 있는 경우 즉시 조정전문가를 파견하고 분쟁조정협의체를 구성해 정상화에 힘쓴다.
정비계획 가이드라인 사전제시를 의무화하고 특별건축구역 지정절차 간소화로 정비구역 지정에서부터 기간을 줄인다. 또 신탁방식 추진에는 시행자 지정요건을 낮추고 정비사업 계획 통합처리 등 절차 간소화가 가능하도록 해 최대 3년의 기간을 줄일 것으로 기대된다.
또한 총회 개최와 출석 및 의결에 온라인 방식 도입도 나선다. 소규모 정비사업의 사업성 개선에도 힘을 싣는다. 기부채납 부지는 사업시행가능 면적요건에서 제외하고 소규모 관리지역에서 공공이 참여해 연접한 구역을 통합시행하는 경우에는 최대 면적 기준을 현행 2만㎡에서 4만㎡ 이하로 완화한다.
국민 주거 안정을 위한 주택공급 활성화 방안을 발표하는 추경호 부총리. (사진=연합뉴스)
■ 3기 신도시 통한 공공 물량 확대 집중…수도권 신도시에만 3만호 이상
민간 부문외에 공공주택 공급 물량 확대에는 3기 신도시의 조속한 사업 추진에 힘쓴다. 수도권 신도시에는 토지이용 효율성을 높이면서 3기 신도시를 포함해 물량 3만호 이상을 확충한다는 게 국토부의 목표다.
민간에서 추진하는 공공택지 중 미매각 용지와 사업 미진행 부지 등은 공공주택 사업으로 전환한다. 또 신규 공공택지 물량 확대 및 후보지 발표를 조기화한다. 신규 공공택지 물량은 6만5000호에서 8만5000호까지 늘리고 발표 시기는 내년 상반기에서 올해 11월로 앞당겼다.
또 패스트트랙을 총 동원해 속도감있는 공급을 지원한다.
지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인하고 지방공사 공공주택사업 타당성 검토는 면제를 추진한다. 각종 영향평가는 최종 변경승인 또는 착공 전까지 완료할 수 있도록 완화한다는 방침이다.
국토부는 공공물량 확대와 민간 부문 사업 지원을 통해 올해 주택공급 목표 47만호(인허가 기준)을 최대한 달성한다는 계획이다. 내년까지는 100만호 이상 공급이 가능하도록 해 중장기적으로 정부 공급 목표인 270만호를 초과달성하는데 힘쓴다.
국토부는 "국민 주거안정 실현을 위해 공공은 계획 물량을 차질없이 달성하고 민간 위축을 적극 보완해 정체된 민간사업의 정상화를 적극 지원하겠다"고 밝혔다.
■ 공급 대책 평가는?…"단기적인 공급 효과 기대 어렵다"
정부의 이 같은 공급 활성화 방안을 놓고 단기적인 공급 효과를 기대하기는 어렵다는 지적이 나온다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "건설사 유동성 공급, PF사업장 유형별 맞춤 지원 등을 통해 부실 확산을 막고 전반적인 주택 공급에도 속도를 내기 위한 보완책을 마련했다"면서도 "주택 등 부동산 공급시장의 고유속성인 공급 비탄력성을 고려할 때 연내 즉각적 수요자 주택 공급 체감 확대는 제한적일 것으로 보인다"며 "PF금융지원 외에도 건설사가 원가절감 등을 통해 스스로 가격 경쟁력을 확보하는 근본적 사업 재구조화에 대한 검토 병행이 필요하다"고 지적했다.
함 랩장은 또 "비아파트에 대해 건설자금을 기금에서 지원하는 것은 고무적이나 다세대·오피스텔 등은 최근 분양수요 급감이나 임대수익 대비 고분양가 문제, 전세사기 이슈로 거래량이나 수요가 낮은 상황이라 지방보다는 서울 등 일부 도심지역 위주로만 정책효과가 발현될 수 있을 전망"이라고 내다봤다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "대책 중 단기 효과를 낼 수 있는 공급 내용은 3기 신도시에서의 추가 물량 확보와 공공 사업 절차 단축 등으로 보인다"면서 "민간에서는 PF대출 보증 확대와 분양을 임대전환 하거나 중도금 대출 지원을 포함한 금융 지원 정책 등으로 판단된다"고 분석했다.
이어 "대책에서 다소 비중 있게 다뤄진 내용이지만 규제 정상화나 정비사업 절차 개선, 비아파트 규제개선 등 제도 변경이 필요한 부분들은 국회 논의가 필요해 다소 긴 호흡에서 공급 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.
계속해서 "공급 지표 축소 이슈를 해소하기 위해서는 단기적으로는 공공의 적극적인 물량 확대를 중심으로 움직일 수밖에 없다"면서 "중장기적으로는 민간 참여를 적극 지원하는 방향으로 움직여야 공급량 확대 효과를 극대화할 수 있는데 정부의 공급 대책들이 이런 내용 전반을 건드리고 있는 상황이므로 속도감 있는 실행력 담보가 요구되는 상황"이라고 진단했다.