대출 규제 강화로 매매 수요가 줄고 있는 가운데 전세대출 규제까지 예고되면서 지난해 4분기 아파트 월세 갱신 비중이 2년 만에 최대를 기록했다.
10일 부동산R114에 따르면 2024년 4분기 임대차 계약에서의 월세 비중은 44.0%(2만3657건)로 직전 분기보다 3.3%p 늘어난 것으로 집계됐다. 같은 기간 전세 비중은 56.0%(3만112건)를 기록했다.
2023~2024년 분기별 서울 아파트 전월세 거래 비중 (자료=국토교통부, 표=부동산R114)
이는 전방위 대출 규제로 매매 수요가 임대차 시장에 머무는 가운데 지난 2022년부터 전세 사기 여파와 2023년 5월부터 지속적으로 오르는 전셋값에 월세시장으로 이동한 수요자들이 늘어난 영향으로 해석되고 있다. 이와 관련 지난해 4분기 기준 월세지수도 144.47p로 역대 최고치를 기록했다고 부동산R114는 전했다.
서울 아파트 월세 거래의 계약유형별 비중은 갱신계약 비중이 지난 2023년 3분기 이후 증가세다. 특히 2024년 4분기 갱신계약 비중이 31.6%를 기록하면서 최근 2년 들어 최대를 기록했다.
예시로 2023~2024년 전·월세 거래가 가장 많은 ‘헬리오시티’ 전용면적 84㎡의 경우 2023년 1분기 8억1000만원이었던 평균 전세보증금이 2024년 4분기 10억원으로 약 23% 늘었다. 전세보증금의 80%를 대출받는다고 가정할 때 시중 은행 전세자금대출(평균 4.5% 금리) 기준 매월 244만원의 이자가 300만원까지 늘어나게 되는 것이다.
반면 동일 단지와 면적의 월세(갱신계약)는 보증금은 큰 변동이 없었지만 126만원이던 월세가 178만원까지 상승하면서 약 40% 증가했다.
월세가격 급증에도 갱신계약 비중은 지속적으로 늘고 있다. 이는 높아진 전셋값의 문턱을 넘지 못한 수요자들이 신규 전세와 월세 계약을 체결하기보다 계약갱신청구권을 활용해 기존 월세 계약을 연장한 것으로 풀이된다.
서울 아파트 월세 거래 계약유형별 비중 (자료=국토교통부, 표=부동산R114)
아파트 전세 거래 비중이 줄고 월세 계약 중 갱신계약 비중 증가가 커지고 있다.
김지연 부동산R114 책임연구원은 “전세 대출 보증 비율을 현행 100%에서 90%로 인하하는 등의 규제가 예고되면서 전세대출 한도가 축소될 것이라는 우려와 가계대출 규제 강화 기조 에 올해 수도권 신축 아파트 입주 물량 부족까지 더해지면서 전세가가 올랐다”고 진단했다. 이어 “전세보증금 마련이 어려워지게 되면 수요는 자연스레 순수 전세보다는 반전세나 월세로 전환될 수밖에 없어서 ‘전세의 월세화’는 당분간 지속될 전망”이라고 밝혔다.