박상우 국토교통부 장관이 27일 오후 정부세종청사에서 '전세사기 피해자 주거 안정 지원 강화방안'을 발표하고 있다. 연합뉴스
정부와 거대야당이 전세사기특별법 개정안을 두고 대척점에 섰다. 정부가 한국토지주택공사(LH)를 통한 경매 방식으로 전세사기 피해자 지원이란 카드를 빼들었기 때문이다. '선(先)구제 후(後)회수' 방식을 추진하던 거대 야당의 발목을 잡을지 아니면 정책적 약점을 공략할지 28일 21대 국회의 마지막 본회의를 앞두고 시선이 쏠리고 있다. 이번 논란은 27일 정부가 전세사기 피해자들이 임대료를 내지 않거나 시세의 일부만 내고 최대 20년을 거주할 수 있는 지원방안을 전격 발표했기 때문이다. 정부는 그동안 매입 대상에서 제외된 위반 건축물과 신탁사기 주택도 이번 대책에 포함시키는 등 사각지대를 해소했다.
박상우 국토교통부 장관은 전날 오후 관계부처 합동으로 정부세종청사에서 이같은 내용을 골자로 하는 '전세사기 피해자 주거 안전 지원 강화방안'을 발표했다. 이번 대책에는 LH가 전세사기 피해자의 우선매수권을 양도받아 피해주택을 경매를 통해 매입한 후 그 주택을 공공임대로 피해자에게 장기 제공하는 지원방안을 포함하고 있다. 이번 대책은 LH가 피해자 주택을 정상 낙찰가보다 낮게 매입해 얻은 차익을 피해자 주거 지원에 활용하고, 매입 임대 규모를 늘리는 방안이 핵심이다. 낙찰가에서 감정가를 뺀 차익으로 임차료를 내지않고 10년를 거주할 수 있고, 임차인이 원한다면 추가로 시세대비 50~70% 가량 할인된 임차료로 10년 거주를 지원하기로 했다.
◇전세사기 특별법 표결 하루 앞두고 대책 발표
이번 정부 발표는 더불어민주당이 주도하는 전세사기 피해지원특별법 개정안의 국회 본회의 표결을 하루 앞두고 전격적으로 발표됐다. 개정안에 담긴 '선구제 후회수' 방안에 반대해 온 정부는 이번 대책을 22대 국회에서 충분히 논의해 제도화할 방침이다. 하지만 야당은 기존에 발의한 개정안 통과를 이날 강행하겠다는 입장이다.
이같이 특별법 개정안의 국회 본회의 처리가 임박해지자 대통령의 거부권 행사 가능성을 고려해 정부안 형태로 또다른 개정안을 정부가 내놓은 것으로 보인다.
현행 전세사기 특별법은 LH가 피해자의 우선매수권을 넘겨받아 경매에서 피해주택을 사들인 뒤 이 주택을 피해자에게 임대하도록 하고 있다. 임대료가 시세의 30~50% 수준인데 아예 피해자들에게 임대료를 안 받겠다는 게 이번 정부 방안이다.
피해자가 임대료없이 지낼 수 있는 기간은 10년이다. 이후에도 계속 거주를 원한다면 시세에서 50~70% 할인된 임대료로 10년 더 머무를 수 있다. 경매 차익이 부족하면 재정으로 임대료를 더 지원할 예정이다.
◇전세사기 피해 지원 주체 LH로 넘어가
전세사기 특별법 개정안은 주택도시보증공사(이하 HUG) 또는 대통령령으로 정하는 기관이 전세사기 피해 주택의 보증금 반환 채권을 매입해 피해 임차인을 우선 구제해주고, 추후 임대인에게 구상권을 청구해 비용을 보전하는 내용 등이 개정안의 핵심 골자다. 하지만 정부는 보증금을 먼저 지급해 피해를 조기에 구제하는 형식이 관련 예산을 확보하기 어려워 실질적으로 피해자 지원이 어렵다는 입장이다. HUG가 매입하는 보증금반환채권 평가가 불확실한 면도 기금 손실 우려를 키우고 있다. 이로인해 이번 정부 안은 피해 지원 주체가 LH로 넘어갔다는 점에서 큰 차이가 있다.
무엇보다 피해자가 퇴거할 때 임대료를 지원하고 남은 경매 차익을 지급해 보증금 손해를 일부 회복할 수 있도록 지원한다는 게 정부 입장이다. 피해자는 LH가 피해주택을 낙찰받은 뒤 바로 퇴거하고 경매차익을 지급받을 수도 있다.
박상우 국토부 장관은 "피해자는 경매에서 자신의 권리에 따라 배당받은 금액에 더해 경매차익만큼을 추가로 지원받을 수 있게 된다"면서 "주거 안정을 확실히 보장하는 게 정부안의 핵심"이라고 말했다.
이와 함께 정부는 그간 LH 매입 대상에서 제외된 '근생빌라' 등 위반 건축물, 신탁 전세사기 피해주택도 LH가 매입할 수 있도록 요건을 완화하기로 했다. 위반 건축물의 경우 이행강제금 부과 면제와 한시적 양성화 조치까지 검토한다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정상 매입가보다 낮은 낙찰가로 매입한 경매 차익을 공공임대 보증금 전환을 통해 전세사기 피해 회복을 돕고 최대 20년 장기거주가 가능토록 한 부분은 긍정적"이라면서 "경매차익 지급을 통해 전세사기 피해자의 지원효과를 높이기 위해선 LH감정가가 최근의 전국 연립/다세대 낙찰가율보다는 높아야 정책 실효성이 있을 것 같다"고 전망했다.
함 랩장은 "그동안 매입대상에서 제외되었던 위반건축물, 신탁사기 주택 등도 요건을 완화하여 매입해 사각지대를 줄일 수 있도록 피해자 주거지원을 강화할 예정이고, 위반건축물의 경우 입주자 안전에 문제가 없으면 이행강제금 부과를 면제하는 등 한시적 양성화 조치를 할 예정이다"라면서 "전세사기 피해자가 1만 7000명을 넘어선 상황인 만큼 전세사기피해지원 특별법, 주택임대차보호법, 공인중개사법, 주택·상가임대차보호법 하위법령 등 이번 대책 관련 조속한 법개정을 통해 전세사기 피해자 지원의 현실성을 높이는 노력이 필요해 보인다"라고 강조했다.
황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "이번 대책이 시행된다고 하더라도 빌라의 전세시장 회복은 어려워 보인다"라면서 "당분간 월세의 선호현상은 당분간 이어질 것으로 전망된다. 시장에서는 빌라의 전세화보다는 빌라의 월세화가 가속화될 것으로 전망되며, 향후 아파트 시장으로의 유입은 더욱 강화될 것으로 전망된다"고 진단했다.
그는 "결국에는 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있다는 인식이 다시 강화돼야 하는데 지금까지는 피해자 구제에 초점이 맞춰져 있다보니 전세보증금을 안전하게 받을 수 있는 예방책에 대해서 이번에 나오지 않은 점이 좀 아쉽다"고 덧붙였다.