서울과 수도권 위주로 매매가가 반등하자, 수도권에 이어 지방광역시, 지방으로 퍼질 것이라는 기대감도 피어나고있다. 하지만 일시적 반등 후 다시 하락하는 '데드캣바운스(dead cat bounce)'에 그칠 것이라는 반론도 있다. 분양시장은 6월을 기점으로 뜨거워졌다. 대형 건설사들이 그동안 미뤄놓았던 분양 물량을 전국에서 쏟아내고 있기 때문이다. 이 또한 상반기에 집중된 분양 물량이 하반기로 접어들수록 줄어들고 탄력을 잃을 것이란 비관론도 있다. 부동산시장은 여전히 불확실성에 쌓여있다는 얘기다. 이에 뷰어스는 창간 9주년을 맞아 ①하반기 분양시장과 매매시장 전망 ②국내 건설업계의 불황 타개 현황과 전망 ③정부 부동산세제 개편에 대한 전문가진단 기획을 3회에 걸쳐 진행한다.-편집자주
서울 시내의 아파트 단지 모습. (자료=연합뉴스)
정부의 부동산 정책 방향은 출범 당시부터 규제 완화와 공급 활성화에 초점이 맞춰져 있다. 지난달 국토교통부의 '민생토론회 후속 규제개선' 조치 발표에서도 알 수 있듯이 이 같은 의지는 확고하다. 그러나 갈 길은 멀다는 게 전문가들의 시각이다. 부동산 관련 징벌적 과세에 대한 논의 구체화와 예정된 수급 불균형 대비, 지역 양극화 해소를 위해 여야와 정부의 협의가 필요한 시점이다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 지난 5일 뷰어스 9주년 창간 기념으로 진행된 '하반기 부동산세제 등 개편' 관련 전문가진단 질문에 "22대 국회 구성도 마무리가 된 만큼 정부와 여당, 야당이 민생경제를 우선해서 부동산 정책을 추진했으면 좋겠다"는 바람을 드러냈다.
김 소장은 "정부가 발표한 내용에 대해서는 야당에서도 협조적으로 나서야 한다. 특히 (정부가) 주택법 개정이나 종부세, 재건축초과이익 환수제 등의 폐지 등이 필요하다는 입장을 꾸준히 가지고 있어 시장에서도 기대감이 있는데 이뤄지지 않고 있다"고 지적했다.
이어 정부 정책에서도 디테일한 부분을 가다듬고 신경쓸 필요가 있다고 강조했다.
그는 "정부가 비아파트 전세보증금 반환보증가입 기준을 강화한 뒤 비아파트 기피 현상이 심해지고 역전세 문제가 심화되자 공시가 '126%' 룰을 그대로 유지하면서 감정가도 적용 가능하도록 했다"면서 "그러나 역전세 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 원래대로 한도 기준을 되돌리는 등 단순하고 핵심적인 부분을 짚어야 한다"고 말했다.
또 "지난 3월에도 실거주 의무를 3년 유예하는 방안이 시행됐는데 이전에 가능한 부부 공동명의 변경을 정부가 불법으로 간주하는 사례도 나왔는데 이런 일은 없어야 한다"고 덧붙였다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "종부세 완화 혹은 폐지와 같은 세제 개편 방향에는 긍정적이나 종부세의 완화 정도에 대해 이견이 있는 만큼 국회에서 조율이 있어야 하는 부분"이라며 "종부세가 다주택자 중과세 부담을 낮추는 정도가 될 수도 있을 것으로 보는데 어쨌든 1주택자에 대한 완화는 필요하다고 본다"고 말했다.
함 랩장은 "다만 종부세가 지방 세수에도 큰 영향이 있는 만큼 그런 부분에서도 검토가 필요하고 고가 주택에 수요가 쏠리는 '똘똘한 한채' 현상을 더 부추길 수 있다는 점도 살펴야 한다"고 전했다.
정부의 세제 개편 방향은 긍정적이나 이에 따른 부동산 시장의 영향이 크지 않을 것으로 보는 시각도 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "종부세의 폐지보다는 수정보완 가능성이 높은데 단순히 적용기준금액을 바꾸는 정도로는 주택거래 활성화 같은 결과를 기대하기 어렵다"고 내다봤다.
이 연구위원은 "시장의 영향을 미치려면 가시적이고 구체적이어야 하는데 법령 개정 사항은 언제 될지 확실하지 않다"면서 "종부세 조정이 유의미한 시장효과를 내려면 다주택자 규제완화와 함께 필요하다"고 말했다.
이어 "한 때 부동산 규제 강화로 이것저것 더해진 것이 많아 현 시점에서는 양도세, 취득세 완화가 함께 논의되는 것도 자연스럽다"는 의견을 드러냈다.
실질적인 부동산 경기 회복을 위해서는 공급 확대도 필요할 전망이다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "공급 부족이 눈에 보이는 상황인데 정부가 240만호 이상의 공급을 약속했지만 잘 되지는 않고 있는 것 같다"면서 "서울시에서도 도심지 재개발이나 재건축에 힘쓰고 있지만 시장 여건이 여전히 좋지 않은 게 문제"라고 진단했다.
이어 "세제 개편을 통해 세금을 낮추고 대출 우대 정책을 펼치는 게 시장 회복 속도를 높일 수는 있지만 자연스럽게 거래량이 늘어나야 한다"면서 "구축 매물이 소화되면 신축을 찾는 이들이 늘고 건설사도 공급 의지를 갖고 착공에 나서는 그림을 그릴 필요가 있다"고 덧붙였다.
박철한 건설산업연구원 연구위원도 공급 부족에 주목했다.
그는 "공급자 입장에서 착공이 늘어날 수 있는 계기가 필요하다"면서 "금리 인하에 대한 기대가 하반기에는 더 강해질 것이고 물가도 비교적 안정화 흐름을 찾을텐데 부동산 시장이 살아날 때 공급 부족이라면 수요자들은 더욱 불안해질 수밖에 없다"고 봤다.
이어 "문제는 지방이 워낙 힘든 상황이라 전반적인 시장 회복을 기대하기는 쉽지 않은 것 같다"며 "정부가 연초에도 하반기 경기 회복에 도움이 될 만한 대책들을 발표했는데 방향성은 맞지만 자금 조달이 더 원활하게 되도록 회복 탄력성을 높이기 위한 고민이 필요한 시점"이라고 말했다.